Jakie są sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu?

30.4.2006

Odrębna własność lokali nie jest najpopularniejszą formą władania mieszkaniem w Polsce. W miastach najczęściej występują spółdzielnie, które budują mieszkania, przyjmują w poczet swoich członków osoby zainteresowane posiadaniem mieszkania, a następnie przyznają członkom ograniczone prawa rzeczowe w formie własnościowych praw do lokalu mieszkalnego Natomiast poza dużymi ośrodkami miejskimi dominuje forma własności nieruchomości jako gruntu wraz z przynależnymi do niego budynkami, najczęściej jednorodzinnymi. Ustanowienie konstrukcji odrębnej własności lokali uzasadnione jest uniezależnieniem wykonywania prawa do lokalu od spółdzielni, a także możliwością tworzenia odrębnej własności w niewielkich, dotychczas jednorodzinnych domkach. Jednym z ograniczeń możności ustanawiania odrębnej własności lokali jest fakt, iż wyodrębnieniu może być poddany tylko lokal, czyli wydzielona trwałymi ścianami izba bądź zespół izb, co oznacza, że nie można dokonywać wyodrębnienia innej części nieruchomości wspólnej np. klatki schodowej bądź piętra.

Kiedy lokal będzie mógł ulec wyodrębnieniu?

Wyodrębnieniu może ulec tylko lokal samodzielny, czyli taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami i samodzielnie pełni funkcje do jakiej jest przeznaczony. O samodzielności lokalu stwierdza właściwy organ architektoniczno–budowlany (na podstawie obecnie obowiązujących przepisów jest nim starosta) i wydaje stosowne zaświadczenie; jeżeli jednak dochodzi do ustanowienie odrębnej własności w trybie sądowym – sąd może również ustalić tę cechę na podstawie opinii biegłego.

Ustanowienie odrębnej własności lokali może obejmować wszystkie lokale znajdujące się w danym budynku, ale może dotyczyć tylko niektórych z nich. Dopuszczalne jest też ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby. Nie ma znaczenia, czy z wyodrębnionego lokalu właściciel będzie korzystał sam, czy z rodziną, czy też ma zamiar lokal przeznaczyć na cele komercyjne (np. wynajmować).

W jakiej formie może być ustanowiona odrębna własność lokalu?

Ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:

w drodze umowy,
jednostronnej czynności prawnej,
orzeczenia sądowego,
z mocy prawa w razie upadłości lub likwidacji spółdzielni,
w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę,
w trybie przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.

Nie może dojść do powstania odrębnej własności lokalu w drodze zasiedzenia, choć możliwe jest zasiedzenie nieruchomości, która została już uprzednio wyodrębniona w któryś z wyżej wymienionych sposobów.

Jakie warunki musi spełniać umowa o ustanowienie własności lokalu?

Umowa o ustanowienie własności lokali może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i osobę, która nabywa od niego lokal. Niezbędną formą do ważności tej umowy jest forma aktu notarialnego, natomiast skutek prawny w postaci powstania takiego prawa zaistnieje w momencie, gdy dokonany zostanie wpis w zakładanej księdze wieczystej – ma on charakter konstytutywny.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna określać w szczególności:

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a także może zawierać
sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Nieruchomość wspólna powstaje z mocy samego prawa na skutek wyodrębnienia lokalu.

W jakich sytuacjach może powstać odrębna własność lokalu w związku z łączącymi członka stosunkami przynależności do spółdzielni?

Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić także w związku z przynależnością do spółdzielni. Odrębna własność może zatem powstać:

w wykonaniu umowy zobowiązującej – członek spółdzielni zawiera umowę o budowę lokalu, w której strony zobowiązują się do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Z chwilą zawarcia takiej umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokalu. W terminie 3 miesięcy po wybudowaniu spółdzielnia ma obowiązek ustanowić odrębną własność lokalu,
na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu – spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat zobowiązań, zadłużenia i wkładu.
Członka obciążają dodatkowo koszty zawarcia umowy, koszty założenia księgi wieczystej, koszt umowy notarialnej,
w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej – własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu przekształca się wówczas z mocy samego prawa w odrębną własność lub własność domu jednorodzinnego, ale tylko gdy w toku likwidacji nie znajdzie się inna spółdzielnia mieszkaniowa, która nabędzie budynek lub udział w budynku. W przypadku nabycia budynku lub udziału przez inną spółdzielnię mieszkaniową, byłemu członkowi zlikwidowanej spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

Kiedy może dojść do wyodrębnienia własności lokalu w drodze orzeczenia sądowego?

Sąd w następstwie toczącego się procesu może orzec o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w orzeczeniu:

o zniesieniu współwłasności,
o dziale spadku,
o podziale majątku wspólnego małżonków.

W przypadku ustanowienia odrębnej własności na drodze orzeczenia sądowego konieczny jest również dla skutecznego powstania odrębnej własności lokalu wpis do księgi wieczystej. Orzeczenie powinno także spełniać wymagania przewidziane dla umownego ustanowienia odrębnej własności, czyli określać rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej, a także może określać sposób zarządu tą nieruchomością.

Ustanowienie odrębnej własności przy okazji rozpatrywania sprawy zniesienia współwłasności, działu spadku czy podziału majątku wspólnego nie jest obligującą sąd regułą – jeżeli sąd dojdzie do przekonania, iż w danym przypadku strony są zbyt skonfliktowane, może odmówić zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali i wybrać inne rozstrzygnięcie np. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Co zrobić jeśli lokal nie jest samodzielny?

W postępowaniu przed sądem może się nierzadko okazać, że lokal nie spełnia koniecznego do ustanowienia odrębnej własności lokalu wymogu samodzielności.

Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. Jeśli jednak inni uczestnicy procesu będą stawiali uniemożliwiające dokonanie tych robót przeszkody, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Kiedy jeszcze może powstać odrębna własność lokali?

Poza wyżej wymienionymi sposobami istnieje jeszcze możliwość wyodrębnienia lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej. Zdarza się bowiem, że właściciel nieruchomości nie ma się jeszcze z kim umawiać w celu ustanowienia odrębnej własności, a chce wprowadzić do obrotu na rynku nieruchomości już wyodrębnione, samodzielne i w pełni własne lokale mieszkalne. Może wtedy ustanowić odrębną własność „dla siebie”. Wówczas zastosowanie znajdują przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy, czyli konieczna jest forma aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej, a także informacje o:

rodzaju, położeniu i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej,
sposobie zarządu nieruchomością wspólną.

Pamiętaj, że:

Wyodrębnić można tylko lokal samodzielny. O samodzielności lokalu stwierdza właściwy organ w formie zaświadczenia,
Nie ma znaczenia na jakie cele zostanie wyodrębniony lokal, warunkiem możliwości wyodrębnienia jest spełnianie przesłanki samodzielności,
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu, wyodrębnienie lokalu na mocy jednostronnej czynności prawnej, a także przekształcenia praw spółdzielczych w odrębną własność lokalu wymagają dla swojej ważności formy aktu notarialnego,
Warunkiem koniecznym do powstania nieruchomości lokalowej bez względu na drogę w jakiej ona powstała jest wpis do księgi wieczystej,
W każdej umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, a także w jednostronnej czynności prawnej w tym przedmiocie muszą być zawarte informacje dotyczące pomieszczeń przynależnych do lokalu, wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami),
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl