Wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja - opinia prawna

Według mojej wiedzy posiada dwoje dobrze sytuowanych materialnie dzieci (syna i córkę), którzy posiadają własne lokale mieszkalne, w których mogłaby ona bez problemów zamieszkać. Jak pokierować dalej sprawę, aby skutecznie odzyskać lokal mieszkalny zajmowany przez lokatorkę (nadal chcę go wykorzystać dla własnych potrzeb mieszkaniowych), a także nie ponosić strat z tytułu niezastosowania się przez lokatorkę do nowej stawki odszkodowania, które zapewne będą teraz co miesiąc narastały. Jaki jest zgodny z prawem tryb podnoszenia lokatorowi stawki odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego i czy można to zrobić pismem poleconym? Czy w przypadku uzyskania wyroku sądowego o eksmisji i przyznaniu lokalu socjalnego lub zastępczego, można ją zmusić do przeprowadzenia się do własnych dzieci, czy trzeba czekać na lokal gminny? Czy na jej dzieciach można sądownie wymusić płacenie ustalonej przeze mnie stawki odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego do czasu opuszczenia go, np. z tytułu obowiązku alimentacyjnego, gdy lokatorki nie stać samodzielnie na takie opłaty? I wreszcie, czy w przypadku gdyby lokatorce się coś stało (czego jej oczywiście nie życzę), czy spłaty jej zaległości finansowych, można domagać się od jej dzieci lub innych spadkobierców? Zastanawiam się też, czy w obecnej sytuacji lepiej od razu skierować sprawę do sądu o eksmisję, czy też jeszcze poczekać, aby dług lokatorki narósł, a jego windykacja "pomogła" w dobrowolnym opuszczeniu przez nią zajmowanego lokalu? Obawiam się bowiem, czy na lokal socjalny, gdy nie będzie można eksmitować lokatorki do jej dzieci, nie przyjdzie mi czekać kolejnych wielu lat.

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zmianami).

Przytoczony w opisie stanu faktycznego artykuł 11 ustęp 5 ustawy o ochronie lokatorów stanowi: „Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust.

4” - chodzi tu o lokal zamienny. Zgodnie z kolejnym ustępem tego artykułu „Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu”.  

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż jak dotąd skorzystał Pan z możliwości wskazanej w powyższym przepisie, czyli dokonał Pan wobec Pana lokatorki skutecznego wypowiedzenia zgodnie z brzmieniem powyższych przepisów. W opisanej sytuacji, z racji tego, iż wszystko w opisie wskazuje na to iż wypowiedzenie dokonane przez Pana względem Pana lokatorki zostało dokonane skutecznie, powinien Pan wnieść do sądu jedynie o eksmisję, gdyż stosunek prawny w wyniku Pana wypowiedzenia uległ rozwiązaniu.

Jedynie na marginesie należy przypomnieć o treści artykułu 11 ustęp 12. W opisie nie pisze Pan, w jakim wieku jest Pana lokatorka. Jej wiek (oraz ewentualne uprawnienia z tytułu obowiązku alimentacyjnego wspomnianych dzieci) może mieć bowiem znaczenie dla skuteczności Pana wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie bowiem z jego treścią, jeżeli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a po upływie okresu wypowiedzenia nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które są zobowiązane wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne wraz ze śmiercią lokatora, a unormowania regulującego wstąpienie w stosunku najmu osób bliskich po śmierci najemcy nie stosuje się. Zakładamy jednak, iż Pana informacje na temat dzieci Pana lokatorki wskazują, iż Pani ta jest uprawniona do świadczenia alimentacyjnego, a zobowiązani w żaden sposób nie są z niego zwolnieni, a zatem przepis ten nie będzie miał zastosowania (tym samym wypowiedzenie zostało złożone skutecznie i wywarło skutki).

Przyjęliśmy zatem, iż sąd nie będzie musiał dokonywać rozwiązania najmu, gdyż ten uległ już rozwiązaniu (stosunek najmu wygasł z racji skutecznego dokonania wypowiedzenia). Pozostaje więc orzeczenie o obowiązku opróżnienia lokalu oraz o prawie (braku uprawnienia) do lokalu socjalnego lub zamiennego lub o odroczeniu wykonania eksmisji. W przedstawionej sytuacji jedynym rozwiązaniem dla Pana zatem będzie wydanie stosownego orzeczenia sądu, a zatem koniecznym jest wniesienie w tej sprawie pozwu. Pozew o nakazanie opróżnienia lokalu wnosi się do sądu właściwego według miejsca zamieszkania lokatora, przy czym z reguły właściwy będzie sąd rejonowy. Trzeba też podać w nim wszystkich domowników (osoby współzamieszkujące.  

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż mamy tu do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu, a zatem w pozwie eksmisyjnym wystarczy powołać się na brak tytułu prawnego do korzystania z lokalu. Żądanie pozwu powinno być uwzględnione po wykazaniu, że pozwanej nie przysługuje tytuł prawny do mieszkania. 

Wreszcie należy odwołać się do treści artykułu 18 ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z jego treścią „Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.  Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł”. 

Z treści powyższego przepisu wynika, iż obowiązek płacenia odszkodowania na rzecz właściciela przez lokatora, który zajmuje lokal bez tytułu prawnego wynika z samej treści przepisów, nie ma więc potrzeby stwierdzania tego przez sąd, aby taki obowiązek istniał. Wysokość tego odszkodowania powinna - co także wynika wprost z treści przepisu - odpowiadać wysokości czynszu, jaki Pan mógłby otrzymać.

