Kto ma pokryć szkodę zalania mieszkania?
Pytanie:
"Kupiłam nowe mieszkanie w nowym budynku. W mieszkaniu tym (na I piętrze) przechodzą rury zasilające w ogrzewanie lokale powyżej czyli na II ,III piętrze. Tam gdzie są te rury w moim lokalu zainstalowany jest podzielnik ciepła ( w takiej szafce w ścianie z metalowymi drzwiczkami ). Do tej szafki zagląda osoba z administracji raz na miesiąc może raz na dwa albo rzadziej celem odczytu ile muszę zapłacić za ogrzewanie. Ja nie mam tam żadnego interesu by tam zaglądać chociażby po to aby zamknąć dopływ wody do zlewu czy umywalki itd., celem ich napraw czy wymiany. I w tej szafeczce właśnie puściła uszczelka, woda delikatnie się sączyła zalewając mieszkanie pode mną. Lokatorki z mieszkania które było zalewane nie było przez dłuższy czas bo przebywa w Anglii. O zalaniu dowiedziałam się dopiero po powrocie tej lokatorki z zagranicy dopiero po kilku miesiącach. Wezwałam pana który obsługuje sprawy hydrauliczne i powiedział ze osoby mieszkające powyżej narzekały że mają chłodno i zwiększono ciśnienie w rurach - pewnie uszczelka puściła z tego powodu. Osoba zalana ma ubezpieczenie lokalu (ja nie mam ubezpieczenia) ale żąda abym ja jej zapłaciła za straty powstałe z zalania i mówi że nie chce korzystać z ubezpieczenia swojego. Ja natomiast nie czuję się winna bo jak ja wyjeżdżam to odcinam dopływ wody do swojego lokalu tak bym nikogo nie zalała. Mimo odcięcia wody w lokalu, woda zasilająca ogrzewanie nadal przepływa przez rurki w skrzyneczce na ścianie na co nie mam żadnego wpływu. Nie czuję się winna szkody i jak mogę wytłumaczyć się że to nie ja powinnam płacić? Może pieniądze powinny pójść z funduszu remontowego wspólnoty? Na jakie przepisy mogę się powołać? "
Odpowiedź prawnika: Kto ma pokryć szkodę zalania mieszkania?
Sytuację tą może regulować art. 433 kodeksu cywilnego, stanowi on, iż:
Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
Przepis ten wprowadza odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za wylanie się cieczy z pomieszczenia. Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka oznacza, iż w ewentualnym procesie sądowym powód (osoba, której mieszkanie zostało zalane), musi wykazać jedynie że doszło do zalania mieszkania, czego następstwem była szkoda o określonej wysokości, nie musi zaś wykazać, że było to skutkiem zawinionego działania pozwanej (Pani) , wręcz przeciwnie to osoba pozwana musi wykazać, że jej działanie nie było zawinione (przez wykazanie jednej z okoliczności wskazanej w art. 433 kc: siły wyższej, wyłącznej winy poszkodowanego, bądź osoby trzeciej), jeśli zaś tego nie wykaże, to powództwo zostanie zasądzone.
To jednak, czy przepis ten stosuje się do zalania przez osobę zajmującą mieszkanie na wyższej kondygnacji mieszkania na kondygnacji niższej (czyli takiej sytuacji jak w Pani przypadku) jest sporne. Część orzecznictwa i literatury prawniczej opowiada się za tym, iż przepis ten nie znajduje tu zastosowania, a powinno się stosować art. 415 kc (tak np.: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1969 r.; III CZP 3/1969; OSNC 1969/7-8/130; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1980 r.; I CR 295/1980; OSNC 1981/8/151, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2002 r.; I CKN 1156/1999; OSP 2003/1/5), jednak wg poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1959 r.; 4 CR 1071/58; OSPiKA 1961 r. nr 6 poz. 159, oraz wielu wypowiedziach naukowych, do zalania mieszkania położonego na niższym piętrze przez osobę zajmującą mieszkanie na piętrze wyższym, art. 433 stosuje się.
Nie jest możliwe wskazanie, który pogląd przyjmie sąd rozpatrując tą konkretną sprawę, silne argumenty przemawiają zarówno za jednym jak i drugim poglądem.
W przypadku przyjęcia poglądu drugiego (zastosowania art. 433 kc) musiałaby Pani wykazać przed sądem, iż do zalania mieszkania doszło z wyłącznej winy osoby trzeciej (gdyż siła wyższa bądź wyłączna wina poszkodowanego nie wchodzi tu w grę), a mianowicie administracji budynku, bądź innego podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie instalacji, który powinien przewidzieć awarię i jej zapobiec (wykazanie tego będzie na pewno bardzo trudne, podmioty te na pewno będą twierdzić, iż odpowiednio wczesne wykrycie tej usterki było niemożliwe). Jeśli nie uda się Pani powyższy dowód, to będzie Pani zobowiązana do pokrycia szkody (mimo, iż nie zawiniła Pani jej powstaniu - to jest jednak istota odpowiedzialności na zasadzie ryzyka).
Przy przyjęciu zaś pierwszego poglądu, zastosowanie znajdzie art. 415 kc, oparty na zasadzie winy, co oznacza, iż to powód (osoba, której mieszkanie zostało zalane) będzie musiała, iż do zalania tego mieszkania doszło na skutek Pani zawinionego działania.
Trudno znaleźć podstawę dla pokrycia kosztów remontu mieszkania ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Nie ma takiej podstawy w przepisach ustawy o własności lokalu. Być może takie żądanie można oprzeć na treści statutu wspólnoty mieszkaniowej, o ile on został uchwalony.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?