Odpowiedź prawnika: Czy sąsiad może zasiedzieć moją działkę?
Sporządzoną na Pana potrzebę opinię prawną oparliśmy na przepisach:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 z późn. zmianami).
Ogólnym przepisem dotyczącym zasiedzenia jest art. 172 Kodeksu cywilnego:
Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Jak wynika z powyższej regulacji, termin zasiedzenia zależny jest od przesłanki dobrej lub złej wiary. W przypadku dobrej wiary, zasiedzenie – czyli nabycie własności – może nastąpić po 20 latach, natomiast w złej wierze – po upływie 30 lat. W celu analizy możliwości zasiedzenia nieruchomości należy więc odwołać się do doktryny i orzecznictwa, konkretyzującego przedstawione kwestie.
Tytułem wyjaśnienia należy wskazać, że istnieje również możliwość zasiedzenia służebności gruntowych; kwestia ta zostanie jednak poruszona w późniejszych rozważaniach.
Jako przesłanki zasiedzenia wskazuje się na:
1. Posiadanie samoistne
Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Oczywiście w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie samoistne nie poparte jeszcze tytułem (prawem) własności. Chodzi przecież o nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego „nie będącego jej właścicielem". Stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel"). Praktycznie zaś wypada kierować się - przy ustalaniu charakteru posiadania - manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza.
Należy zaznaczyć, że Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje posiadania: samoistne i zależne, uregulowane w art. 336 k.c.:
Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Jak wynika z powyższego, posiadaczem samoistnym może być tylko osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W przypadku takiej osoby może biec termin zasiedzenia. Zasiedzenie nie będzie jednak dokonywać się w przypadku posiadacza zależnego, czyli osoby, która rzeczą faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2000 r. o sygn. V CKN 164/00 stwierdził, że posiadacz samoistny to taki tylko, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel.
W doktrynie podnosi się również, że objęcie we władanie na podstawie porozumienia stron, które w intencji zmierzało do przeniesienia własności, jednakże skutku tego nie osiągnięto z braku przesłanek wymaganych prawem, świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym. Z drugiej strony, zawarcie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., przesądza raczej o nabyciu posiadania zależnego. Trzeba jednak zważać na pozorne czynności prawne, ukrywające inny zamiar stron. Zawsze więc przydatna jest pilna obserwacja zewnętrznych znamion posiadania. Źródłem nabycia posiadania może być również samodzielne („samowolne") objęcie w posiadanie („zawłaszczenie") cudzej nieruchomości. Tutaj ze szczególną mocą wypada obserwować zewnętrzne znamiona zawłaszczenia i dalszego posiadania nieruchomości dla odkrycia „władania rzeczą jak właściciel" albo nie wystarczającego posiadania zależnego.1
Odnosząc przedstawione informacje do stanu faktycznego należy wskazać, że samo składowanie określonego rodzaju rzeczy (w tym przypadku żwiru) na działce nie może być uznane za posiadanie samoistne. Na podstawie wskazanych okoliczności trudno bowiem uznać, że osoba ta włada działką jak właściciel (gdyż jej działania ograniczają się tylko do pewnego aspektu związanego z prawem własności – tj. wykorzystywaniem nieruchomości do składowania żwiru), a przede wszystkim – nie ma zamiaru władać nią jak właściciel, nie występuje więc element animus. Zasiedzenie prawa własności nieruchomości nie jest więc w tym przypadku możliwe.
2. Upływ terminu
Tak jak zostało to wcześniej wspomniane, termin dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze wynosi 20 lat, a dla posiadacza w złej wierze – 30 lat. Czas posiadania samoistnego musi trwać nieprzerwanie przez wymagany okres, przy czym decydują reguły dotyczące ciągłości posiadania, takie jak domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c.) czy nie przerwanie posiadania przez niemożność posiadania wywołaną przeszkodą przemijającą (art. 340 zd. drugie k.c.).
3. Dobra lub zła wiara
Pojęcie to – ze względu na brak jednoznacznej konkretyzacji w przepisach – wzbudziło duże kontrowersje. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że w dobrej wierze jest posiadacz, pozostający w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. W przypadku zasiedzenia nieruchomości chodzi o przeświadczenie istniejące w chwili uzyskania posiadania.
Dobrą wiarę posiadacza wyłącza wiedza o rzeczywistym stanie prawnym własności oraz niedbalstwo. W złej wierze pozostaje również osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.
Nawet gdyby sąsiad władał nieruchomością tak jak posiadacz samoistny, można wskazać, że byłby on w złej wierze – ze względu na fakt, że wiedział o prawie własności przysługującym innej osobie oraz w chwili uzyskania posiadania – jak można przypuszczać – nie posiadał zgody właściciela nieruchomości na składowanie piasku. Ewentualne zasiedzenie w tym przypadku mogłoby dokonać się więc dopiero po trzydziestu latach.
Jak zostało wskazane w powyższych rozważaniach, nie występują przesłanki pozwalające uznać, że w stosunku do sąsiada biegnie upływ terminu zasiedzenia prawa własności. Sąsiad nie będzie więc mógł po upływie określonego czasu stać się właścicielem działki, na której składuje piasek.
Prawo własności nie jest jednak wyłącznym rodzajem prawa, do którego odnosi się zasiedzenie. Zasiedzieć można również służebności gruntowe. W stosunku do ich zasiedzenia odpowiednio stosuje się przepisy o nabyciu własności nieruchomości:
Art. 292. Służebność gruntowa może być nabyła przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Czym jest jednak służebność gruntowa? Jest to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu właściciela nieruchomości obciążonej, na rzecz właściciela innej nieruchomości – władnącej:
Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Wydaje się, że w przypadku składowania piasku przez sąsiada na Pana nieruchomości mamy do czynienia ze służebnością gruntową polegającą na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Innymi przykładami takiej służebności może być korzystanie z drogi, z cudzych urządzeń budowlanych, energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, wydobywanie oznaczonych kopalin, czerpanie wody czy wypas bydła.
Przepisy dają możliwość zasiedzenia służebności gruntowej, jednak tylko w wypadku, gdy służebność ta polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Pojęcie to jest na tyle rozległe i pozbawione konkretyzacji w przepisach, że w celu jego wyjaśnienia trzeba odwołać się do doktryny. Słusznie stwierdza E. Gniewek:
Nawiązując do podstawowej przesłanki zasiedzenia z art. 292 k.c. wypada stwierdzić, że za trwałe i widoczne mogą być uznane tylko urządzenia będące efektem świadomego, aktywnego działania ludzkiego. Pojęcie urządzenia oznacza wynik przedsięwzięć ludzkich, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów, tutaj służących - poprzez wykonywanie posiadania służebności - potrzebom nieruchomości władnącej (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 688; także R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 738; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 420; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 640).
Za przykład stosownych urządzeń można uznać utwardzony szlak drogi, most na trasie drogi, nasypy, groble, studnie, mury, kominy, wieże itp.
Dla konfrontacji natomiast można stwierdzić za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że „urządzeniem takim nie jest zwykła polna droga powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła" (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1959 r., I CR 516/59, OSPiKA 1961, z. 11, poz. 309; OSN 1962, z. 1, poz. 8).
Należy też podkreślić, że „urządzenie nie może polegać na zaniechaniu (na szlaku drogi) uprawy rolnej" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNCP 1969, z. 12, poz. 220)
Przykładem „trwałego i widocznego urządzenia” może być np. utwardzenie żwirem kolein drogi: Utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, bowiem są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu.2
Należy stwierdzić, że w opisywanej sytuacji nie jest możliwe zasiedzenie prawa własności, leczy jedynie służebności gruntowej, polegającej na składowaniu przez właściciela nieruchomości sąsiedniej piasku na nieruchomości należącej do Pana. Dobra lub zła wiara, warunkująca zasiedzenie tej służebności, wiąże się z udzieleniem zgody na czynności podejmowane przez sąsiada; należy jednak zaznaczyć, że dla terminu zasiedzenia istotne znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary w chwili uzyskania posiadania. Pozostawanie w złej wierze w chwili nabywania posiadania służebności gruntowej sprawia, że obowiązuje dłuższy, trzydziestoletni termin zasiedzenia.
Ponadto, dla skutecznego zasiedzenia służebności konieczne jest trwałe i widoczne urządzenie, związane z korzystaniem z nieruchomości. Przesłankę tę należy rozpatrywać w odniesieniu do konkretnego przypadku, trudno więc z całą pewnością stwierdzić, czy jest ona spełniona w tym przypadku. Wydaje się jednak, że samo składowanie piasku na cudzym gruncie nie spełnia jeszcze warunku trwałego i widocznego urządzenia; warunek ten byłby spełniony dopiero, jeśli sąsiad wzniósłby w tym celu określone budowle, dokonał utwardzenia ziemi itp. W związku z tym należy stwierdzić, że możliwość zasiedzenia tej służebności nawet po upływie tak długiego okresu czasu jak 30 lat jest mocno wątpliwa, zależeć będzie jednak od spełnienia indywidualnych przesłanek. Sąsiad o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej będzie mógł wystąpić dopiero po upływie wskazanego terminu, przy czym będzie musiał udowodnić przesłanki niezbędne do nabycia służebności gruntowej.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?