W takiej sytuacji, kiedy Pana lokatorka nie opuściła lokalu, którego najem zakończył się w wyniku skutecznego wypowiedzenia, jak dotąd powinna płacić odszkodowanie. Jednak z racji tego, iż o tym, czy przysługuje jej lokal zamienny bądź socjalny orzec może sąd, de facto, w praktyce do ustalenia wysokości tego odszkodowania konieczne jest, aby wypowiedział się sąd. Gdyby bowiem takie uprawnienie Pana lokatorce przysługiwało, należy stwierdzić, iż obowiązana byłaby tylko do uiszczania Panu co miesiąc odszkodowania w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłaby obowiązana opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Gdyby takiego uprawnienia jednak do lokalu zamiennego bądź socjalnego nie posiadała, wtedy wysokość odszkodowania należnego Panu należy określić według cen rynkowych. 

Z powyższego wynika zatem, że nawet wysokość takiego odszkodowania uzależniona jest od treści ewentualnego orzeczenia sądu. To sąd bowiem rozstrzyga, czy konkretnej osobie przysługuje prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego, a od tego uprawnienia uzależniona jest z kolei wysokość odszkodowania. Jak wynika z samego przepisu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu osób, którym przyznano prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego w wyroku sądowym, kształtuje się na takim samym poziomie jak czynsz dotychczasowy (opłaty za korzystanie z lokalu). Jeżeli zatem sąd orzeknie w przypadku Pana lokatorki, iż przysługuje jej prawo do lokalu zamiennego czy też socjalnego, to ewentualna zmiana wysokości czynszu tej Pani możliwa jest tylko na warunkach art. 8a i 9, tj. zmian opłat niezależnych od właściciela lub wypowiedzeń zachowujących warunki tych przepisów, z możliwością kontroli sądowej w trybie ustawy o ochronie lokatorów. Oczywiście nigdy nie można stwierdzić, iż przyznanie w wyroku orzekającym eksmisję prawa do lokalu socjalnego oznacza zwolnienie osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego, wprost przeciwnie.  

Ten sam artykuł 18 w ustępie 4 daje Panu możliwość dodatkowo uzyskania w powyższych okolicznościach odszkodowania uzupełniającego. W sytuacji gdy gmina została zobowiązana do dostarczenia lokalu socjalnego w wyroku odszkodowanie uzupełniające miałoby odpowiadająć różnicy między odszkodowaniem, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby dysponował wolnym lokalem, a tym, jakie płaci były lokator. Nie ma tu jednak miejsca na dowolność - chodzi o realną stratę, jaką ponosi właściciel przez to, że nie może wynająć lokalu z powodu dalszego zamieszkiwania w nim dotychczasowego lokatora.  Przyznanie eksmitowanemu lokatorowi uprawnienia do lokalu socjalnego nie zwalnia go z obowiązku płacenia odszkodowania za zajmowany lokal po orzeczeniu eksmisji.  

W opisanej sytuacji koniecznym jest zatem wydanie orzeczenia sądowego, a więc najlepszym - i de facto jedynym rozwiązaniem będzie złożenie w sądzie pozwu o eksmisję lokatorki. Wysokość odszkodowania uzależniona jest od posiadania uprawnienia lokatorki do lokalu socjalnego lub zamiennego o czym była mowa powyżej. O wysokości odszkodowania orzeknie sąd, Pan osobiście nie będzie miał uprawnienia do kreowania jego wysokości, dopóki sąd nie określi uprawnień lokatorki. W wyroku eksmisyjnym sąd orzeknie także o lokalu zamiennym bądź socjalnym dla Pana lokatorki. W tym miejscu należy przypomnieć, iż lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni. Pojęcie to miałoby szczególne znaczenie dla Pana w sytuacji, gdyby nie potrzebował Pan wspomnianego lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. Sam wyrok eksmisyjny wskazywać będzie zatem jakie uprawnienia posiada Pana lokatorka. Jeżeli nie jest uprawniona do lokalu zamiennego bądź socjalnego sama będzie zmuszona zatroszczyć się o nowe lokum.  

Niestety nie może Pan się domagać od dzieci Pana lokatorki zapłaty jakichkolwiek należności, tym bardziej opierając takie żądanie na zasadach obowiązku alimentacyjnego. Nie ma także żadnych możliwości prawnych aby wymóc na lokatorce przeprowadzkę do któregoś z dzieci. Przede wszystkim jednak pełnoletnie dzieci pomimo, że ciąży na nich obowiązek alimentacyjny, nie są zobowiązane do przyjęcia matki do swojego mieszkania.

Jeżeli chodzi o ewentualne długi Pana lokatorki, to - w dużym uproszczeniu - długi także wchodzą w skład masy spadkowej. Zatem jeżeli spadkobiercy Pana lokatorki w razie jej śmierci przyjmą spadek wprost, to odpowiadać będą także za jej długi, całym swoim majątkiem. Jedynie gdyby doszło do odrzucenia lub zrzeczenia się spadku, nie mógłby Pan skutecznie od nich dochodzić zapłaty tych należności. Gdyby natomiast spadkobiercy przyjęli spadek z dobrodziejstwem inwentarza (tzn. z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe do wysokości wartości  majątku spadkowego), mógłby Pan domagać się spłacenia długów zmarłej pod warunkiem, że jej majątek wystarczałby na ich pokrycie.