Prawo do mieszkania z zasobów WAM po śmierci głównego lokatora - opinia prawna

Opinia prawna 

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 41, poz. 398 ze zmianami).

Ochrona lokatorów

W odniesieniu do pierwszej części Pana zapytania informujemy, iż kwestię stosowania przepisów ustawy o ochronie lokatorów rozstrzyga przepis artykułu 1a tej ustawy. Stanowi on:  “Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej”. Oznacza to, że przepisy tej ustawy nie mogą znaleźć zastosowania w Pana przypadku. 

Podkreślenia wymaga, iż nie mamy jasności na jakiej podstawie Pana mama zajmowała przedmiotowy lokal. Wydaje się, że istnieją dwie zasadnicze możliwości - cywilnoprawna umowa najmu lub swoisty kwaterunek na podstawie przepisów o zakwaterowaniu wojskowych. Poniżej rozważymy po kolei obie te możliwości. 

Zakwaterowanie Wojskowych

W opisanym przypadku Pana mama mogła otrzymać lokal w wyniku zastosowania artykułu 18 ustawy obecnie już nieobowiązującej, a mianowicie ustawy z dnia 20 maja 1976 r. o zakwaterowaniu sił zbrojnych (tekst jednolity: Dz. U. 1992 r., Nr 5, poz. 19 ze zmianami). Stanowił on: „W razie orzeczenia rozwodu żołnierza zawodowego zajmującego osobną kwaterę stałą, rozwiedzeni małżonkowie zachowują prawo do zamieszkiwania w dotychczasowej kwaterze do czasu przekwaterowania. Na wniosek rozwiedzionych małżonków wojskowy organ kwaterunkowy dokonuje zamiany zajmowanej przez nich kwatery na dwa odrębne lokale mieszkalne, w granicach powierzchni mieszkalnej zbliżonej do dotychczas zajmowanej, przez przydzielenie 

1. żołnierzowi - osobnej kwatery stałej,  

2. rozwiedzionemu małżonkowi - zamiennego lokalu mieszkalnego”. 

Zgodnie z ustawą o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP przez zamieszkiwanie należy rozumieć przebywanie i korzystanie z lokalu mieszkalnego na podstawie tytułu prawnego lub prawa zamieszkiwania. Jeżeli Pana mama korzystała z lokalu na podstawie wspomnianego „przydziału”, obecnie Pan nie posiada tytułu prawnego do tego lokalu i zgodnie z artykułem 37a ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych „osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200 % wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. W takim przypadku dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań”.

Ta sytuacja, zupełnie dla Pana niekorzystna, wynika z faktu, iż z dniem 1 lipca 2004 r. ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP została znowelizowana. Szczególnie chodzi o najistotniejszy w tym wypadku przepis artykułu 44. W brzmieniu sprzed nowelizacji stanowił on, iż “Żołnierze zwolnieni z zawodowej służby wojskowej pełnionej jako służba stała, którzy nie zachowują prawa do kwatery, członkowie rodzin zmarłych żołnierzy oraz emerytów i rencistów wojskowych, którzy nie nabywają prawa do kwatery oraz inne osoby, których prawo do kwatery wygasło, mogą zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu na podstawie umowy najmu zawartej z dyrektorem oddziału terenowego Agencji. Osoby te wnoszą opłaty odpowiadające kosztom eksploatacji i remontów lokalu mieszkalnego w tym budynku. Jeżeli osoby te odmawiają zawarcia umowy, podlegają przymusowemu przekwaterowaniu do lokalu socjalnego na ich koszt”. To na tej podstawie dyrektor terenowego oddziału WAM miał obowiązek zawrzeć z rodziną zmarłego uprawnionego umowę najmu mieszkania (oczywiście, gdy tego chciała). Gdyby dyrektor oddziału terenowego nie chciał tego zrobić, rodzinie przysługiwało stosowne roszczenie. Oznacza to, że rodzina mogła pójść do sądu, a ten w orzeczeniu miał prawo przymusić dyrektora do zawarcia umowy, zastępując oświadczenie woli WAM. 

Przy założeniu, że faktycznie był Pan „członkiem rodziny zmarłego żołnierza, nie zachowującym prawa do kwatery” w rozumieniu przytoczonego przepisu, mógł Pan po śmierci mamy złożyć w WAM wniosek o zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu. Ponieważ jednak nie dokonał Pan przed 1 lipca 2004 r. tych formalności i nie poinformował Pan WAM-u, o śmierci mamy, tym samym nie wykonał Pan swojego uprawnienia do zawarcia umowy najmu. Z opisu wynika, iż na dzień dzisiejszy rzeczywiście nie posiada Pan uprawnienia do powyższego lokalu, zatem stanowisko WAM ma swe podstawy w obowiązujących przepisach. Faktycznie grozi Panu - zgodnie ze wspomnianym art. 37a - sprawa sądowa (dodatkowo jej ewentualne koszty) oraz w efekcie eksmisja. 

Najem

Istnieje także możliwość, iż Pana mama, po rozwodzie z ojcem, zawarła umowę najmu na podstawie której zajmowała przedmiotowy lokal. 

W pierwszej kolejności należy odwołać się do regulacji o charakterze najbardziej ogólnym, czyli do przepisów kodeksu cywilnego.

Treść powyższego przepisu nie zmienia faktu, iż osoba chcąca skorzystać z takiej możliwości wstąpienia w stosunek najmu, powinna o śmierci najemcy poinformować właściciela lokalu - wynajmującego - oraz złożyć (w formie pisemnej dla celów dowodowych) oświadczenie o skorzystaniu z tego uprawnienia. W razie przeszkód osoba uprawniona na podstawie przytoczonego artykułu 691 kodeksu cywilnego może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu. Ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy. Co najważniejsze w powyższych okolicznościach, żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. 

W takim przypadku można uznać, iż wstąpił Pan w stosunek najmu po zmarłej mamie z mocy prawa i nie ma podstaw do wyeksmitowania Pana przez WAM z zajmowanego lokalu. W razie ewentualnego sporu z WAM może Pan przed sądem żądać ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. 

Powyższe uwagi są słuszne jednak tylko w tym wypadku, jeżeli faktycznie Pana mama zajmowała opisany lokal na podstawie zawartej umowy najmu. Jeżeli było inaczej, w świetle prawa Pan nie posiada tytułu prawnego do niego, a zatem żaden przepis nie uprawnia Pana do żądania od WAM uznania Pana jako najemcy. W takim wypadku najistotniejsze jest dokładne sprawdzenie dokumentacji dla tego lokalu. Jeżeli jest Pan w posiadaniu umowy najmu, bądź jest Pan w stanie udowodnić jej istnienie, powinien Pan postąpić jak zostało powyżej opisane.