Jak założyć księgę wieczystą dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawa z dnia z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami).

Założenie księgi wieczystej

Zgodnie z artykułem 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, przy czym mogą być one także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jak zatem wynika z samego przedmiotu uregulowania w/w ustawy, ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest jednym z zasadniczych celów i funkcji ksiąg wieczystych.

Hipoteka

Co do zasady, faktycznie nie ma przeszkód aby ustanowić hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dla ustanowienia hipoteki niezbędny jednak jest wpis do księgi wieczystej.

Jak wynika z załączonego postanowienia sądu oraz opisu stanu faktycznego, w obliczu prawa przedmiotowa spółdzielnia wcale nie jest użytkownikiem wieczystym tego gruntu. W wypadku użytkowania wieczystego bowiem, wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, iż bez tego wpisu prawo to wcale nie powstało. Oznacza to także, iż dopóki wpis nie nastąpił, dopóty nikt nie może skutecznie powoływać się na swoje uprawnienia wynikające z przyszłego wpisu, a więc nie może rozporządzić prawem, gdyż jeszcze go nie nabył. Przez złożenie wniosku o dokonanie wpisu przyszłe skutki wpisu - w tym głównie samo powstanie prawa - są niejako zawieszone i uzależnione od tego, czy wpis nastąpi.

Z przedstawionego postanowienia sądu wynika również, iż nie wpłynął nawet wniosek o dokonanie takiego wpisu, zatem wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym jest w takiej sytuacji niewystarczający aby stwierdzić, iż użytkownikiem wieczystym jest wspomniana spółdzielnia mieszkaniowa, a co za tym idzie, iż ustanowione zostało przez nią spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W związku z powyższym, najwłaściwszym będzie uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Podstawą takiego postępowania jest przepis artykułu 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stanowi on, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej jest wyłącznie treść wpisów ujawniających prawa na nieruchomości.

Niezgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta w postępowaniu wszczętym powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności może być orzeczenie sądu albo inne „odpowiednie dokumenty”. Dokument mający stanowić podstawę usunięcia istniejącej niezgodności musi być dowodem, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest inny niż ujawniony w księdze.

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej instancji - niezależnie od wartości przedmiotu sporu - sąd rejonowy w postępowaniu procesowym.

Celem powództwa jest uzyskanie w formie wyroku nakazu dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej i w ten sposób powinno być sformułowane żądanie pozwu i samego wyroku. Przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów. Bez wyjaśnienia tych okoliczności nie jest możliwe prawidłowe rozstrzygnięcie o zasadności żądania. Legitymację czynną w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma ten, w czyim to leży interesie. Interes prawny ma zawsze osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia. W wyroku z dnia 27 lutego 2002 r., III CKN 38/01 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w procesie z art. 10 ustawy z dnia 16 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece legitymacja czynna przysługuje każdemu, kto ma interes prawny w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Po przeprowadzeniu takiego postępowania, w wyniku którego stan faktyczny nieruchomości zgodny będzie ze stanem prawnym, kolejnym krokiem powinno być ponowne złożenie wniosku o założenie dla Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej oraz wpis hipoteki.

Postępowanie wieczystoksięgowe

Należy także odnieść się do przepisów procesowych. Zgodnie z artykułem 6262  kodeksu postępowania cywilnego, wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu. Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Niedołączenie do wniosku potrzebnych dokumentów stanowi przeszkodę do dokonania wpisu i powoduje oddalenie wniosku bez wzywania do uzupełnienia. Z powyższego wynika, iż przepis ten stanowi niejako przeszkodę dla sądu przeprowadzenia postępowania o założenie księgi dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, skoro brak jest dla jego potwierdzenia odpowiednich dokumentów.

Stanowisko Sądu Najwyższego

W opisie stanu faktycznego powołuje Pan orzeczenie, w którego tezie stwierdzono: „założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej nie jest uzależnione od uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się ten budynek mieszkalny”. Tak brzmi teza Uchwały Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 30 maja 1994 r. III CZP 73/94.

Uchwała ta stanowiła odpowiedź na pytanie (przedstawione zagadnienie prawne): „Czy stosownie do art. 24[1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego w budynku należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej w sytuacji, gdy w księdze wieczystej nieruchomości obejmującej działkę lub działki, na której budynek ten jest zlokalizowany, prawo własności ani użytkowania wieczystego nie jest wpisane na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej?”. Faktycznie SN podjął uchwałę, w uzasadnieniu której czytamy, iż okoliczność, że nie wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe mają uregulowany stan prawny nieruchomości i budynków, w których znajdują się owe lokale mieszkalne, stanowi problem dość powszechny.

SN podniósł, iż w obliczu powyższego, zrozumiała staje się podkreślana konieczność uniezależnienia członka, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, od czynności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej aktywności w zakresie uporządkowania własności nieruchomości pozostających w dyspozycji tejże spółdzielni. Przeciwne stanowisko uniemożliwiałoby w wielu wypadkach zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali spółdzielczych i tym samym ustanowienie hipoteki na tym prawie. Stworzona możliwość założenia odrębnej księgi wieczystej dla prawa do własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego, bez konieczności uprzedniego uregulowania stanu prawnego nieruchomości zabudowanej przez spółdzielnię budynkami mieszkalnymi, jest wyrazem uszanowania przez ustawodawcę przydziałów uzyskanych przez spółdzielców w odniesieniu do lokali znajdujących się w tych budynkach.

Jednak pomimo słuszności powoływania się przez Pana na powyższe orzeczenie (być może one pozwoli uzyskać korzystne rozstrzygnięcie, bo zdaje się sprawa odmowy wpisu nie jest prawomocnie zakończona ze względu na apelację), trzeba mieć na uwadze, iż stan faktyczny Pana dotyczący jest chyba jeszcze bardziej skomplikowany niż w sprawie na jakiej zapadło to orzeczenie. Sąd Rejonowy nie rozważał bliżej tych okoliczności, ale zapewne to było przyczyną odmowy dokonania wpisu. Nie do końca jest to również jasne dla nas. W uzasadnieniu, bowiem Sądu Rejonowego czytamy, iż w dziale III wpisano ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej, a to z uwagi na stwierdzenie prawomocnym wyrokiem S.

O w Warszawie nieważności umowy na mocy, której Nauczycielska S.B.M. nabyła wieczyste użytkowanie. Z Pana opisu wynika, iż Spółdzielnia „RUDA” została wydzielona ze Spółdzielni SBM. Nie wiemy czy wyrok, o jakim mowa dotyczył sporu między tymi dwoma spółdzielniami, czy też (co wydaje się bardziej prawdopodobne) dotyczył sporu Spółdzielni SBM z osobą trzecią. Jeśli zaś tak - co trzeba bezwzględnie ustalić - sprawa się prawnie bardzo komplikuje, bo należy się spodziewać powództwa ze strony tej osoby trzecie o ustalenie, iż to ona winna być wpisana jako właściciel nieruchomości.

Uważamy, że to na spółdzielni ciąży obowiązek regulowania stanu prawnych nieruchomości dlatego to Spółdzielnia „RUDA” winna doprowadzić wszelkimi sposobami do uzyskania stosownych wpisów i prowadzić w tym przedmiocie postępowania. Wina też udzielać swoim członkom stosownych wyjaśnień i informacji.

W wypadku zatem niepowodzenia apelacji pozostawałoby przeprowadzenie w pierwszej kolejności postępowania w trybie artykułu 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a dopiero potem ponowne złożenie wniosku o wpis spółdzielczego prawa do lokalu.