Umowa z deweloperem - podstawowe zasady
Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji inwestycji. Treść oferty wiąże oferenta (składającego ofertę) i dlatego trzeba zwrócić uwagę, żeby znalazła się w treści podpisywanej z deweloperem umowy.
Generalnie umowa z deweloperem powinna zawierać:
-
datę i miejsce zawarcia umowy,
-
określenie stron umowy – pełna nazwa firmy deweloperskiej z numerem wpisu do rejestru – KRS,
-
kto reprezentuje dewelopera, z podaniem dokumentu tożsamości osoby podpisującej umowę. Mając tę wiedzę, po zajrzeniu do odpisu KRS, trzeba dopilnować, aby umowę podpisała osoba upoważniona do reprezentacji,
-
informację o tytule prawnym dewelopera do gruntu – własność lub użytkowanie wieczyste,
-
informację o obciążeniach gruntu. Najczęściej jest tak, że deweloper wziął kredyt bankowy na budowę mieszkań obciążając nieruchomość hipoteką. Dlatego w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera do wykreślenia hipoteki przed podpisaniem umowy o przeniesieniu własności. Takie zobowiązanie powinien poświadczyć wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka,
-
numer i cechy wydanego prawomocnego pozwolenia na budowę; ważny jest szczegółowy opis inwestycji w pozwoleniu, którą można uruchomić na działce,
-
określenie przedmiotu umowy, czyli jaki lokal, o jakiej powierzchni ma zostać oddany; Umowa powinna także zawierać warunki płatności za dodatkowe metry,
-
określenie działki przypisanej do lokalu, powierzchni wspólnych (suszarni, wózkowni) i warunków korzystania z nich, przydomowego ogródka i warunków korzystania z niego. Umowa powinna też szczegółowo opisywać realizowany budynek – ilość kondygnacji, standard wykończenia, materiały użyte do budowy, plan lokalu, możliwość i warunki zmiany usytuowania ścian działowych,
-
cenę lokalu – powinna być określona jednoznacznie – czy nalicza się ją za metr kwadratowy, czy za całość. Powinny również znaleźć się postanowienia co do rozliczenia balkonu, tarasu, garażu, schowka itp. oraz precyzyjnie określające czynniki wpływające na zmianę ceny,
-
terminy płatności poszczególnych rat, które powinny być zharmonizowane z postępem i odbiorem robót. Umowa taka powinna także określać datę ostatecznego przekazania lokalu w użytkowanie i datę przeniesienia własności aktem notarialnym. Można zastrzec przekazanie ostatniej raty przy podpisywaniu aktu notarialnego,
-
określenie sposobu odbioru lokalu – forma i obustronne ustalenia co do terminu odbioru oraz możliwość odmowy odbioru np. protokołem rozbieżności, który będzie przewidywał termin usunięcia wad,
-
odpowiedzialność za wady i warunki ich usuwania, okresy gwarancji,
-
warunki rozwiązania umowy,
-
rozstrzygnięcie o zarządzaniu nieruchomością do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz o warunkach i kosztach takiego zarządzania.
Na co zwracać uwagę w umowie z deweloperem?
Wszystkie wskazane elementy powinny się znaleźć w umowie z deweloperem, ich brak nie przesądza o nieważności umowy, niemniej niekorzystnie wpływa na sytuację kupującego. Trzeba przyjrzeć się szczegółom i pamiętać, że przedstawiony nam wzorzec umowny powinien podlegać negocjacji, jako że jest umową, a nie jednostronnym oświadczeniem dewelopera co do sposobu budowy mieszkania.
Terminowa realizacja umowy
W interesie kupującego jest podpisać umowę, która będzie zawierała harmonogram rzeczowo-finansowy oraz przejrzystą procedurę zdawczo-odbiorczą (np. zapłata za dany etap nastąpi na podstawie podpisanego protokołu odbiorczego tegoż etapu). Aby zapłata rzeczywiście była sprzężona z postępem robót, ważne jest, aby deweloper posiadał rachunek powierniczy w banku (o czym niżej). Oczywiście mogą zaistnieć takie okoliczności, które spowodują przesunięcie terminu oddania etapu przez dewelopera. Umowa powinna precyzyjnie określać, jakie to okoliczności mogą powodować przesunięcia w terminach oraz przewidywać każdorazowe informowanie kupującego o ich zaistnieniu. Kupujący, dla potwierdzenia takich okoliczności, powinien mieć wgląd do dziennika budowy, jeżeli nasuną mu się wątpliwości. Deweloperzy stosują często w swoich umowach zapisy ograniczające ich odpowiedzialność za nieterminowe wykonanie umowy, uzależniając ten fakt od warunków atmosferycznych. Nie jest dopuszczalne, aby ocenę takich warunków, które realnie utrudniają dokończenie prac budowlanych, deweloper pozostawił wyłącznie swojemu uznaniu, zapis „niekorzystne warunki atmosferyczne” jest zbyt ogólnikowy i powinien zostać w umowie doprecyzowany.
Cena
Powinna być dokładnie określona, nie może później się okazywać, że niezależnie od postanowień umowy deweloper doliczy sobie np. instalację dostępu do sieci internetowej. Zastrzeżenia pozwalające deweloperowi aktualizować cenę w związku np. z niestabilnością cen na rynku jest zastrzeżeniem zbyt szerokim i przez to niedozwolonym (o czym więcej będzie przy okazji opisywania niedozwolonych klauzul umownych). Deweloper może zastrzec zmianę ceny, ale powinien to zrobić w taki sposób, aby klient mógł sobie skalkulować, o ile więcej ewentualnie zapłaci i dlaczego. Poza tym, jeżeli na taką podwyżkę się nie zgodzi, musi mieć zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy.
Zmiany umowy
Firma budująca mieszkanie nie może przyznać sobie możliwości dokonywania zmian istotnych warunków umowy bez wcześniejszego ustalenia ich z klientem. Np. zmiana w zakresie zastosowania innych materiałów budowlanych niż określone w załączniku do umowy powinna zostać z klientem skonsultowana, aby ten mógł się na nią zgodzić albo też nie zgodzić i odstąpić od umowy. Podobnie z powierzchnią lokalu i sprzężoną z tym ceną za metr kwadratowy.
Arbitralne rozstrzygnięcia
Zdarza się, że deweloperzy wpisują w umowy zastrzeżenia pozwalające im działać wyłącznie na podstawie własnego uznania – np. deweloper zastrzega, że może zgłosić budynek do odbioru, nawet gdy niektóre jego elementy nie zostały jeszcze dokończone, a zgodnie z planem rzeczowym powinny w tym etapie zostać wykonane (np. elewacja, ogrodzenie). Również niekorzystne są wskazania kancelarii notarialnej, w której zostanie sporządzony akt notarialny – klient ma swobodny wybór takiej kancelarii. Niedopuszczalne są zastrzeżenia, zgodnie którymi wady i usterki mieszkania nie wstrzymują uruchomienia procedury płatności.
Kary umowne
Ponieważ są to jednostronnie niekorzystne zapisy, kary umowne dla równowagi umowy powinny być przewidziane w takim samym zakresie dla dewelopera jak i dla klienta. Czasami zdarza się, że deweloperzy stosują nieuczciwe chwyty, tzn. przewidują na rzecz klienta kary umowne za niedotrzymanie terminu, ale w wysokości dużo niższej niż odsetki za zwłokę – kara umowna za zwłokę powinna być określona co najmniej w wysokości ustawowych odsetek za zwłokę (czyli obecnie, od 15 grudnia 2008 r. 13 % w skali roku, a za każdy dzień zwłoki: 13 % / 365). Powinno się także znaleźć zastrzeżenie, iż kupujący zachowuje prawo do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w przypadku, gdy zastrzeżone kary umowne nie wystarczają na pokrycie w całości poniesionej szkody – brak takiego zastrzeżenia powoduje zamknięcie kwestii rozliczeń odszkodowawczych stron umowy poprzez zapłatę umówionej kary.
Zdarza się, że deweloperzy żądają wygórowanych kar umownych za odstąpienie od umowy przez klienta. Odstąpienie jest dla dewelopera zdarzeniem niekorzystnym, ale nie może prowadzić do ściągania od klienta nieuzasadnionych środków. Kary umowne spełniają funkcję przedsądowego zaspokojenia z tytułu poniesienia szkody, więc ich wysokość powinna korespondować z taką szkodą (np. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał pięcioprocentową karę umowną w przypadku odstąpienia od umowy za wygórowaną, jeżeli umowa nie przewidywała żadnej kary za odstąpienie od umowy przez dewelopera). Jeżeli deweloper zastrzegł kary umowne za odstąpienie od umowy przez klienta, to takie kary umowne powinny też przysługiwać klientowi w przypadku odstąpienia dewelopera od umowy. Nie powinno również w kontrakcie znaleźć się takie zastrzeżenie, z którego wynikałoby, że opóźnienie w przekazaniu budynku nie stanowi podstawy wypowiedzenia umowy przez nabywcę. Podobnie niekorzystny jest zapis umożliwiający odstąpienie jedynie w przypadku znalezienia nabywcy na swoje miejsce. Klient ma prawo odstąpić od umowy, a przedsiębiorca ponosi ryzyko z tym związane. W takiej sytuacji zwykle deweloper zastrzega sobie odstępne, które pozwala mu na pokrycie dodatkowych kosztów w związku z odstąpieniem (np. wydatki na reklamę), ale jeżeli nie zastrzegł w umowie odstępnego, żądać go nie może. Zastrzeżenie odstępnego ma taki skutek, że oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą tego odstępnego.
Czy trzeba zakupić garaż?
Obowiązek zakupu garażu razem z mieszkaniem to jedna z częściej powtarzających się w umowach z deweloperem klauzul niedozwolonych. Otóż nie, nie trzeba obowiązkowo kupować garażu przy okazji zakupu mieszkania – nie można bowiem uzależniać podpisania jednej umowy od zawarcia innej. Oczywiście można się umówić z deweloperem, że taki garaż się zakupi, ale nie może to być jego warunek.
Trzeba też wiedzieć, że brak garażu wcale nie oznacza braku miejsca parkingowego – deweloper ma obowiązek, niezależnie od budowy garaży, zapewnić lokatorom budowanych mieszkań miejsce parkingowe – tyle ile jest mieszkań, tyle musi być miejsc parkingowych. Jeżeli jednak taki zapis w umowie już się pojawił, nie trzeba się martwić - można się do niego nie zastosować. O tym, jak uchylać niedozwolone klauzule umowne będzie mowa w dalszej części poradnika.
W jakiej formie powinna być sporządzona umowa z deweloperem?
Umowa o budowę i przeniesienie własności lokalu ma charakter zobowiązujący, co oznacza, że nie ma skutku w postaci przeniesienia własności w przyszłości wybudowanej nieruchomości. Mimo to jednak kodeks cywilny przewiduje, że zarówno umowa zobowiązująca jak i przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności, co skutkuje tym, że sam brak takiej formy powoduje nieważność umowy. Umowy zobowiązujące deweloperów do przeniesienia własności po wybudowaniu mieszkania rzadko kiedy zawiązywane są w akcie notarialnym, umowy te traktowane są jednak jako tzw. umowy przedwstępne i dzięki temu skutek nieważności zostaje ominięty, choć w tym przedmiocie doktryna prawa nie jest jednomyślna.
Umowa przedwstępna – co trzeba o niej wiedzieć?
Skutki
Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego ma taki skutek dla klienta, że w razie jej niedochowania kupujący nie ma żadnych roszczeń o zawarcie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności. Deweloper może odmówić oddania lokalu kupującemu i sprzedać go na podstawie aktu notarialnego innej osobie. Dotychczasowy kupujący będzie miał jedynie roszczenie o zwrot zapłaconych kwot oraz o naprawienie szkody, jaką poniósł w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (np. koszt kredytu bankowego, koszt jego ubezpieczenia). Dopiero dochowanie określonej formy wymaganej dla umowy właściwej (czyli aktu notarialnego w przypadku nieruchomości) powoduje, że po stronie kupującego powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
W razie oporu dewelopera prawomocne orzeczenie sądu w takiej sprawie, stwierdzające obowiązek dewelopera do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje jego oświadczenie i umowa zostaje zawarta. Nie można kumulować roszczeń (o odszkodowanie i o zawarcie umowy przyrzeczonej). Jeśli natomiast zawarto umowę we właściwej formie, można dochodzić - wedle własnego uznania – bądź zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź odszkodowania.
Termin
Generalnie umowa przedwstępna powinna zawierać istotne elementy umowy przyrzeczonej (przedmiot umowy, cena itp.). Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest kwestia terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, czyli czasu obowiązywania umowy przedwstępnej (choć nie jest to jej element konieczny). Jeżeli termin ten nie został oznaczony, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie - wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia - zobowiązanie wygasa.
Przyjętą formą zabezpieczania przyrzeczenia zawartego w umowie przedwstępnej jest danie przez kupującego zadatku. Zadatek ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zapłacony zadatek, gdy umowa przyrzeczona dojdzie do skutku, zalicza się na poczet świadczenia kupującego, natomiast w razie rozwiązania umowy (czyli porozumienia się w tym zakresie), zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Wpłata środków pieniężnych na konto dewelopera
Ważną kwestią przy rozliczaniu się z deweloperem jest rodzaj konta, na jakie powinny wpływać środki przyszłego nabywcy. Otóż ważne jest, aby deweloper posiadał konto powiernicze w banku (tzw. escrow). Jest to specjalny rodzaj rachunku bankowego tworzony na podstawie umowy dewelopera (powiernika) z bankiem, na który wpływają środki powierzone posiadaczowi rachunku (deweloperowi) przez osobę trzecią, czyli przez kupującego mieszkanie. Bank umawia się z posiadaczem rachunku, w jaki sposób będzie on mógł korzystać ze środków gromadzonych na tym koncie, dzięki czemu bank kontroluje stopień zaawansowania robót budowlanych i na podstawie własnych oględzin na miejscu budowy wzywa kupującego do wpłaty kolejnych rat. W sytuacji, gdy przeciwko deweloperowi zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne bądź też deweloper zostanie postawiony w stan upadłości, środki zdeponowane na koncie powierniczym nie podlegają zajęciu, ani też nie podlegają włączeniu do masy upadłości. Taki stan rzeczy zabezpiecza w pewnym stopniu interesy osób trzecich i, razem ze wskazanymi wcześniej sposobami, stanowi dostępny system ochrony przyszłych nabywców mieszkań przeciw słabym i nieuczciwym deweloperom. Jeszcze jedną płaszczyzną ochrony nabywców mieszkań jest kontrola tzw. klauzul niedozwolonych.
Podstawa prawna:
-
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93);