Jakie są różnice między spółdzielczym lokatorskim a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

24.1.2005

Spółdzielcze formy zamieszkiwania lokali stanowią jeden z najbardziej popularnych sposobów posiadania mieszkania w Polsce. Co do zasady (doznającej wyjątku w przypadku własnościowego prawa do lokalu) posiadanie takiego prawa związane jest z przynależnością do spółdzielni mieszkaniowej (choć owa przynależność nie jest już niezbędna). W każdym przypadku spółdzielnia umawia się początkowo z zainteresowanym w sprawie budowy budynku mieszkalnego, zobowiązując się jednocześnie do ustanowienia spółdzielczej formy prawa do lokalu po zakończeniu budowy. W każdym przypadku umowa o budowę oraz ustanawiająca prawo, musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności tej czynności prawnej.

Zarówno spółdzielcze lokatorskie, spółdzielcze własnościowe jak i spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego podlegają takiej samej ochronie prawnej jakiej podlega prawo własności - oznacza to, iż znajdują tu zastosowanie przepisy dotyczące ochrony dobra osobistego w postaci nienaruszalności miru domowego, stosunków sąsiedzkich i osób trzecich w takim samym zakresie, w jakim wskazane konstrukcje odnoszą się do prawa własności. Co do zasady każdy, aby stać się podmiotem spółdzielczych praw do lokalu musi stać się członkiem spółdzielni, wnieść określony wkład, wszyscy członkowie spółdzielni mogą korzystać z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, wszyscy członkowie mają uprawnienia związane z uczestnictwem w organach władz spółdzielni. Na pisemne żądanie każdego z podmiotów praw spółdzielczych spółdzielnia ma obowiązek ustanowić odrębną własność lokalu.

Jednak od momentu wejścia w życie Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., czyli od 15 kwietnia 2004 r., wejście w poczet członków spółdzielni nie jest niezbędne dla skuteczności nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Pomimo tych wszystkich podobieństw, między spółdzielczym lokatorskim a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego (spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jest prawnie tożsame ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego) istnieją fundamentalne różnice i prawa te stanowią odległe sobie konstrukcje prawne.

Jaki jest status prawny spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych?

Pierwszą, najbardziej doniosłą różnicą między spółdzielczym lokatorskim a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest kwestia konstrukcji prawnej obydwu form władania mieszkaniem. Spółdzielcze własnościowe prawo jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ograniczenie przejawia się w sposobie korzystania (zgodnie z przeznaczeniem) oraz w rozporządzaniu tym prawem, natomiast pozostaje ono kategorią prawa rzeczowego - prawa do rzeczy. Znacznie słabsze podłoże prawne ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Nie jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, jest jedynie formą prawa na rzeczy cudzej, zbliżoną do najmu. Wprawdzie nie można w pełni zakwalifikować spółdzielczego lokatorskiego prawa do kategorii praw obligacyjnych - nie podlega ono wypowiedzeniu, podmiot prawa wnosi wkład, najbliżsi podmiotu prawa mają pewne prawa po ustaniu stosunku prawnego, niemniej nie jest to prawo do rzeczy i dlatego najbliższą konstrukcją dla prawa lokatorskiego do mieszkania jest prawo najmu.

Które z praw jest tańsze?

Drugą zasadniczą różnicą, która wywiera skutek w postaci ekonomicznej wartości analizowanych praw, jest kwestia wkładu, który zobowiązany jest wnieść zarówno podmiot spółdzielczego lokatorskiego jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Członek spółdzielni zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Natomiast członek zainteresowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadającej na jego lokal.

W praktyce oznacza to, iż zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem wnosi zwykle około 30 % ceny mieszkania, natomiast zainteresowany spółdzielczym własnościowym prawem wnosi 100 % kosztów budowy. Taka też będzie najczęściej proporcja wartości takich mieszkań, gdyby spółdzielnia chciała zbyć te prawa innym swoim członkom.

W przypadku wygaśnięcia członkostwa przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu spółdzielnia zwraca uprawnionej osobie odpowiednio zwaloryzowany wkład mieszkaniowy, natomiast gdy wygaśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - spółdzielnia zwraca uprawnionemu wartość rynkową tego prawa.

Bardzo istotną zmianę, duże udogodnienie, przyniósł ze sobą wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. Zgodnie z jego treścią kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą. Osoby, które wybudowały za własne pieniądze lokale użytkowe w zasobach spółdzielni, będą miały prawo ubiegania się o prawo własności lub spółdzielcze prawo własności, nawet jeśli nie są jej członkami.

Co to jest ekspektatywa i komu przysługuje?

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu przez zainteresowanego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa, zwane ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu. Jest to samodzielne prawo, które może zostać zbyte, wraz z wkładem budowlanym lub jego częścią przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Umowa zbycia takiej ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu nie powstaje takie roszczenie stanowiące samodzielne prawo, natomiast gdyby w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ustało członkostwo z jakiejkolwiek przyczyny, wówczas osobom, które miały wspólnie zamieszkać w tym lokalu (małżonek, dzieci, lub osoby bliskie) przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę. Oczywiście z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu i powinna również zobowiązać się w tej umowie do ustanowienie po wybudowaniu lokatorskiego prawa, niemniej to zobowiązanie nie ma charakteru samodzielnego, zbywalnego, dziedzicznego prawa jak ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu.

Co dzieje się w przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni?

Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas:

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

W obydwu przypadkach jeżeli jednak znajdzie się spółdzielnia, która kupi budynek lub udziały w budynku, członkom poprzedniej spółdzielni będzie przysługiwało roszczenie o przyjęcie do nowej spółdzielni.

Jakie są inne zasadnicze różnice między spółdzielczym lokatorskim a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako prawo ekonomicznie zbliżone do własności, jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji. Oznacza to, że członek spółdzielni, któremu przysługuje takie prawo bez żadnych ograniczeń może przenieść je na osobę, która już jest członkiem spółdzielni. Do wspomnianego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. w przypadku, gdy nabywca nie miał członkostwa, skuteczność zbycia zależała od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Obecnie kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ma charakter ściśle osobisty, podobnie jak prawo użytkowania lub służebność osobista – przysługuje konkretnej osobie (jeden wyjątek – może przysługiwać małżonkom), podczas gdy własnościowe prawo może należeć do kilku osób.

Co dzieje się w przypadku ustania członkostwa?

W przypadku ustania członkostwa uprawnionego do lokatorskiego prawa do lokalu lokatorskie prawo do lokalu wygasa. Zamieszkującym w chwili ustania tego prawa najbliższym członkom rodziny uprawnionego służy prawo wstąpienia w poczet członków spółdzielni, a następnie roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Prawo to dotyczy małżonka uprawnionego, jego dzieci lub innych osób bliskich. Osoby te muszą w terminie jednego roku złożyć deklarację członkowską wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa.

W przypadku ustania członkostwa uprawnionego do własnościowego prawa do lokalu wskutek śmierci - prawo to przechodzi na spadkobierców.

Z przyczyn innych niż śmierć ustanie członkostwa również powoduje wygaśnięcie prawa, przy czym jeżeli prawo to zostało zbyte w terminie 6 miesięcy od ustania członkostwa, a nabywca spełniając wymagania statutowe stanie się członkiem spółdzielni - w takim przypadku prawo to skutecznie przechodzi na nabywcę. W razie odmowy przyjęcia w poczet członków spółdzielni nabywca może wystąpić do sądu o nakazanie przyjęcia go w poczet członków. Wszystkie te czynności muszą uwzględniać terminy określone w ustawie.

Pamiętaj, że:

Spółdzielcze lokatorskie i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mimo wielu podobieństw stanowią odrębne konstrukcje prawne o zasadniczo różnych wartościach ekonomicznych,
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, natomiast lokatorskie prawo jest formą prawa na rzeczy cudzej najbardziej zbliżoną do prawa najmu,
Zainteresowany spółdzielczym prawem do lokalu wnosi wkład budowlany stanowiący wysokość kosztów budowy lokalu, natomiast zainteresowany lokatorskim prawem do lokalu wnosi wkład mieszkaniowy, stanowiący koszty budowy pomniejszone o środki, jakie spółdzielnia zdobyła z zewnątrz na wybudowanie lokalu; z tego powodu własnościowe prawo jest dużo droższe niż lokatorskie,
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji; jest prawem osobistym,
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji; może należeć do kilku osób,
Po zawarciu umowy o budowę lokalu zainteresowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ma ekspektatywę własnościowego prawa, którą może obracać, i która podlega dziedziczeniu oraz egzekucji; ekspektatywa nie przysługuje oczekującemu na lokatorskie prawo do lokalu.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl