Co możesz robić na swojej działce bez zgody sąsiada - opinia prawna

Stan faktyczny

Sąsiad nadsypał na swojej działce ziemi w taki sposób, że teren jego posesji, graniczący z moją został podwyższony o 80 cm w najwyższym punkcie. Obie działki graniczyły ze sobą w ustalonych warunkach terenowych od przeszło 20 lat. Z tego co mi wiadomo, wykonanie w/w nasypu (podniesienia poziomu działki), nie było nigdzie ujęte w żadnym z planów (zagospodarowania terenu, pozwolenia na budowę itp). Na sąsiada posesji stoi wybudowany budynek, który do chwili obecnej nie jest zamieszkany. W granicy naszych działek wybudowałem własnym kosztem, za zgodą jednak tego samego sąsiada, ogrodzenie o wysokości siatki 1,5 m. z podmurówką. Nadsypanie ziemi przez sąsiada, spowodowało, że od jego strony siatka graniczna ma wys. ok. 70 cm, co według mnie nie stanowi obecnie, żadnej przeszkody dla ewentualnych intruzów (np. zwierzęta). Sąsiad nadsypując ziemię, w obszarze naszych granic, tj. 0,5m. od tej granicy, wykonał skarpę pochyloną w kierunku mojej posesji, co stanowi naturalne zagrożenie zalania wodami opadowymi, obsuwaniem błota dla mojej działki. Wezwana została komisja z gminy, która niczego nie postanowiła, poza tym, że skieruje sprawę do starostwa celem wezwania nadzoru budowlanego. Czy podwyższenie własnego terenu, które spowodowało, że ogrodzenie od strony sąsiada jest śmieszne i nie służy pierwotnym założeniom, nie może stanowić jakiegoś argumentu w sporze. 1. Czy sąsiad miał prawo bez mojej zgody wykonać niwelację terenu swojej działki w/w opisany sposób? 2. Czy sąsiad miał prawo bez uzyskania odpowiedniego planu zagospodarowania terenu wykonać takie prace budowlane? Ja oraz pozostali mieszkańcy mieszkamy w tym rejonie od blisko 13-15 lat i jesteśmy w posiadaniu zezwoleń na budowę, map geodezyjnych i innych dokumentów wykonanych w roku 1982, niezmienionych od tamtego czasu. 3. Czy jest zgodne z prawem kierowanie wody deszczowej z rynien na nasypaną skarpę, która z kolei spływa grawitacyjnie w kierunku mojej posesji? 4. Czy sąsiad miał prawo wtargnąć ciężkim sprzętem budowlanym na teren swojej działki, bez uprzedniego powiadomienia, pozostałych mieszkańców? 5. Czy sąsiad ma prawo wykonywać wszelkie prace budowlane na swojej działce, bez odpowiednio właściwego nadzoru budowlanego (inspektor), bez odp. Książki budowy obiektu itp.? 6. Jakie kroki prawne należy przedsięwziąć, aby zmusić owego sąsiada do usunięcia wykonanego nasypu? 7. Jakie artykuły prawa budowlanego (obowiązującego od 07.2003) oraz k.c. zostały naruszone przez sąsiada? 8. Czy państwowy nadzór budowlany (starostwo) może nakazać sąsiadowi usunąć szkodę?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16. poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. 2001 r., Nr 115, poz. 1229 ze zmianami).

1.
Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 1993r. (OTK I/93, poz. 8), prawo własności jest w naszym systemie prawnym prawem podmiotowym o najszerszej treści. Nie jest jednakże prawem absolutnym, niczym nie ograniczonym. Treść prawa własności wyznacza art. 140 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym art. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

2.
Nawiązując do kwestii ograniczenia prawa własności ustawą należy wskazać, iż jedną z ustaw, które znajdują zastosowanie w tej materii jest Ustawa - Prawo budowlane. Przewiduje ona szereg ograniczeń, do których właściciel korzystający z rzeczy musi się zastosować. Zgodnie z art. 28.1 "Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31." W tych artykułach ustawodawca wyliczył sytuacje, które nie wymagają pozwolenia na budowę (art. 29), ewentualnie wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi (art. 30.1).

Z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego nie wynika wprost, czy roboty budowlane, które przeprowadza Pana sąsiad ograniczają się wyłącznie do nasypu, czy jest to jeden z elementów szerszych prac budowlanych. Bez odpowiedzi na to pytanie nie da się odpowiedzieć, czy sąsiad był zobligowany do uzyskania pozwolenia na budowę, czy był zobligowany do zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi, czy też nie ciążyły na nim żadne obowiązki w tym zakresie.

W przypadku gdy taki nasyp jest samoistnym celem prac przeprowadzanych przez sąsiada, należy kwestię wymagalności pozwolenia na budowę rozważyć pod kątem jego istoty.

