Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania

Ogólnie o rejestrach związanych z zakupem mieszkania

Najważniejszym rejestrem, do którego przy okazji zakupu mieszkania trzeba zajrzeć, niezależnie od tego czy transakcja dotyczyć będzie mieszkania nowego czy mieszkania z rynku wtórnego, są księgi wieczyste prowadzone dla danej nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy z kimś, kto mieni się właścicielem mieszkania, a w księdze wieczystej jako taki nie widnieje, to wówczas taki zakup może okazać się bezskuteczny, gdy zjawi się wpisany do księgi właściciel i nakaże opuszczenie jego mieszkania.

Pozostałe rejestry mają charakter pomocniczy, choć równie doniosły. Są to:

• krajowy rejestr sądowy KRS - jest spisem jawnym i powszechnie dostępnym, jest ujednoliconą formą informacji o podmiotach, które są obowiązane do dokonania wpisu. Domniemywa się, że dane wpisane do rejestru są prawdziwe, co oznacza, że jeżeli ktoś twierdzi coś innego niż to wynika z tego rejestru - musi to udowodnić. Do Krajowego Rejestru Sądowego wpisywane są spółki prawa handlowego, spółdzielnie mieszkaniowe (wpis do rejestru sądowego w tych przypadkach jest konstytutywny, tzn. warunkuje istnienie tych podmiotów) oraz inne podmioty, niekoniecznie związane z działalności gospodarczą;

• rejestr pośredników sprzedaży nieruchomości – taki rejestr prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa. Wyciąg z centralnego rejestru pośredników podlega ogłoszeniu w dzienniku urzędowym ministra według stanu na 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku oraz publikacji w formie zapisu elektronicznego na stronie internetowej ministerstwa według stanu na koniec każdego miesiąca;

• rejestr notariuszy - Minister Sprawiedliwości prowadzi rejestr kancelarii notarialnych (notariusz nie może działać poza kancelarią) i do 31 stycznia każdego roku ma obowiązek ogłosić w formie obwieszczenia publikowanego w Monitorze Polskim wykaz zarejestrowanych kancelarii. Warto więc sięgnąć do aktualnego wykazu przed udaniem się do kancelarii notarialnej. 

Co to są księgi wieczyste? 

W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości gruntowej, budynkowej, lokalowej czy też własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej prowadzone są księgi wieczyste, czyli akta, w których wpisywane są wszystkie zdarzenia mające wpływ na ich stan prawny czy wartość. To założenie nie znajduje odzwierciedlenia w praktyce – nie wszystkie nieruchomości mają swoje księgi wieczyste. Księgę wieczystą dla danej nieruchomości  prowadzi sąd rejonowy właściwy dla miejsca jej położenia, księgi te są jawne, więc idąc do sądu możemy dowiedzieć się wszystkiego o każdej nieruchomości, dla której prowadzi się księgę wieczystą.

Od 2003 roku w sądach wieczystoksięgowych w Polsce wdrażany jest nowy system prowadzenia ksiąg wieczystych – system informatyczny. Założeniem tej reformy jest doprowadzenie do sytuacji, w której każda dotychczasowa księga wieczysta prowadzona w tradycyjny sposób (papierowy) przemigruje do systemu informatycznego. Wprowadzając system informatyczny Minister Sprawiedliwości utworzył Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, która działa w formie ekspozytur przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemach informatycznych i wydaje na wniosek odpisy takich ksiąg. Księgą wieczystą dla danej nieruchomości w przypadku prowadzenia systemu informatycznego jest po prostu wydruk komputerowy zawierający treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom. Taki wydruk stanowi ciąg dalszy starej księgi wieczystej. Elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony po adresem: http://ekw.ms.gov.pl/

Dzięki informacjom uzyskanym z księgi możemy sprawdzić czy właściciel kupowanego mieszkania ma do niego tytuł prawny, możemy również zweryfikować posiadanie przez dewelopera tytułu prawnego do nieruchomości oraz zwrócić uwagę na obciążenia badanej nieruchomości hipotekami. 

Z czego składa się księga wieczysta? 

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3. trzeci przeznaczony jest na:

• wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, czyli np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, służebności, zastawów rejestrowych, użytkowania, z wyjątkiem hipotek,

• wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym,

• wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

     4.   czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Wytłuszczone informacje to te, które w pierwszej kolejności musisz sprawdzić przed zakupem mieszkania.

Na pierwszej stronie księgi wieczystej zamieszcza się:

1. nazwę sądu, nazwę gminy (miasta), numer repertorium księgi wieczystej i numer tomu księgi wieczystej, jeżeli składa się ona z więcej niż jednego tomu,

2. do numeru repertorium księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz dla prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dodaje się napis "ogr",

3. napis "grunt oddany w użytkowanie wieczyste", jeżeli prowadzi się księgę wieczystą dla takiego gruntu,

4. napis "lokal nr ... wyodrębniony z nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej nr...", jeżeli księga wieczysta obejmuje lokal stanowiący odrębną własność,

5. napis "księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości wspólnej", jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, z której wyodrębniane są lokale stanowiące odrębną własność,

6. napis "lokal nr ..., do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej … (nazwa spółdzielni)",

7. napis "lokal nr..., do którego przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)",

8. napis "prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)".

Forma zawartych w księdze wieczystej informacji zależy od tego, czy dana księga została już przeniesiona do systemu informatycznego, czy nie. Dotychczas poszczególne działy księgi dzieliły się na łamy, natomiast księgi prowadzone w systemie informatycznym dzielą się na rubryki i podrubryki. Najważniejsze jest jednak to, że nowa formuła pod względem treści księgi jest tożsama z dotychczasową formułą – zabieg migracji ksiąg jest więc tylko porządkująco-formalny i nie wpływa na jej treść.

Z uwagi na ergonomię (nowe odpisy są bardziej obszerne) w formularzach e-prawnika udostępniono wzór księgi wieczystej prowadzonej tradycyjną metodą, z komentarzem do treści księgi, który zachowuje aktualność (Wzór księgi wieczystej z komentarzem w zakresie treści). 

Jak uzyskać odpis i ile kosztuje? 

Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych wydaje na wniosek zainteresowanego odpis zwykły księgi wieczystej, czyli odwzorowanie najbardziej aktualne księgi wieczystej (i to wystarcza do sprawdzenia przyszłego dewelopera bądź innego sprzedającego) lub odpis zupełny - odpis zawierający wszystkie wzmianki, wpisy ujawnione począwszy od chwili przeniesienia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Aby uzyskać odpis, trzeba złożyć wniosek do Centralnej Informacji, bądź jej ekspozytury (nawet jeżeli wiesz, że księga nie znajduje się w systemie informatycznym - sprawdzi to centralna informacja i ewentualnie przekaże wniosek do właściwego wydziału sądu) i załączyć do niego oryginał dowodu wniesienia opłaty, która wynosi odpowiednio:

• 30 zł za odpis zwykły,

• 60 zł za odpis zupełny.

• Odpis wydany przez Centralną Informację ma moc dokumentu wydawanego przez sąd. Wzór wniosku o odpis dostępny jest na stronie internetowej ministra sprawiedliwości (www.ms.gov.pl) i w każdej ekspozyturze Centralnej Informacji. 

Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych? 

Domniemuje się, że treść wpisana w poszczególne działy księgi jest zgodna ze stanem rzeczywistym nieruchomości. Jeżeli jednak okazałoby się, że istnieje niezgodność między wpisem a stanem rzeczywistym, wówczas uznaje się, że ten, kto nabywa własność nie może na tym ucierpieć – o tym, czy nabywca skutecznie nabył nieruchomość decyduje zatem treść księgi wieczystej, a nie stan rzeczywisty.

Tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa jednak w sytuacji, gdy nabywca działa w złej wierze, tzn. wiedział o tym, że istnieje niezgodność albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. A co oznacza, że mógł z łatwością się dowiedzieć? Sąd Najwyższy uznał, że trzeba podjąć czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw. Można np. zapytać notariusza, przed którym zawierana jest umowa sprzedaży, czy nie budzi jego wątpliwości treść przedłożonej przez sprzedającego księgi wieczystej, ale oczywiście nie jest wymagane prowadzenie jakiegoś prywatnego śledztwa, które miałoby zweryfikować treść księgi. 

Kto uczestniczy w procedurze zakupu mieszkania? 

• Właściciel nieruchomości – jeżeli transakcja dotyczy mieszkania nowego, budowanego jest nim wówczas deweloper bądź spółdzielnia. Jeżeli zaś mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, to właścicielem będzie albo spółdzielnia mieszkaniowa albo osoba fizyczna - w zależności od posiadanego przez sprzedającego tytułu prawnego;

• Bank - czym jest nie trzeba wyjaśniać. Ktoś, kto nie dysponuje własną gotówką musi się zdecydować na zaciągnięcie w banku długoterminowego kredytu bądź pożyczki. Trzeba mieć tę świadomość, że umowa kredytu bankowego a umowa kupna mieszkania to dwie odrębne umowy, co ma takie znaczenie, że banku nie interesują wady tej drugiej umowy czy jakiejkolwiek innej umowy zawieranej w toku procedury zakupu mieszkania (np. umowy z deweloperem, z pośrednikiem). Jeżeli np. nieuczciwy deweloper zniknie bez śladu z pieniędzmi przelanymi przez bank na podstawie umowy o kredyt, to jest to problem zaciągającego kredyt, a nie banku;

• Deweloper – pojawia się, gdy zakup mieszkania dotyczy rynku pierwotnego, czyli mieszkań nowych. Deweloper to inaczej inwestor, który realizuje inwestycję budowlaną na rzecz innych użytkowników (nie dla siebie);

• Spółdzielnia – w przypadku zakupu na rynku wtórnym spółdzielnia ma prawo własności do mieszkania, na którym ustanowione zostało ograniczone prawo własności - własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu. Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest zbywalne, zatem stroną umowy będzie właściciel takiego prawa, a nie spółdzielnia. Spółdzielnia może również być inwestorem budującym nowe mieszkania i dlatego występuje także w obrocie mieszkaniami na rynku pierwotnym;

• Pośrednik, czyli posiadający oferty sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego przedsiębiorca, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie uczestnik konieczny, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami;

• Notariusz – osoba zaufania publicznego, której obecność przy sporządzaniu umowy zakupu mieszkania jest konieczna;

• Urząd skarbowy – jak przy okazji każdej czynności, która związana jest z dużym przepływem pieniędzy, będzie uczestnikiem zakupu mieszkania, poprzez swojego przedstawiciela – notariusz pobiera stosowne podatki i opłaty.

Polecamy również artykuły o podobnej tematyce:

Hipoteczny list zastawny a publiczny list zastawny

Na jakiej podstawie są dokonywane wpisy w księdze wieczystej?

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361, ze zm.)
  

A.J.
Zespół e-prawnik.pl