Jakie prawa i obowiązki spoczywają na członku spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu?

17.1.2005

Celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków oraz ich rodzin przez budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków praw do lokali. Prawa, które spółdzielnia najczęściej ustanawia na rzecz swoich członków to spółdzielcze prawa do lokali, tj. spółdzielcze lokatorskie oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ustanowienie tych praw jest korzystne dla członków, gdyż są one względnie tanie, co szczególnie znajduje wyraz w prawie lokatorskim. Niemniej jednak związane jest to z pewnymi ograniczeniami dotyczącymi możliwości korzystania i rozporządzania tymi prawami. Nie stanowią one bowiem pełnego prawa własności. Dlatego istnieje również możliwość ustanowienia na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu. Lokal, co do którego przysługuje to prawo, jest odrębną od gruntu nieruchomością lokalową, przez co właściciel ma prawo rozporządzać takim przedmiotem, a także korzystać z niego w sposób dowolny, chyba że konkretne przepisy prawne pewnych działań mu zakazują.

Odrębna własność lokalu, znajdującego się w budynku będącego własnością lub współwłasnością spółdzielni może być jednak ustanowiona wyłącznie na rzecz jej członka. Zatem zainicjowanie tego prawa, podobnie jak i praw spółdzielczych jest nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni. Różnica jednak między nimi jest zasadnicza, gdyż odrębna własność lokalu może następnie istnieć po zerwaniu więzi ze spółdzielnią, a spółdzielcze prawa do lokali nie. Zatem w budynku stanowiącym własność spółdzielni mogą być wyodrębnione lokale, co do których własność przysługuje zarówno członkom spółdzielni, jak i osobom ze spółdzielnią nie związanym. Poniżej zajmiemy się uprawnieniami i obowiązkami właścicieli lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, którzy są członkami spółdzielni mieszkaniowej. Generalnie uprawnienia i obowiązki takich członków można podzielić na te związane z członkostwem spółdzielni oraz na takie, które są związane wyłącznie z nieruchomością lokalową.

Jakie uprawnienia przysługują właścicielowi lokalu, który jest członkiem spółdzielni, w stosunku do organów spółdzielni?

Członek spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu ma te same uprawnienia w stosunku do organów spółdzielni, co członkowie, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali.

Ma to uzasadnienie w tym, iż prawa te związane są z samym stosunkiem członkostwa. Do praw tych możemy zaliczyć:

prawo do bycia wybranym do organów spółdzielni, tj. zarządu i rady nadzorczej,
prawo współdecydowania o istotnych sprawach spółdzielni przez uczestnictwo w walnych zgromadzeniach i wyrażanie tam swojego stanowiska podczas podejmowania uchwał,
prawo zwołania walnego zgromadzenia, jednakże tylko na wniosek co najmniej 1/10 członków spółdzielni, nie mniej niż trzech,
prawo odwołania się od uchwał w sprawach między członkiem a spółdzielnią w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, np. w sprawie wykluczenia członka ze spółdzielni; postępowanie to polega na odwołaniu się od decyzji określonego organu do innego organu określonego w statucie spółdzielni; zasady i tryb takiego postępowania reguluje statut, a w szczególności terminy wnoszenia i rozpatrzenia odwołania,
prawo zgłaszania skarg na działalność zarządu do rady nadzorczej spółdzielni,
prawo zaskarżenia do sądu uchwały walnego zgromadzenia z powodu jej niezgodności z prawem lub z postanowieniami statutu, czyli prawo wniesienia do sądu powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia; prawo to również przysługuje właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, jednakże w takim tylko zakresie, w jakim uchwała dotyczy jego prawa odrębnej własności lokalu.

Jakie inne uprawnienia przysługują właścicielowi lokalu, jako członkowi spółdzielni?

Właściciel nieruchomości lokalowej, będący członkiem spółdzielni ma prawo:

korzystać z wszystkich świadczeń spółdzielni określonych w statucie, w szczególności z prowadzonej przez spółdzielnię działalności kulturowo – oświatowej,
w deklaracji członkowskiej lub w późniejszym pisemnym oświadczeniu wskazać osobę, której spółdzielnia po jego śmierci wypłaci udziały w majątku spółdzielni; w wypadku tym roszczenie o zwrot udziałów nie wejdzie do spadku po zmarłym członku spółdzielni,
wystąpić ze spółdzielni w każdym czasie za wypowiedzeniem dokonanym w formie pisemnej, co nie pociągnie za sobą w przeciwieństwie do praw spółdzielczych utraty prawa odrębnej własności lokalu; w przypadku odrębnej własności lokalu jego członkostwo jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem,
przeglądać rejestr członków spółdzielni, zawierający dane osobowe innych członków, a także dane co do wielkości udziałów i wkładów,
żądać wydania przez zarząd spółdzielni odpisu statutu oraz zaznajomić się z regulaminami wydanymi na podstawie statutu,
żądać przeprowadzenia lustracji spółdzielni, w zakresie legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania; nastąpi to dopiero na żądanie co najmniej 1/5 członków spółdzielni.

Jakie obowiązki w stosunku do spółdzielni spoczywają na właścicielu odrębnego lokalu?

