Jak zawrzeć dobrą umowę?

Co to jest umowa?

Umowa jest czynnością prawną dwustronną. Decydujące znaczenie dla treści umowy ma zgodne oświadczenie woli stron. Mogą one się w niej zobowiązać do czegokolwiek zechcą - stanowi o tym zasada swobody umów. Jednak tą generalną kompetencję do kształtowania przez podmioty wiążących jej stosunków prawnych według własnego uznania ogranicza:

  • Ustawa - treść umowy nie może być sprzeczna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (tj. takimi, które nie mogą być uchylone w drodze postanowień umownych) oraz takimi przepisami, które mogą być zmienione w drodze postanowień umownych tylko na korzyść strony, która jest chroniona treścią tego przepisu,
  • Zasady współżycia społecznego - umowa nie może być sprzeczna z zasadami współżycia społecznego,tj. pewnymi powszechnie przyjmowanymi w społeczeństwie wartościami
  • Natura zobowiązania - wskaźnik ten każe respektować ogólne właściwości każdego stosunku zobowiązaniowego.

Jak zawrzeć dobrą umowę?

Ważne jest aby sprawdzić, czy zawierana umowa wymaga określonej formy, ponieważ z jej niedochowaniem mogą wiązać się negatywne skutki prawne. Przykładowo, umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Na wstępie powinniśmy określić typ zawieranej umowy. Na przykład: umowa sprzedaży, umowa najmu, umowa zlecenia. Gdy zawieramy umowę pisemną, typ zawieranej umowy powinniśmy umieścić w jej tytule.

  1. Następnie określamy:
    • czas zawarcia umowy (np. umowa zawarta w dniu 23.9.2015 roku),
    • strony umowy (np. umowa zawarta pomiędzy Janem Kowalskim legitymującym się dowodem osobistym nr DD 4984901 a Adamem Nowakiem legitymującym się dowodem osobistym nr DD 5033102), a jeśli jedna ze stron jest reprezentowana przez pełnomocnika - fakt takiej reprezentacji (np. umowa zawarta pomiędzy Janem Kowalskim a Adamem Nowakiem reprezentowanym przez Zofię Kotańską legitymującą się dowodem osobistym nr DD 2234563).
  2. Kolejnym elementem umowy jest określenie jej treści, czyli tego, do czego strony się zobowiązują.
  3. Umowa powinna być napisana jasno i przejrzyście, przy wykładni treści umowy będą brane pod uwagę ukształtowane reguły znaczeniowe określające sens zachowania się stron, kontekst sytuacyjny oraz zasady współżycia społecznego.
  4. Przy zawieraniu umowy warto się zastanowić, czy chcemy zawrzeć zastrzeżenie, które uzależnia powstanie lub ustanie skutku prawnego od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek) lub przyszłego i pewnego (termin). Na przykład: Kowalski zobowiązał się, że przeniesie na Nowaka własność swojego samochodu za cenę 1000 zł jeśli tylko ten ostatni ożeni się z jego córką (warunek).
  5. Jeśli zależy nam na tym, aby zobowiązania z umowy wykonał sam dłużnik (osobiście) trzeba to wyraźnie zaznaczyć - w przeciwnym razie będzie on do tego zobligowany tylko w przypadku gdy wynikać to będzie z natury zobowiązania.
  6. Można także dokładnie określić przedmiot zobowiązania (np. określić jakość rzeczy, które powinien świadczyć dłużnik), termin oraz miejsce wykonania zobowiązania. W razie nieokreślenia powyższych kwestii aktualne będą uregulowania ustawowe (np. gdy dłużnik zobowiązał się do świadczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, a w umowie nie określono jakiej jakości mają być te rzeczy - dłużnik powinien świadczyć rzeczy średniej jakości).
  7. W umowie strony mogą zastrzec, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości (klauzule waloryzacyjne). Ma to zapobiec negatywnym skutkom inflacji bądź deflacji, których skutkiem byłaby zmiana ekonomicznej wartości świadczenia pieniężnego jednej ze stron. Na przykład: Kowalski umówił się w 1990 r. z Nowakiem, że ten będzie płacił czynsz z dzierżawy w wysokości 100 zł miesięcznie przez 20 lat. Aby uniknąć takiej sytuacji Kowalski z Nowakiem mogą na przykład umówić się, że ten będzie mu płacić w złotych czynsz dzierżawy gruntu rolnego w wysokości odpowiadającej wartości 10 kwintali pszenicy lub kilku rodzajów produktów rolnych.
  8. Gdy jedna ze stron zobowiązana jest do świadczenia pieniędzy w określonym terminie, to należy pamiętać, że w razie opóźnienia ze świadczeniem będzie ona musiała płacić odsetki za opóźnienie. Warto się zastanowić, czy nie chcemy sami ustalić wysokości odsetek za opóźnienie.
  9. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania dłużnik będzie odpowiadał za szkodę, jeżeli nie dochowa należytej staranności. Jeśli chcemy ograniczyć odpowiedzialność dłużnika (np. będzie odpowiadał tylko za rażące niedbalstwo) to wyraźnie trzeba to w umowie zastrzec. Jednak nie można wyłączyć odpowiedzialności dłużnika za winę umyślną (czyli umyślne niewykonanie zobowiązania). Jeśli chcemy rozszerzyć odpowiedzialność dłużnika to również należy to w umowie wyraźnie zastrzec.
  10. Strony zawierające mogą zamieścić w jej treści zastrzeżenia o charakterze dodatkowym, mające na celu zabezpieczenie ich interesów lub uelastycznienie więzi prawnej między dłużnikiem a wierzycielem. W szczególności zaliczać się do nich będą: zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne.
  11. Ważne jest także zastanowienie się, czy chcemy aby zobowiązania wynikające z umów wygasały w razie zaistnienia określonych okoliczności. Jeśli okoliczności te nie są wymienione w ustawie jako przyczyny wygaśnięcia zobowiązania trzeba w umowie zawrzeć odpowiednie zastrzeżenie (np. upływ oznaczonego w umowie czasu, określone w umowie zdarzenie).

Pamiętaj, że:

  • W pewnych przypadkach swoboda kształtowania treści umów ograniczona jest ustawą do określonych ich typów (umowy kreujące prawa skuteczne wobec wszystkich - w szczególności prawa rzeczowe, umowy tworzące spółki, kreujące prawa ucieleśnione w papierach wartościowych, regulujące stosunki majątkowo - małżeńskie)
  • Niejednokrotnie strony umowy będą musiały ponieść pewne koszty związane z zawarciem umowy, np. zapłacić podatek dochodowy, podatek VAT, podatek od darowizny, opłatę skarbową, podatek" od czynności cywilnoprawnych.

Podstawa prawna:

Udostępnij

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Tosia 2019-05-11 11:22:29

    Żeby mieć dobrą umowę to najlepiej poprosić o pomoc notariusza. Ja skorzystałam z usług pani Cejrowskiej i to był bardzo dobry pomysł. Ma się wtedy pewność, że profesjonalista się tym zajął i nie ma błędów. Poza tym dowiedziałam się też od pani Cejrowskiej wielu pożytecznych informacji na przyszłość, więc to też dużo daje. W mojej pracy jest dużo podpisywania różnych umów i kilka razy zdarzyło się, że ktoś chciał nas oszukać. Dobrze znaleźć notariusza, który to sprawdzi i powie dokładnie co podpisujemy, żeby nie trzeba było później się po sądach ciągać.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika