6.5.2010
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Strony umowy deweloperskiej
Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Natomiast za konsumenta uważana jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 KC).
Najczęściej po stronie dewelopera mamy firmę wyspecjalizowaną w tego typu usługach, a po stronie nabywcy konsumenta, nie-profesjonallistę, który nie zajmuje się zawodowo nabywaniem mieszkań. Choć możliwy jest nawet odwrotny układ, w niniejszej poradzie ograniczymy się do analizy powyżej przedstawionego.
Dodajmy, iż profesjonalny charakter działalności dewelopera, a po drugiej stronie konsumencki profil nabywcy, wywierają kolosalny wpływ na ukształtowanie samej umowy, obowiązków i odpowiedzialności stron. Niestety nierównowaga stron często powoduje pokrzywdzenie konsumenta. Regulacje prawne próbują zrównoważyć pozycje obydwu stron, a przynajmniej zakazać niedozwolonych praktyk profesjonalistów. Wyegzekwowanie tych przepisów w praktyce często jednak napotyka na opór ze strony deweloperów. Warto więc zapoznać się bliżej zawartości każdej umowy, ukształtowaniu pozycji nabywcy, charakterowi poszczególnych klauzul oraz mechanizmom obrony przed nieuczciwymi przedsiębiorcami.
Jakie są zobowiązania dewelopera z umowy deweloperskiej?
Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim:
-
wybudowanie budynku mieszkalnego;
-
wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej;
-
przeniesienie odrębnej własności lokalu wraz z przynależnymi pomieszczeniami (garaż, piwnica itp.);
Zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę jest zdecydowanie najważniejszym zobowiązaniem dewelopera i koniecznie musi być zawarte w umowie. Bez tego rodzaju klauzuli deweloper mógłby wybudować budynek o określonych parametrach i standardzie, po czym sprzedać go osobie innej, niż pierwotny kontrahent. Temu ostatniemu pozostałoby wtedy jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych pieniędzy, a o własnym mieszkaniu pozostałyby wyłącznie marzenia.
-
określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej;
-
określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (dotyczy to takich części budynku, jak korytarz czy klatka schodowa);
W tym momencie wypada wtrącić kilka słów wyjaśnienia. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W prawie polskim odrębna własność lokalu jest prawem związanym po pierwsze z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym tejże nieruchomości, na której wznosi się budynek z wydzielonymi lokalami oraz po drugie z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku. Te trzy prawa muszą istnieć i być przeniesione na przyszłego nabywcę, aby stał się pełnoprawnym właścicielem lokalu mieszkalnego.
Jeśli chodzi natomiast o wielkość udziału właściciela lokalu wyodrębnionego, to według art. 3 ust. 3 u.w.l., powinien on odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony mogą jednak inaczej określić sposób liczenia wielkości udziałów. Suma wszystkich udziałów we współwłasności powinna zawsze wynosić jeden.W celu określenia zarówno udziałów, jak i samego lokalu, konieczne jest dokładne określenie nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu - przede wszystkim chodzi tutaj o wskazanie metrażu.
![Porady prawne]()
Potrzebujesz porady prawnej?
Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)
Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie
Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)
Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich
W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)
Taksa notarialna - aktualne stawki 2018
Taksa notarialna to maksymalna wysokość opłaty pobieranej przez notariusza za dokonanie określonej czynności notarialnej. Stawki taksy ustalane są drogą rozporządzenia przez ministra i obowiązują na terenie całego kraju. Opłaty notarialne zróżnicowane są w zależności (...)
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Pełna ochrona klientów deweloperów od 1 lipca przyszłego roku Nowa ustawa deweloperska, która zwiększy ochronę osób kupujących nowe domy i mieszkania m.in. poprzez powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. Fundusz (...)
Rozliczenia podatkowe transakcji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego
Objaśnienia podatkowe Ministerstwa Finansów Pojawiły się objaśnienia podatkowe Ministerstwa Finansów z dnia 1 grudnia 2017 r., które dotyczą kwestii rozliczenia w zakresie podatku od towarów i usług (VAT), podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) oraz (...)
Jak zawrzeć umowę z deweloperem?
Umowa z deweloperem - podstawowe zasady Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)
Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?
Na czym polega konstrukcja "prawa do rzeczy"? Wielu z nas słyszało o skardze pauliańskiej, która stanowi ochronę wierzyciela przed nieuczciwymi działaniami dłużnika, a konkretnie - przed jego niewypłacalnością, do której sam się doprowadza. Co jednak, gdy wierzycielowi chodzi (...)
Jak zapewnić sobie wyłączność współpracy z kontrahentem? – opinia prawna
Stan faktyczny Jesteśmy firmą spedycyjno-transportową. Zlecaliśmy wykonanie kilkunastu usług transportowych innej firmie transportowej jako podwykonawcy. W umowie/zleceniu transportowej zastrzegliśmy sobie prawo do ochrony klienta przez okres 2 lat. Pomimo tego, po upływie kilku miesięcy nasz (...)
Odpowiedzialność kontraktowa stron umowy deweloperskiej
Ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej Generalna zasada określająca odpowiedzialność stron umowy deweloperskiej wyrażona jest w art. 471 Kodeksu cywilnego (dalej: KC). Zgodnie z tym przepisem, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego (...)
Leasing finansowy i jego rozliczenie w podatku dochodowym
Co to jest leasing finansowy w podatku dochodowym? Umowa leasingu finansowego (kapitałowego), zgodnie z przepisami podatkowymi, powinna łącznie spełniać następujące warunki: umowa leasingu musi zostać zawarta na czas oznaczony, suma ustalonych w umowie leasingu opłat, (...)
Jak powiększyć skład osobowy spółki jawnej - opinia prawna
Stan faktycznyPrzewiduję zawarcie standardowej umowy spółki jawnej, w której będzie dwóch wspólników. Wiemy, że w przyszłości skład osobowy spółki może się powiększyć o trzecią lub nawet czwartą osobę. Jak przewidzieć to w umowie spółki? (...)
Można jeszcze wybrać opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej według skali podatkowej
Skala podatkowa lub inaczej opodatkowanie na zasadach ogólnych, to podstawowa forma opodatkowania działalności gospodarczej. Jeżeli nie wybierzesz innej formy, będziesz płacić podatek dochodowy według stawki 12% oraz 32% od nadwyżki dochodu ponad kwotę 120 tys. zł. ##baner## Co to jest (...)
Skala podatkowa lub inaczej opodatkowanie na zasadach ogólnych, to podstawowa forma opodatkowania działalności gospodarczej. Jeżeli nie wybierzesz innej formy opodatkowania, będziesz płacić podatek dochodowy według stawki 12% oraz 32% od nadwyżki dochodu ponad kwotę 120 tys. zł. Co (...)
Reprezentacja spółki komandytowej przez komandytariusza
Zakres reprezentacji spółki przez wspólnika komandytowego Komandytariusz może reprezentować spółkę na podstawie udzielonego mu zwykłego pełnomocnictwa cywilnego lub prokury (art. 118 § 1 Kodeksu spółek handlowych - dalej: KSH). Zakres umocowania pełnomocnictwa (...)
Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z uwagi na to, iż należą one do najbardziej istotnych postanowień umowy z punktu widzenia nabywcy, warto jest poświęcić (...)
Kiedy dokonane przez Ciebie czynności prawne stają się bezskuteczne, a kiedy nieważne?
W prawie cywilnym wielokrotnie można spotkać się z pojęciami nieważności czy bezskuteczności określonej czynności prawnej. We wszystkich tych przypadkach chodzi o określone sankcje jakie powstają w przypadku gdy dana czynność jest wadliwa. Wyróżnia się następujące rodzaje (...)
Kodeks cywilny, regulujący umowę przewozu, ogranicza przewóz do przewozu rozumianego jako usługa świadczona przez przewoźnika, tj. przedsiębiorstwo transportowe wykonujące działalność przewozową w sposób stały i zarobkowy. Konstrukcja umowy przewozu w kodeksie (...)
Odliczanie VAT naliczonego od nabycia samochodu i paliwa
Co do zasady podatnikowi podatku od towarów i usług (VAT) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są przez niego wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W odniesieniu do pojazdów (...)
Prawa komandytariusza w spółce komandytowej
Jak klasyfikuje się prawa komandytariusza? Prawa i obowiązki przyznane lub obciążające komandytariusza służą realizacji jego statusu w spółce. Podział ich w oparciu o model klasyczny, oparty na wyodrębnieniu praw korporacyjnych i majątkowych, został poddany krytyce z tego względu, (...)