Zastanowić się należy nad charakterem nasypu, oraz funkcją jaką ma spełniać. W tym miejscu nasuwają się dwie możliwości. Pierwsza - gdy nasyp ma na celu jedynie wyrównanie nierówności terenu. W takim wypadku nasyp nie ma charakteru budowli ziemnej, a skoro tak, nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
Druga z możliwości - bardziej teoretyczna, gdyż z opisu sytuacji wydawałoby się, iż zachodzi pierwsza możliwość - to taki stan, gdy nasyp ma charakter wału usypanego wokół działki. W takim przypadku można by się zastanowić, czy taka konstrukcja nie jest już budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego, co skutkowałoby wszelkimi konsekwencjami dotyczącymi budowli, wraz z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. W związku z tymi rozważaniami należałoby zwrócić się do Nadzoru budowlanego, który przeprowadzi postępowanie w tej sprawie i rozstrzygnie wątpliwości dotyczące charakteru owego nasypu, a w razie stwierdzenia iż taka konstrukcja wymaga pozwolenia na budowę, podejmie dalsze, związane z brakiem takiego pozwolenia, kroki.

Z charakteru tych prac będzie także wynikało stwierdzenie, czy są one zgodne z miejscowym planem zagospodarowania. Niemniej i w tym miejscu nie da się odpowiedzieć na pytanie, czy owe prace są zgodne, ponieważ brak jest podstawowej informacji - co jest przedmiotem tych prac.
Na pytanie, czy sąsiad ma prawo wykonywać wszelkie prace budowlane na swojej działce bez odpowiedniego nadzoru budowlanego należy odpowiedzieć przecząco. Natomiast istnieją prace budowlane, które takiego nadzoru nie wymagają - przykładowo takie, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

W wypadku gdy sąsiad uzyskał pozwolenie na budowę, lub takiego zezwolenia nie potrzebuje (ze względu na art. 29), nie ma obowiązku informować sąsiadów o wpuszczeniu ciężkiego sprzętu budowlanego na teren własnej działki.
Co do zagadnienia Pana zgody co do niwelacji terenu, należy stwierdzić, iż Pańska zgoda nie jest potrzebna, jednakże w przypadku budowania obiektu budowlanego, gdy taka niwelacja terenu jest jednym z elementów prac budowlanych, Pański interes powinien być brany pod uwagę przy projektowaniu i budowaniu obiektu - art. 5.1.9. Prawa budowlanego.

3.
Najistotniejszym dla Pana w tym momencie faktem jest to, iż sąsiad poprzez ów nasyp, spowodował zagrożenie zalania Pańskiej działki wodami opadowymi.

Sytuacja taka (sztuczne skierowanie wód opadowych na Pańską działkę) jest uznawana w doktrynie i orzecznictwie za immisję bezpośrednią, która stanowi bezpośrednie wtargnięcie w Pańskie prawo własności. Jest ona zabroniona wprost przez art. 140 KC, mówi on bowiem, że właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. To stwierdzenie obejmuje także immisje bezpośrednie, które są wtargnięciem w sferę Pana własności. Ochroną przed tego rodzaju immisjami jest przewidziana w art. 222 paragraf 2 KC. Zgodnie z tym artykułem, przysługuje Panu roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (usunięcie nasypu) i o zaniechanie naruszeń. Zatem zgodnie z powyższymi rozważaniami, nie jest zgodne z prawem kierowanie wody opadowej z rynien na nasypaną skarpę, tak że woda spływa na pańską działkę.

Należy w tym miejscu odwołać się do art. 29 Ustawy - Prawo wodne. Powiada on, że właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich,

2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

Natomiast zaś, zgodnie z art. 194.1) kto zmienia stan wody na gruncie, podlega karze grzywny.

Istotny jest także 4) art. 29, zgodnie z którym, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

Zgodnie z powyższymi rozważaniami, powinien Pan zażądać od sąsiada usunięcia sytuacji, w której woda opadowa kieruje się na Pańską działkę. Może to nastąpić poprzez usunięcie nasypu lub poprzez takie jego ukształtowanie (np. odpowiedni drenaż), aby wody opadowe nie kierowały się na Pańską działkę. Jeśli sąsiad tego nie uczyni, może Pan domagać się, aby usunięcia nasypu albo odpowiedniego ukształtowania nakazał Sąd. Może Pan także wnieść do burmistrza prośbę o wydanie decyzji o której mowa w art. 29.4) prawa wodnego. Niemniej należy zwrócić uwagę, iż wydanie takiej decyzji nie stanowi obowiązku organu administracji.

Zespół
e-prawnik.pl