Jak najmniejszym kosztem znieść współwłasność mieszkania - opinia prawna

1.9.2006

Stan faktyczny

Mój problem dotyczy mieszkania własnościowego. Owo mieszkanie kupiłem z moją dziewczyną 1,5 roku temu. Mieszkanie jest kupione w równych częściach (50/50 %), przy czym ja dałem wszystkie pieniądze. Po zakupie mieszkania rozstaliśmy się w ciągu 4 miesięcy, a ona wyjechała do Stanów Zjednoczonych i przebywa tam do dziś. Na mieszkanie został zaciągnięty kredyt w wysokości 21 000 zł, kredyt zaciągnęliśmy oboje. Mieszkanie kosztowało 89 000 zł, a ów kredyt to była brakująca część pieniędzy. Chciałbym teraz, aby mieszkanie było w całości moją własnością, a moja była dziewczyna nie robi w tym żadnych przeszkód, tylko nie wiemy jak to załatwić z prawnego punktu widzenia i jaki jest koszt całej tej operacji. Prawdopodobnie w grę wchodzi tylko darowizna, ale wiem że to bardzo kosztowne. Prosiłbym o poradę co należy zrobić, co Ona ma zrobić przebywając w USA czy są jakieś mniej kosztowne rozwiązania mojego problemu niż darowizna i jakie są realne koszty tej operacji?

Opinia prawna

Poszczególne formy przeniesienia własności nieruchomości zawsze powodują znaczne obciążenia podatkowe, np. sprzedaż - podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek dochodowy, darowizna - podatek od spadków i darowizn. W opisanym stanie faktycznym w rachubę wchodzą dwa rozwiązania - nieodpłatne zniesienie współwłasności - będące w istocie formą darowizny lub odpłatne zniesienie współwłasności - połączone z obowiązkiem dokonania spłat przez tego współwłaściciela, który otrzyma całe mieszkanie, na rzecz drugiego.

Podatek od darowizny

Skutki ekonomiczne nieodpłatnego zniesienia współwłasności są identyczne jak w przypadku darowizny. Czynność taka podlega ustawie z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.). Skala podatkowa i kwoty wolne od podatku określone są w art. 9 i 15 ustawy. Aktualnie kwota wolna od podatku dla nabywców należących do III grupy podatkowej (czyli dla osób nie będących najbliższą rodziną) wynosi 4.902 zł.

Skala podatkowa określona jest następująco:

Kwota nadwyżki w zł		Podatek od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej wynosi:
ponad	do
-	10.278	12%
10.278	20.556	1.233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556	-	2.877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części, która przekracza Pana wartość udziału we współwłasności, będąc czymś w rodzaju ukrytej darowizny. W Pana przypadku będzie to wartość udziału w 50 % nieruchomości.

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli nabywca nie podał wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych lub wartość podana przez nabywcę według oceny naczelnika urzędu skarbowego nie odpowiada ich wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do określenia wartości rzeczy i praw lub podwyższenia tej wartości w terminie nie krótszym niż 14 dni. W razie nieudzielenia odpowiedzi lub podania wartości nieodpowiadającej wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego ustali wartość z uwzględnieniem opinii biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33% wartość podaną przez nabywcę, koszty opinii biegłych ponosi nabywca (art. 7 i 8 ustawy).

Podatek od spadków i darowizn naliczany jest bez względu na to, czy zniesienie współwłasności wynika z umowy, ugody czy też z orzeczenia sądu. Jednocześnie, jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności (darowizna) sporządzane będzie w formie aktu notarialnego, to podatek obliczy i pobierze notariusz. W innym wypadku strony dokonują rozliczenia samodzielnie w urzędzie skarbowym.

Podatek dochodowy

Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.). Jest tam bowiem wyraźnie mowa o odpłatnym zbyciu nieruchomości.

W przypadku natomiast odpłatnego zbycia, przychód uzyskany przez zbywcę jest objęty podatkiem dochodowym. Przychodu tego nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł i pobiera się od niego podatek ryczałtowy w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.

Podatnik może odstąpić od zapłaty podatku, jeżeli w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złoży oświadczenie, że chce skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jeżeli nie zostaną spełnione powyższe warunki związane z wydatkowaniem przychodu na cele mieszkaniowe, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie 2 lat od dnia sprzedaży wraz z odsetkami

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Umowa o zniesienie współwłasności jest objęta również ustawą z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 ze zm.). Jeżeli zniesienie współwłasności będzie miało charakter odpłatny, to będziemy mieć do czynienia z sytuacją identyczną jak przy sprzedaży ułamkowego udziału w nieruchomości - umowa podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca wprowadził jednak zastrzeżenie, że czynność ta podlega podatkowi w części dotyczącej spłat lub dopłat (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy). Odpłatność powstanie w przypadku zniesienia współwłasności polegającej na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, podczas gdy drugi otrzyma równowartość swoich udziałów w pieniądzu.

Stawka podatkowa jest stała i wynosi 2 % podstawy opodatkowania.

Możliwe jest, że strony, które tak naprawdę chcą znieść współwłasność nieodpłatnie, dokonają odpłatnego zniesienia, przy czym odpłatność (wysokość spłat) będzie symboliczna. Wtedy strony zapłaciłyby minimalny podatek. Jest to jednak działanie bardzo ryzykowne, bo organy podatkowe mają jednak możliwość ingerencji w celu właściwego określenia zobowiązania podatkowego.

Koszty notarialne i sądowe

Przy zniesieniu współwłasności w umowie przed notariuszem, podstawą określenia stawki taksy notarialnej jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi, przy czym przy majątku o wartości powyżej 60 000 zł maksymalna stawka wynosi 1 010 zł + 0,5 % nadwyżki powyżej 60 000 zł. Są to jednak stawki maksymalne, które można negocjować z notariuszem.

Po 2 marca 2006 r. wpis prawa do księgi wieczystej podlega niższej opłacie - 200 zł, a w przypadku ułamkowego udziału we współwłasności - 100 zł.

Współwłasność można znieść także na drodze sądowej. Postępowanie przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Wniosek powinien zawierać wszystkie elementy pozwu. We wniosku należy dokładnie opisać nieruchomość, wskazując miejsce położenia, powierzchnię, oznaczenie, przeznaczenie i numer księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien również określić swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Od rozpatrzenia wniosku sąd pobiera opłatę sądową zależną od wartości nieruchomości podanej przez wnioskodawców. Opłata ta będzie o połowę mniejsza, jeżeli wniosek będzie zawierać zgodny projekt zniesienia współwłasności.

Od 2 marca 2006 roku opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, a w przypadku, gdy współwłaściciele przedstawią zgodny projekt podziału - 300 zł.

Pełnomocnictwo

Ponieważ Pana była dziewczyna przebywa w Stanach Zjednoczonych i nie będzie mogła pojawić się w Polsce, a chcecie Państwo zawrzeć umowę przed notariuszem, jedynym rozwiązaniem jest dokonanie niezbędnych czynności przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem do zawarcia umowy może być ustanowiona w zasadzie każda osoba, z tym tylko, że lepiej aby nie był to Pan - pozwoli to uniknąć kłopotliwej sytuacji, gdy w przypadku zawierania umowy występowałby Pan po obu stronach tej czynności.

Pełnomocnictwo do rozporządzenia nieruchomością, jej częścią lub prawem związanym z nieruchomością powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, przed polskim notariuszem.

Jednakże w sytuacji, gdy osoba zainteresowana przebywa za granicą, pełnomocnictwo „notarialne” może sporządzić także polski konsul w USA. Zgodnie z art. 19 ustawy o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 13 lutego 1984 r. (Dz. U. 2002 Nr 215 poz. 1823), konsul dokonuje czynności notarialne. Czynności te mają taką samą moc jak czynności wykonane przez notariusza w Rzeczpospolitej Polskiej.

Ponadto, z dniem 14 sierpnia 2005 r. weszła w życie w stosunku do RP Konwencja podpisana w Hadze dnia 15 października 1961 r., znosząca wymóg legalizacji dyplomatycznej i konsularnej zagranicznych dokumentów urzędowych, w tym aktów notarialnych. Oznacza to, że dopuszczalne jest także udzielenie pełnomocnictwa przed amerykańskim notariuszem, a następnie opatrzenie go stosowną pieczęcią, tzw. apostille, wydawaną przez amerykańskiego urzędnika (w urzędzie Secretary of State). Legalizacja konsularna takiego pełnomocnictwa kosztuje 160 USD. Takie pełnomocnictwo również będzie w Polsce honorowane.

Pełnomocnictwo to powinno dokładnie określać do jakich czynności uprawnia (tj. do rozporządzenia/darowania/zbycia udziału w określonej nieruchomości) Udzielenie pełnomocnictwa jest jednostronnym oświadczeniem woli, więc nie jest potrzebna obecność osoby która ma być ustanowiona pełnomocnikiem.

Podsumowanie

Reasumując, z punktu widzenia opłat sądowych i notarialnych, zdecydowanie mniej kosztownym rozwiązaniem niż spisanie umowy przed notariuszem, jest sądowe zniesienie współwłasności. W takiej sytuacji współwłaścicielka mieszkania może przebywać za granicą, wystarczy aby wskazała w Polsce pełnomocnika do doręczeń. Wadą takiego rozwiązania może być natomiast fakt, że postępowania sądowe toczą się na ogół dość długo.

Z podatkowego punktu widzenia natomiast, tańszym rozwiązaniem od darowizny/ nieodpłatnego zniesienia współwłasności, jest odpłatne zniesienie współwłasności z zastosowaniem relatywnie niskich spłat. Jak była o tym mowa powyżej, czynność taka podlega wówczas podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a nie od darowizny i może być przeprowadzona zarówno umownie jak i w postępowaniu sądowym.

Zespół
e-prawnik.pl