Budowa na zajętej nieruchomości - opinia prawna

Stan faktyczny

Jestem użytkownikiem wieczystym nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę gospodarczą (przemysłową), obciążonej hipoteką na rzecz banku z tytułu kredytu inwestycyjnego. Grunty te miały być przeznaczone na dalszy rozwój mojej działalności gospodarczej, niestety zostały zajęte przez komornika w związku z niespłacaniem kredytu. Chciałbym postawić na tym gruncie budynki magazynowe na potrzeby mojej firmy, która ostatnio jest w lepszej kondycji finansowej. Obawiam się jednak, że bank zajmie również te budynki postawione moim nakładem finansowym i zwiększy wartość swojego zabezpieczenia, czego chciałbym uniknąć. Poza tym nie wiem czy w związku z zajęciem budowa czegokolwiek na tym gruncie będzie możliwa. Czy zajęcie nieruchomości i hipoteka ulega przedawnieniu albo wygasa? Czy mogę na tym gruncie postawić budynek (pawilon magazynowy)? Czy będzie on również zajęty przez komornika? Czy komornik może też zająć budynki, skoro hipoteka jest tylko na użytkowaniu wieczystym? Czy komornik może egzekwować z nieruchomości na zaspokojenie przedawnionych należności? Czy lepiej będzie, jeśli wydzierżawię ten grunt innej osobie, która postawi te budynki?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001, nr 124, poz. 1361 ze zm.),

• ustawa z dnia 23 kwietnia Kodeks cywilny 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),

• ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka należy do zabezpieczeń rzeczowych, co oznacza, że dana wierzytelność zabezpieczona jest przez określony przedmiot majątkowy, z którego to wierzyciel może się zaspokoić po pierwsze z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami, po drugie - nawet wówczas gdy własność przedmiotu zostanie przeniesiona na inną osobę.

Przedmiotem tego zabezpieczenia jest przede wszystkim nieruchomość. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje jednak możliwość ustanowienia hipoteki również na prawie użytkowania wieczystego. Wówczas do takiej hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości (art. 65 u.k.w.h).

Należy również zaznaczyć, że przedawnienie wierzytelności głównej nie oznacza bynajmniej jej wygaśnięcia. Wręcz przeciwnie, z prawnego punktu widzenia wierzytelność ta wciąż istnieje; wierzyciel nie ma jednak możliwości wyegzekwowania jej w drodze przymusu prawnego - a więc w wyniku wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Jeżeli jednak dłużnik spełni świadczenie wynikające z takie wierzytelności, nie może on żądać jego zwrotu powołując się na okoliczność przedawnienia. Należy więc wyraźnie odróżnić brak możliwości przymusowej realizacji roszczenia wynikającego z wierzytelności od jej wygaśnięcia. Wierzytelność wygasa przede wszystkim na skutek spełnienia świadczenia, lecz również np. na skutek potrącenia lub odnowienia. Skutku w postaci wygaśnięcia wierzytelności nie powoduje natomiast okoliczność, że uległa ona przedawnieniu.   

Ma to istotne znaczenie, gdyż wygaśnięcie hipoteki może co do zasady nastąpić tylko w przypadku wygaśnięcia wierzytelności głównej (art. 94) Wyjątkowo ustawa przewiduje,

że w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu (art. 95). Oznacza to, że w takich przypadkach wierzyciel może domagać się jeszcze przez dziesięć lat przywrócenia wpisu. Ponadto hipoteka może wygasnąć również zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego przez wierzyciela - skuteczność takiego zrzeczenia uzależniona jest jednak od wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Może się również zdarzyć, że nastąpi konfuzja, czyli przejście ograniczonego prawa na właściciela rzeczy obciążonej. Przypadki te, jakkolwiek bardzo sporadyczne również doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki. Podstawą wygaśnięcia hipoteki może być także złożenie odpowiedniej kwoty do   depozytu sądowego. 

W przypadku, kiedy przedmiotem hipoteki jest prawo użytkowania wieczystego, hipoteka wygasa również na skutek wygaśnięcia tego prawa. Wierzycielom hipotecznym, którzy utracili w ten sposób swoje hipoteki, przysługuje jednak  ustawowe prawo zastawu

na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkownikowi nieruchomości (art. 101 u.k.w.h.).

Tylko zaistnienie wyżej wymienionych okoliczności może być podstawą do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Do póki to nie nastąpi, każdy wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić swego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej

z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Dochodzenie roszczeń z tytułu zabezpieczenia hipotecznego to będzie się odbywać zgodnie z przepisami o sadowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 75 u.k.w.h. ). Wierzyciel hipoteczny będzie musiał więc w celu uzyskania swojej należności najpierw wytoczyć powództwo o jej zasądzenie, a następnie po zaopatrzeniu wyroku klauzulą wykonalności, skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji.

Podstawą dochodzenia roszczenia przed sądem nie będzie jednak stosunek podstawowy, lecz stosunek wynikający z zabezpieczenia tej wierzytelności hipoteką. Należy przy tym dodać, że umorzenie egzekucji z nieruchomości z powodu jej bezskuteczności nie oznacza, że wierzyciel nie może ponownie wszcząć nowego postępowania egzekucyjnego. W przypadku przedawnienia wierzytelności głównej, egzekucja może być prowadzona tylko z przedmiotu zabezpieczenia. Nie jest wiec możliwe w takiej sytuacji zajęcie rachunku bankowego.

Hipoteka na nieruchomości a budynki użytkownika

Natomiast jeśli chodzi o zakres hipoteki, to przede wszystkim obejmuje ona w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego oraz jego części składowe. Do części składowych należy zaś zaliczyć własność budynków i innych urządzeń, która to stanowi prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 k.c. w zw. z art.50 k.c.). W literaturze przyjmuje się, że po pojęciem innych urządzeń należy rozumieć budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, to znaczy każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np. budowle ziemne, obronne hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe, oczyszczalnie ścieków, budowle sportowe cmentarze (Komentarz do kodeksu cywilnego, księga pierwsza - część ogólna, pod ref. S. Dmowskiego i S. Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 198). Jest to jednak tylko wyliczenie przykładowe. Warto także zwrócić również uwagę, że art. 235 k.c. w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego nie wymaga, aby inne urządzenia były z gruntem trwale związane - jak to ma miejsce w odniesieniu do części składowych nieruchomości zdefiniowanych w art. 50 k.c..

Z relacji ukształtowanej w art. 235 k.c. wynika natomiast, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania a prawem związanym jest prawo własności i urządzeń. Żadne

z tych praw nie może stać się więc przedmiotem samodzielnego obrotu, a wygaśnięcie praw wieczystego użytkowania powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. W konsekwencji w razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć także własność budynku i innych urządzeń. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego (por. orz. SN z 8 lipca 1998 r., III CKU 15/98).

Hipoteka obejmuje więc użytkowanie wieczyste oraz prawo własności budynków i innych urządzeń wybudowanych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego. Co więcej zgodnie z art. 84 u.k.w.h. hipoteka obejmuje również przynależności, przez które należy rozumieć rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem zgodnie z jej przeznaczeniem jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. 

W świetle powyższego wydaje się, więc że wybudowanie pawilonu magazynowego, nawet blaszanego, będzie stanowić cześć składową użytkowania wieczystego i będzie podlegać zaspokojeniu w przypadku wszczęcia egzekucji. Należy dodać, że o kryterium „trwałego związania z gruntem" decyduje nie tylko struktura techniczna budynku, lecz również jego przeznaczenie. Przyjmuje się, że nie spełniają tego kryterium takie budowle jak strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej przykrycia namiotowe, obiekty kontenerowe lub garaże blaszane lub składane z gotowych elementów (Komentarz do kodeksu cywilnego, księga pierwsza - część ogólna, pod ref. S. Dmowskiego i S. Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 196). Dlatego w świetle kryterium przeznaczenia, pawilony magazynowe, nawet o konstrukcji blaszanej, należy uznać za trwale z gruntem związane.

Budowa na zajętym gruncie

Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego zajętą nieruchomość pozostawiono w zarządzie dłużnika, czyli Pana. Stosuje się w tym przypadku odpowiednio przepisy o zarządcy, a w szczególności art. 935kpc, zgodnie z którym zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Dłużnik - zarządca może wykonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tylko za zgodą wierzyciela, a w jej braku - za zezwoleniem sądu. Zasadniczo budowa na nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, tym bardziej jeśli dotychczas nieruchomość w ogóle nie była zabudowana. Zgodnie z art. 938 kpc zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. Z tym, że na ogół zabudowa nieruchomości będzie się wiązała ze zwiększeniem wartości zajętej nieruchomości, trudno więc wyobrazić sobie poniesienie przez to jakiejś szkody przez wierzyciela.

Poza powyższym użytkownik wieczysty, w granicach prawa użytkowania, nie jest w żaden sposób ograniczony w prawie dokonywania nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego. Musi się jednak za każdym razem liczyć z tym, że wszelkie budynki i inne urządzenia będą podlegały zajęciu w przypadku wszczęcia egzekucji, jako prawa związane z użytkowaniem wieczystym. Zajęciu będą polegały również przynależności, które pozostają na danej nieruchomości.

Problemu nie rozwiązuje również oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę, gdyż co do zasady hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy. Jednakże właściciel może pobierać czynsz do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego. W razie dokonania tego zajęcia zapłata czynszu dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu, nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. Regułę tą  stosuje się odpowiednio do rozporządzenia roszczeniem o czynsz (art. 88 u.k.w.h.).

Jeżeli dzierżawca lub najemca dokona nakładów na przedmiotową nieruchomość, będą one podlegały zajęciu na takich samych zasadach jak gdyby dokonał ich użytkownik wieczysty. Dlatego nie ma znaczenia, czy inwestorem będzie Pan, czy też osoba trzecia. Osoba ta nie będzie mogła bronić się przed egzekucją poprzez wniesienie odpowiedniego powództwa o wyłączenie danej rzeczy spod egzekucji, gdyż nie może zasłaniać się brakiem wiedzy co do nieistnienia zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Wynika to z zasady jawności ksiąg wieczystych, która oznacza, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Ponadto przez dokonanie nakładów w postaci wybudowania budynku na nieruchomości dzierżawca lub najemca nie nabywa do niej prawa własności, w szczególności dla tego, że stają się one częścią składową przedmiotu dzierżawy lub najmu. Strony mogą w umowie co najwyżej uregulować sposób rozliczenia nakładów w przypadku wygaśnięcia umowy. 

Zespół
e-prawnik.pl