Spór z sąsiadem o ustawienie budynku i ogrodzenia - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zmianami).

W opisanym stanie faktycznym w pierwszej kolejności należy odwołać się do przepisów Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego paragrafem 12 „budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Odległość od granicy w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

Sytuowanie ściany budynku w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

2. nie jest możliwe zachowanie odległości 3 metrów, ze względu na rozmiary działki.

Jeżeli jednak na sąsiedniej działce:

1. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

2. bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

Z drugiej strony powołane rozporządzenie Ministra Infrastruktury zawiera także przepisy, na które mógłby powoływać się Pani sąsiad. Mianowicie zgodnie z jego paragrafem 13 odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1. między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: 
   a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m (wysokośc tę mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części),
   b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2. zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 (pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości) i 60 (pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8°°-16°°, natomiast pokoje mieszkalne - w godzinach 7°°-17°°; w mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie powyższego wymagania co najmniej do 1 pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia).

Jedynie dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

Należy w tym miejscu zauważyć, iż w świetle powyższych przepisów Pani sąsiad nie spełnia powyższych wymogów. Istnieje jednak możliwość, iż pomimo niezachowania owych przepisów w świetle obecnych postanowień, usytuowanie budynku Pani sąsiada należało będzie uznać za prawidłowe. Bardzo prawdopodobne, iż sąsiad Pani uzyskał pozwolenie na budowę w taki sposób na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, a konkretnie Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które obowiązywało aż do grudnia 2002 roku. W takim wypadku usytuowanie budynku w odległości 2 metrów od granicy było możliwe na podstawie paragrafu 12 tego rozporządzenia. Także w treści tamtego rozporządzenia, obowiązującego do 2002 r. znajdował się przepis, zgodnie z którym odległości minimalne budynków od granicy działki wynosiły 4 m lub 3 m. Jednak na podstawie tego aktu nie obowiązywał zasada symetrii w zachowaniu wymaganych odległości budynków po obydwu stronach granicy działek. W ustępie 6 paragrafu 12 utrzymano możliwość zbliżenia budynku od strony bez otworów do granicy na odległość mniejszą niż 3 m, ale nie mniejszą niż 1,5 m, a nawet usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy. Jednakże uzależniono to od udowodnienia w projekcie zagospodarowania działki, że nie ograniczy to możliwości prawidłowej zabudowy działki sąsiedniej oraz od uzyskania pisemnej zgody sąsiada, co zapewni ochronę jego uzasadnionych interesów. Mało tego uwzględniając występujące często przykłady sporów sąsiedzkich i odmowy zgody, kolejny ustęp 7 upoważniał właściwy organ do rozstrzygnięcia w drodze postanowienia o dopuszczalności takiego usytuowania budynku. Możliwe zatem, że to właśnie tą drogą Pani obecny sąsiad uzyskał pozwolenie na usytuowanie swojego domu.

Dopuszczalność wzniesienia ogrodzenia lub podestu

Budowa ogrodzeń między prywatnymi posesjami zasadniczo nie wymaga pozwolenia.

Nie oznacza to jednak, że wznoszenie ogrodzenia nie wiąże się z żadnymi formalnościami. Ogrodzenia działek są obiektami budowlanymi i jako takie podlegają przepisom prawa budowlanego. Wymagania prawne dotyczące ogrodzeń zależą przede wszystkim od tego, od jakiej przestrzeni oddzielają posesję. Każde ogrodzenie wyższe niż 2,2 m wymaga zgłoszenia przed rozpoczęciem budowy - bez względu na to, czy ma być wzniesione od strony miejsc publicznych, czy rozdzielać dwie sąsiadujące działki prywatne. Przepisy budowlane nie stawiają osobnych wymagań wobec ogrodzeń między działkami sąsiadów. Jeśli zatem ogrodzenie ma być niższe niż 2,2 m, jego budowa nie musi być zgłaszana.

Według kodeksu cywilnego to, co znajduje się na granicy sąsiednich gruntów - w tym także ogrodzenie - służy do wspólnego użytku sąsiadów. Dlatego też obie strony powinny ponosić koszty budowy, a także utrzymania ogrodzenia. Dobrze jest więc porozumieć się z sąsiadem i wznieść ogrodzenie, które zarówno pod względem przebiegu, rozmiarów i wyglądu, jak i kosztu budowy oraz eksploatacji będzie odpowiadało obu stronom. Wznoszenie ogrodzeń międzysąsiedzkich bywa często przyczyną rozmaitych konfliktów. Jeśli w planie miejscowym nie ma szczególnych ograniczeń co do rodzaju ogrodzenia, to poza ogólnymi przepisami budowlanymi, z jakimi jego budowa powinna być zgodna, nie musi ono spełniać żadnych warunków.

Poza ogrodzeniem zezwolenia na budowę nie wymaga także wzniesienie wolno stojących budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać jeden na każde 500 m2 powierzchni działki, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m2 i innych obiektów małej architektury. Oznacza to, że w zasadzie może Pani postawić bez zezwolenia także drewniany podest czy altankę z tym, że zgodnie z art. 30 ust. 1 prawa budowlanego, budowa altany lub innego podobnego obiektu podlega zgłoszeniu właściwemu organowi. Nie wiąże się to jednak z koniecznością uzyskania zgody, czy zezwolenia na budowę.

W razie, gdyby Pani sąsiad sprzeciwiał się kategorycznie postawieniu przez Panią na działce takich obiektów, będą mu wówczas przysługiwały wyłącznie roszczenia cywilne. Tak też orzekł NSA w wyroku Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 9 listopada 2001 r.

, II SA/Po 936/2000 „Budowa ogrodzenia, nie wymagającego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, której rezultatem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę (tzw. immisja negatywna), winna być traktowana jako spór sąsiedzki, rozstrzygany na podstawie przepisów prawa cywilnego (art. 140-144 kc) w postępowaniu przed sądami powszechnymi”.

Prawo sąsiedzkie - regulacje kodeksu cywilnego

Zgodnie z artykułem 144 kodeksu cywilnego „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Takie obowiązki ciążą zarówno na Pani sąsiedzie, jak i na Pani. Zacytowany przepis dotyczy tzw. immisji, czyli niedozwolonych oddziaływań na sąsiednią nieruchomość. W doktrynie prawa tradycyjnie rozróżniane są tzw. immisje pozytywne i negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost na sąsiednie nieruchomości przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząsteczek materii, np. trujących chemikalii przy opryskiwaniu roślin środkami owadobójczymi, albo określonych energii, np. wstrząsów, hałasu, promieniowania. Immisje negatywne polegają na zaniechaniu powstrzymania się od pewnych działań. Przykładem immisji negatywnej jest tamowanie (przeszkadzanie) przenikania na nieruchomości sąsiednie fal radiowych, światła, powietrza czy widoku na skutek wzniesienia na nieruchomości wyjściowej urządzenia lub budowli.

Jedynym sposobem na dochodzenie tych roszczeń - kiedy ogrodzenie lub podest utrudnia korzystanie z nieruchomości - jest postępowanie cywilne na drodze sądowej. Przed sądem sąsiad będzie jednak musiał udowodnić, że ogrodzenie zakłóca "korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych", a więc na przykład zacienia sąsiedni budynek a także jest przyczyną jego zawilgocenia.

W razie przekroczenia granic określonych przepisem artykułu 144 kodeksu cywilnego właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (wynikające z artykułu 222 § 2 kodeksu cywilnego). Potwierdza to także treści wyroku Sądu Najwyższego (wyrok z 14 maja 2002 r., V CKN 1021/2000), w którym czytamy, iż wspomniany przepis artykułu 222 paragraf 2 pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic "przeciętnej miary", a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.