Przewłaszczenie na zabezpieczenie a hipoteka - opinia prawna

Opinia prawna

Aby odpowiedzieć na Pana pytania, na początku opinii przedstawię w skrócie konstrukcję prawną przewłaszczenia nieruchomości w Kodeksie cywilnym, która przekłada się na prawa i obowiązki wierzyciela jak i dłużnika.

Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie według Kodeksu cywilnego stanowi sposób przejścia własności w drodze umowy (art.155-166 KC). Umowa przenosząca własność jest umową o podwójnym skutku zobowiązująco - rozporządzającym.

Moim zdaniem, pomimo rozbieżności w orzecznictwie i piśmiennictwie generalnie dopuszczalne jest przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości. Jest to instytucja prawna bardzo skomplikowana, specyficzna i obszernie opisywana w literaturze prawniczej. Jednak na potrzeby niniejszej opinii można posłużyć się uproszczeniem, iż jest to proces dwuetapowy tj. bezwarunkowe przeniesienie własności nieruchomości przez dłużnika na rzecz wierzyciela, z mocy umowy zobowiązująco – rozporządzającej. Wówczas następuje rzeczywiste przeniesienie własności. Drugim etapem jest zawarcie w tej samej umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie – zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności przez wierzyciela na rzecz zbywcy, jeżeli jego zabezpieczona wierzytelność zostanie zaspokojona - "warunkowe zobowiązanie do bezwarunkowego przeniesienia własności".

W konsekwencji pierwszy etap prowadzi do przejścia własności na rzecz powiernika. Jednocześnie strony zawierają umowę powierniczą, określając w niej wzajemne prawa i obowiązki przez czas trwania stosunku powierniczego.

W drugim etapie powierzający zawiera z powiernikiem umowę, na mocy której powiernik występujący tym razem jako zbywca, zobowiązuje się jako względem powierzającego, występującego w roli nabywcy, do przeniesienia własności nieruchomości. Ziszczenie się warunku skutkuje, bowiem powstaniem po stronie powierzającego roszczenia w stosunku do powiernika o przeniesienie własności, czyli o zawarcie umowy rzeczowej. Wnioskując z opisu stanu faktycznego prawdopodobnie zawarł Pan taką umowę,

Na początku należy zauważyć, że właściciel na którego rzecz nastąpiło przewłaszczenie był właścicielem i mógł rozporządzać  udziałem w nieruchomości z pełnym skutkiem wobec osób trzecich, wobec czego wydaje się, iż był uprawniony do obciążenia nieruchomości hipoteką. Sprowadza się to do tego, że wierzyciel, nazywany przez Pana "właścicielem" nabył prawo własności udziału w nieruchomości, a po spłaceniu długu przez dłużnika (Pana) powinien przenieść z powrotem własność przewłaszczonego udziału w  nieruchomości. Prawdopodobnie w Pana umowie znajduje się zapis, że wierzyciel nie będzie rozporządzał rzeczą (udziałem w nieruchomości) do czasu, gdy dłużnik spłaci wierzytelność, ale zapis ten ma jedynie skutek zobowiązujący, jest to zobowiązanie inter partes (miedzy stronami umowy).

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej. Z Pana opisu stanu faktycznego wynika, że przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej w dziale III Księgi wieczystej ujawniono roszczenie byłego właściciela o powrotne przeniesienie własności w przypadku ziszczenia się warunku, które to roszczenie jest tylko roszczeniem obligacyjnym, nie ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest hipoteka. 

Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stwierdzają, iż wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stałą się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Stąd wynika, że bez względu na roszczenie byłego właściciela o powrotne przeniesienie na niego własności z chwilą ziszczenia się warunku, hipoteka nadal będzie obciążać nieruchomość.

W związku z powyższym przejmuje Pan obowiązki jako dłużnik hipoteczny, gdyż hipoteka "pozostaje" przy nieruchomości, a nie przy jej byłym właścicielu. 

Wydaje się, iż w przedstawionej przez Pana sytuacji w rachubę może wchodzić powództwo przeciwko temu, na którego rzecz nastąpiło przewłaszczenie, o odszkodowanie z tytułu naruszenia umowy, na podstawie której nastąpiło przewłaszczenie. Zapewne w Pana umowie przewłaszczenia znajdują się zapisy dotyczące obowiązku przewłaszczonego zwrócenia rzeczy w stanie niepogorszonym (nieobciążonym), a także podstawy, na jakiej przewłaszczający może korzystać z rzeczy (używanie lub użytkowanie, które jest ograniczonym prawem rzeczowym i w związku z tym korzysta z ochrony, z jakiej korzysta własność).

Ponadto, jeżeli chodzi o Pana uprawnienia może Pan domagać się odszkodowania na różnych podstawach prawnych – bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 KC), deliktu (415 KC) lub nienależytego wykonania zobowiązania (487 (umowy wzajemne) w zw. 471 KC).

W opisanej sytuacji proponuję wystosować do osoby, na której rzecz nastąpiło przewłaszczenie wezwanie do usunięcia hipoteki w określonym terminie, z zagrożeniem wytoczenia powództwa o odszkodowanie z tytułu naruszenia umowy, na podstawie której nastąpiło przewłaszczenie. Jednakże, jeżeli chodzi o wykazanie rozmiaru szkody, to prawdopodobnie będzie to albo wartość hipoteki, jeżeli zamierza Pan ją spłacić, a następnie dochodzić roszczenia od osoby, na której rzecz nastąpiło przewłaszczenie, albo szkodą będzie zwrócenie Panu obciążonego udziału w nieruchomości, a wtedy zarówno wyliczenie szkody jak i  proces sądowy wydaje się bardziej skomplikowany.

Wytoczenie takiego powództwa, a może tylko powiadomienie o takim zamiarze, może przymusić byłego właściciela do usunięcia hipoteki.