Podstawowym obowiązkiem właściciela lokalu w stosunku do spółdzielni jest obowiązek wniesienia określonego w deklaracji członkowskiej udziału oraz wniesienie wpisowego. Wysokość wpisowego określona jest w statucie spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli chodzi o udziały, każdy członek obowiązany jest zdeklarować jeden udział, chyba że statut zobowiązuje członków do zdeklarowania większej ich ilości. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu strat spółdzielni do wysokości zdeklarowanych udziałów i nie może żądać zwrotu wpłat dokonanych na udziały do momentu ustania członkostwa. Jeżeli wobec spółdzielni została ogłoszona upadłość, członkowie spółdzielni, na żądanie syndyka, mają obowiązek niezwłocznie uiść niewpłaconą część zdeklarowanego udziału. Związane jest to z tym, iż udziały członków spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu jej strat i ich wniesienie jest obowiązkiem priorytetowym każdego członka spółdzielni.

Jakie uprawnienia przysługują właścicielowi odrębnej własności lokalu związane z dysponowaniem lokalem?

Lokal, co do którego członkowi spółdzielni przysługuje odrębna własność, stanowi nieruchomość lokalową. Oznacza to, iż właściciel lokalu może z niego korzystać w sposób dowolny, a także rozporządzać nim na wszelkie możliwe sposoby, chyba że pewnych dyspozycji wyraźnie zabrania mu prawo. Do uprawnień właściciela lokalu możemy zaliczyć:

prawo korzystania z lokalu w sposób dowolny, niekoniecznie dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, np. możliwość urządzenia tam zakładu usługowego bez zgody spółdzielni, wynajmowanie, przeznaczenie na magazyn itp.,
prawo sprzedaży lokalu po cenie ustalonej przez siebie, przy czym do skuteczności sprzedaży, nabywca nie musi wejść w poczet członków spółdzielni,
prawo swobodnego rozrządzania lokalem na wypadek śmierci, za pomocą testamentu, zapisu; spadkobiercy właściciela lokalu również nie muszą uzyskać członkostwa, aby skutecznie nabyć to prawo,
prawo obciążenia nieruchomości lokalowej hipoteką,
prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,
prawo do zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, powstałej po zawarciu ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu; ekspektatywa ta stanowi roszczenie o ustanowienie na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu po wybudowaniu budynku, w którym mieści się lokal; warunkiem skutecznego nabycia ekspektatywy jest przyjęcie nabywcy w poczet członków spółdzielni, przy czym spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu,
prawo ochrony swojej własności w drodze powództwa posesoryjnego lub windykacyjnego,

inne uprawnienia określone w statucie spółdzielni.

Zaznaczyć jeszcze warto, iż członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, który zawarł ze spółdzielnią poprzedzającą ustanowienie, umowę o budowę lokalu, może taką umowę wypowiedzieć w terminie trzech miesięcy naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony w umowie o budowę lokalu postanowiły inaczej.

Jakie obowiązki związane z lokalem ciążą na członku spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu?

Do obowiązków ciążących na właścicielu nieruchomości lokalowej należą:

wniesienie wkładu budowlanego w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal oraz uczestniczenie w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową, określonych w umowie o budowę lokalu,
uczestniczenie w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,
dokonywanie na żądanie spółdzielni wpłat na fundusz remontowy,
uczestniczenie w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię,
uiszczanie okresowych opłat, wyżej określonych, co miesiąc z góry do 10 dnia każdego miesiąca; statut spółdzielni może jednak wyznaczyć inny termin na pokrywanie tych należności, nie wcześniejszy jednak niż określony powyżej,
udostępnienie swojego lokalu w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody,
udostępnienie lokalu celem przeprowadzenia okresowego przeglądu stanu technicznego lokalu lub remontu,
utrzymywanie swojego lokalu w należytym stanie,
przestrzeganie porządku domowego,
korzystanie z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z lokali i nieruchomości przez innych lokatorów.

Jakie sankcje grożą członkowi spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu za niewykonywanie obowiązków?

Jeżeli członek, z którym spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu, z przyczyn leżących po jego stronie nie dotrzymał warunków umowy w zakresie wniesienia wkładu budowlanego lub wykonywania innych zobowiązań związanych z budową i określonych w umowie o budowę lokalu, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwa lub znacznie utrudniona, spółdzielnia może wypowiedzieć członkowi umowę o budowę lokalu.

Jeżeli zaś właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości może żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu takiego właściciela w drodze licytacji.

Pamiętaj, że:

Spółdzielnia może ustanowić odrębną własność lokalu jedynie na rzecz swojego członka,
Właściciel lokalu, będącego członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest podmiotem wszelkich praw, jakie przysługują członkom, uprawnionym z tytułu spółdzielczych praw do lokali, w szczególności może uczestniczyć w organach spółdzielni oraz w odpowiedniej formie wyrażać sprzeciw przeciwko decyzjom tych organów,
Właściciel lokalu może zrezygnować z członkostwa spółdzielni, bez obawy utraty przysługującego mu prawa odrębnej własności lokalu,
Właściciel lokalu ma prawo swobodnie dysponować swoim lokalem, może przenosić swoje prawo na wybrany podmiot, który nie musi stać się członkiem spółdzielni, ażeby rozporządzenie było skuteczne,
Właściciel lokalu jest obowiązany dokonać wpłaty na zdeklarowany udział, wnieść wkład budowlany oraz uiszczać inne opłaty przewidziane w statucie spółdzielni,
Uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu przez właściciela lokalu lub inne zachowania utrudniające korzystanie z lokali przez pozostałych lokatorów, może skutkować nakazaniem właścicielowi sprzedaży lokalu w drodze licytacji, bez przyznania mu lokalu zamiennego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami),
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl