Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?

Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje?

Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z podanej definicji wynika, iż wbrew powszechnemu mniemaniu, to nie wolno stojący budynek, np. dom jednorodzinny, stanowi nieruchomość, a grunt, fragment znajdującej się pod nim działki. Budynki zaś, zgodnie z zasadą przyjętą naszym systemie prawnym (tzw. zasada superficies solo cedit) stanowią części składowe nieruchomości. Zasada ta bowiem oznacza, iż wszystko co trwale łączy się z gruntem, w tym: budynki oraz inne trwale z gruntem związane urządzenia, np. studnia, jak również drzewa oraz inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania są częścią składową gruntu, czyli niejako „wchodzą” w skład gruntu.

Nie tylko jednak grunty stanowią nieruchomości. Odrębną od gruntu nieruchomością są w pewnych przypadkach również same budynki. Będzie to miało miejsce jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie stanowiącym własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli grunt został oddany osobie, która wzniosła budynki w użytkowanie wieczyste. Odrębną nieruchomością będą również budynki, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z przepisami przy zawieraniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Poza tymi wypadkami, budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni (odrębną nieruchomość), chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają stać się własnością Skarbu Państwa. Jeżeli zaś grunt stanowi wkład gruntowy członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, budynki wzniesione przez spółdzielnię na tym gruncie będą zawsze stanowiły odrębne nieruchomości, których właścicielem jest Wedle podanej na początku definicji poza gruntem i budynkami odrębnym od gruntu przedmiotem własności może być również część budynku. Przypadek ten znajduje wyraz w ustawie o własności lokali, która umożliwia ustanowienie, jako odrębnego przedmiotu własności, samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu. Podsumowując możemy stwierdzić, że w obecnym stanie prawnym możemy mieć do czynienia z :

• nieruchomością gruntową, której szczególną postać stanowi nieruchomość rolna,
• nieruchomością budynkową,
• nieruchomością lokalową.

Jak dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu?

Zazwyczaj lokale mieszkalne kojarzą się ze spółdzielniami mieszkaniowymi i spółdzielczymi prawami o lokalu. Są to przeważające formy władania lokalem. Poza tym duże znaczenie na rynku mieszkaniowym ma najem lokalu, w sytuacji, gdy budynek stanowi własność konkretnej osoby. Coraz popularniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności są tzw. tbs – y, czyli mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego. Wszystkie powyższe formy władania nie są jednak prawem własności, które może przysługiwać jedynie w stosunku do nieruchomości lub ruchomości, a jak wyżej zaznaczyliśmy i budynki, i lokale stanowią zazwyczaj części składowe nieruchomości, co wyłącza możliwość zakwalifikowania ich jako ruchomości. Dlatego już od czasów sprzed II wojny światowej istnieje możliwość wyodrębnienia lokalu, który od tego momentu będzie stanowił odrębną od gruntu bądź budynku nieruchomość. Żeby mogła powstać odrębna własność lokalu muszą być spełnione określone warunki:

• lokal mający być przedmiotem własności musi zostać wyodrębniony z reszty budynku,
• lokal, który ma stanowić odrębną własność musi spełniać przesłankę samodzielności,
• budynek, w którym znajduje się lokal mający być wyodrębniony znajduje się na gruncie stanowiącym własność lub współwłasność osoby wyodrębniającej lokal lub budynek taki stanowi własność (współwłasność) wyodrębniającego, w związku z użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek,
• ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi w formie aktu notarialnego,
• dla powstałej w w/w sposób nieruchomości zostanie założona księga wieczysta i dokonany tam stosowny wpis; prawo to bowiem powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej,
• ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi w drodze:
  1. umowy między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu,
  2. umowy między współwłaścicielami nieruchomości,
  3. jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
  4. orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
  5. przekształcenia spółdzielczych praw do lokalu.

Jaki lokal może być uznany za samodzielny lokal mieszkalny?

Odrębną nieruchomość może stanowić jedynie lokal uznany za samodzielny lokal mieszkalny. Samodzielnym lokalem mieszkalnym może być:

• jedna izba lub zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi,
• izby są wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku,
• lokal jest przeznaczony na stały pobyt ludzi,
• jeżeli lokal nie spełnia powyższych przesłanek mogą być poczynione roboty adaptacyjne,
• do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, czyli tzw. pomieszczenia przynależne: piwnica, strych, komórka, garaż, itp.

Spełnienie wymagania samodzielności stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty takie stanowią konieczny załącznik do aktu notarialnego, na mocy którego zostaje ustanowiona odrębna własność lokalu.

Jakie są przesłanki wyodrębnienia lokali, jako samodzielnych nieruchomości?

Przede wszystkim poza koniecznością spełnienia przez lokal podstawowej przesłanki w postaci samodzielności, pozostałe przesłanki w zakresie wyodrębnienia lokalu przedstawiają dużą swobodę. I tak:

• Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być lokal o różnym przeznaczeniu, a nie tylko lokal mieszkalny. Istnieje możliwość wyodrębnienia lokalu użytkowego, jednakże i on musi spełniać przesłankę samodzielności, o czym zaświadcza starosta. Odrębną nieruchomość może stanowić nawet garaż czy lokal rekreacyjny.
• Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to czy właściciel lokalu ma korzystać z niego osobiście lub wraz z rodziną, czy też wyodrębniony lokal ma zamiar przeznaczyć dla celów komercyjnych, np.

  wynająć.

• Rozmiary wyodrębnionego lokalu mogą być dowolne.
• Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to w jakim budynku się lokal znajduje, czy w tzw. małym domu mieszkalnym, czy w domu wielomieszkaniowym.
• Ustanowienie odrębnej własności lokalu może obejmować wszystkie lokale znajdujące się w budynku, ale może również dotyczyć jedynie niektórych z nich.
• Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby.
• Przedmiotem wyodrębnienia może być jednak tylko lokal, a nie inna część budynku, np. klatka schodowa czy piętro.

Jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?

Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości, na której znajduje się budynek zawierający wyodrębniony lokal lub prawo współwłasności budynku, jeżeli stanowi on odrębną od gruntu nieruchomość. Jeżeli budynki znajdują się na gruncie, co do którego przysługuje właścicielowi tych budynków użytkowanie wieczyste, wówczas odrębna własność lokalu pociąga za sobą odpowiedni udział w prawie użytkowania wieczystego.

Oczywiście, jeżeli właściciel nieruchomości wyodrębnił wszystkie lokale dla siebie i na nikogo nie przeniósł własności jakiegokolwiek lokalu, wówczas nie możemy mówić o współwłasności nieruchomości, gdyż z natury rzeczy może ona istnieć, jeżeli jedno prawo przysługuje co najmniej dwóm osobom.
Współwłasność nieruchomości, z której lokal został wyodrębniony powstaje z mocy prawa, bez względu na to, czy strony umowy lub innego zdarzenia powołującego odrębną własność lokalu do życia, tego sobie życzą czy nie. Również odwrotnie, dopóki istnieje odrębna własność lokali, dopóty nie można żądać zniesienia współwłasności. Przedmiotem wspólnego prawa jest nieruchomość wspólna, na którą składa się grunt (obejmujący budynek) wraz z częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Prawa do rzeczy wspólnej określa się za pomocą tzw. udziałów we współwłasności. Udział właściciela wyodrębnionych lokali stanowi stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych lub ustalenie wielkości udziałów nastąpiło w inny sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w ten sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Od tej zasady można odstąpić tylko, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli właściciel nieruchomości nie wyodrębnił wszystkich lokali, wówczas jego udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali niewyodrębnionych wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Właścicielowi w takim wypadku przysługują co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, a także ciążą na nim takie same obowiązki jak na właścicielach, którym przysługuje odrębna własność lokali. Z powyższego wynika, że im większa powierzchnia lokalu wyodrębnianego, tym większy udział w nieruchomości wspólnej, a co się z tym wiąże większe uprawnienia oraz większe oczywiście obowiązki.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości powinna określać wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na konkretny wyodrębniany lokal.

Pamiętaj, że:

• Zasadniczo nieruchomościami są grunty, jednakże w pewnych przypadkach mogą nimi być także budynki oraz same lokale,]
• Odrębna własność lokalu powstaje w drodze czynności prawnej dokonanej w formie aktu notarialnego, chyba że ma swoje źródło w orzeczeniu sądu lub powstaje z mocy prawa; każdorazowo elementem koniecznym do powstania odrębnej nieruchomości jest wpis w księdze wieczystej,
• Wyodrębnieniu może podlegać jedynie lokal spełniający przesłankę samodzielności, o czym orzeka starosta w formie zaświadczenia,
• Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
• Można wyodrębnić jedynie niektóre z lokali znajdujących się w budynku, bez względu na ich powierzchnię i przeznaczenie , jednakże musi to być lokal, a nie inna część budynku,
• Z odrębną własnością lokalu związany jest udział właściciela w nieruchomości wspólnej, która obejmuje grunt, części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali,
• Nieruchomość wspólna powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku oraz przeniesienia go na inną osobę i trwa dopóki istnieje odrębna własność lokali w budynku, bez możliwości podziału nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl