Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu - opinia prawna

Opinia prawna 

Jeżeli, jak w tym wypadku, lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.  

Jak Pan początkowo wskazywał lokator nie płaci czynszu od 4 miesięcy. W związku z tym podstawą wypowiedzenia stosunku najmu może być art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej wyżej ustawy. Zgodnie z nim, jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, może Pan wypowiedzieć umowę. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, z tym, że powinno ono nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc wypowiedziałby Pan najem 27 września, to umowa wygasa z końcem października.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia – powinien Pan przy tym opisać przyczynę, a nie ograniczyć się do wskazania podstawy prawnej.

Najbardziej istotnym jest to, że warunkiem skorzystania z tej podstawy wypowiedzenia jest skierowanie pisemnego ostrzeżenia do lokatora z wyznaczeniem miesięcznego terminu do zapłaty. Zarówno to pismo, jak i pismo z wypowiedzeniem będą skuteczne dopiero wtedy, gdy dotrą do lokatora w taki sposób, że będzie się mógł z nimi zapoznać.

W wypadku oświadczeń przesłanych listem można uznać, iż pismo dotarło do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, jeśli doręczono list domownikowi adresata, listonosz pozostawił  list w skrzynce na listy lub w skrytce pocztowej albo pozostawił awizo o nadejściu przesyłki na drzwiach mieszkania lub w skrzynce na listy. Z uwagi jednak na fakt, iż do Pana będzie należało udowodnienie, iż Pana oświadczenia dotarły do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, a poprzednia przesyłka została zwrócona, warto dodatkowo doręczyć pismo lokatorowi osobiście w wynajmowanym mieszkaniu, koniecznie w towarzystwie świadka.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, umowa najmu wygaśnie i będzie Pan miał podstawę do wytoczenia pozwu o eksmisję i ta eksmisja zostanie orzeczona. Późniejsze (np. w trakcie postępowania przed sądem) uregulowanie przez lokatora należności nie będzie miało wpływu na skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, na jej wygaśnięcie ani na możliwość eksmisji lokatora z zajmowanego już wtedy bez podstawy prawnej lokalu. Sąd jednak, orzekając o eksmisji, może jednocześnie wstrzymać jej wykonanie do czasu wskazania lokalu zamiennego lub socjalnego - przez gminę.  

W opisanym wypadku, zdaniem opiniującej, sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:  

1. kobiety w ciąży,  

2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, ze zmianami) lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,  

3. obłożnie chorych,  

4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,  

5. osoby posiadającej status bezrobotnego, 

6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały 

- chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.  

Sam wyrok nie daje pewności, że mieszkanie zostanie przez lokatora zwolnione. Może on bowiem, co prawdopodobne, nie wykonać wyroku dobrowolnie. Wtedy konieczne będzie złożenie do komornika wniosku o egzekucję świadczenia niepieniężnego, o przeprowadzenie eksmisji. Jeśli lokator nie będzie uprawniony do lokalu socjalnego czy zamiennego, to i tak egzekucja będzie wstrzymana do czasu wskazania pomieszczenia tymczasowego, które powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych. Pomieszczenie takie powinna wskazać gmina lub znaleźć dłużnik; może wskazać je również Pan.

Powództwo o eksmisję musi być skierowane przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym mieszkanie.

Wskazuje Pan, iż razem z lokatorem zamieszkuje jego żona i małoletnie dzieci. W takim wypadku eksmisja dotyczy również tych osób (zgodnie z przepisami procedury cywilnej prowadząc egzekucję na podstawie tytułu nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usunie z niego także osoby zajmujące lokal wraz z dłużnikiem), chyba że osoba (tu: żona) wykaże dokumentem, iż zajmuje ona lokal na podstawie tytułu prawnego nie pochodzącego od dłużnika. 

Z uwagi na fakt, iż lokal zajmują także małoletni, istnieje dodatkowe niebezpieczeństwo przedłużenia egzekucji. Egzekucja zostanie, bowiem wstrzymana (obowiązkowo) do czasu wydania orzeczenia określającego miejsce pobytu osób małoletnich przez sąd opiekuńczy. Komornik ma obowiązek wstrzymać się z dokonaniem czynności i zawiadomić sąd opiekuńczy, jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych.  

Wspomina Pan też o innej podstawie wypowiedzenia – mianowicie art. 11 ust. 5. Zgodnie z nim nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Zgodnie z kolejnym przepisem, jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na powyższej podstawie, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.  Proszę jednak pamiętać, że nie będzie wystarczające zameldowanie się na minimum pół roku. Konieczne jest zamieszkiwanie (faktyczne mieszkanie) w tym lokalu przez co najmniej 6 miesięcy. Jeśli więc nawet zamelduje się Pan w tym mieszkaniu na stałe, a w ogóle nie będzie tam mieszkał i były lokator będzie w stanie to udowodnić, to może Pan ponieść konsekwencje opisane powyżej.