18.8.2010
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Umowa z deweloperem - podstawowe zasady
Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji inwestycji. Treść oferty wiąże oferenta (składającego ofertę) i dlatego trzeba zwrócić uwagę, żeby znalazła się w treści podpisywanej z deweloperem umowy.
Generalnie umowa z deweloperem powinna zawierać:
-
datę i miejsce zawarcia umowy,
-
określenie stron umowy – pełna nazwa firmy deweloperskiej z numerem wpisu do rejestru – KRS,
-
kto reprezentuje dewelopera, z podaniem dokumentu tożsamości osoby podpisującej umowę. Mając tę wiedzę, po zajrzeniu do odpisu KRS, trzeba dopilnować, aby umowę podpisała osoba upoważniona do reprezentacji,
-
informację o tytule prawnym dewelopera do gruntu – własność lub użytkowanie wieczyste,
-
informację o obciążeniach gruntu. Najczęściej jest tak, że deweloper wziął kredyt bankowy na budowę mieszkań obciążając nieruchomość hipoteką. Dlatego w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera do wykreślenia hipoteki przed podpisaniem umowy o przeniesieniu własności. Takie zobowiązanie powinien poświadczyć wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka,
-
numer i cechy wydanego prawomocnego pozwolenia na budowę; ważny jest szczegółowy opis inwestycji w pozwoleniu, którą można uruchomić na działce,
-
określenie przedmiotu umowy, czyli jaki lokal, o jakiej powierzchni ma zostać oddany; Umowa powinna także zawierać warunki płatności za dodatkowe metry,
-
określenie działki przypisanej do lokalu, powierzchni wspólnych (suszarni, wózkowni) i warunków korzystania z nich, przydomowego ogródka i warunków korzystania z niego. Umowa powinna też szczegółowo opisywać realizowany budynek – ilość kondygnacji, standard wykończenia, materiały użyte do budowy, plan lokalu, możliwość i warunki zmiany usytuowania ścian działowych,
-
cenę lokalu – powinna być określona jednoznacznie – czy nalicza się ją za metr kwadratowy, czy za całość. Powinny również znaleźć się postanowienia co do rozliczenia balkonu, tarasu, garażu, schowka itp. oraz precyzyjnie określające czynniki wpływające na zmianę ceny,
-
terminy płatności poszczególnych rat, które powinny być zharmonizowane z postępem i odbiorem robót. Umowa taka powinna także określać datę ostatecznego przekazania lokalu w użytkowanie i datę przeniesienia własności aktem notarialnym. Można zastrzec przekazanie ostatniej raty przy podpisywaniu aktu notarialnego,
-
określenie sposobu odbioru lokalu – forma i obustronne ustalenia co do terminu odbioru oraz możliwość odmowy odbioru np. protokołem rozbieżności, który będzie przewidywał termin usunięcia wad,
-
odpowiedzialność za wady i warunki ich usuwania, okresy gwarancji,
-
warunki rozwiązania umowy,
-
rozstrzygnięcie o zarządzaniu nieruchomością do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz o warunkach i kosztach takiego zarządzania.
Na co zwracać uwagę w umowie z deweloperem?
Wszystkie wskazane elementy powinny się znaleźć w umowie z deweloperem, ich brak nie przesądza o nieważności umowy, niemniej niekorzystnie wpływa na sytuację kupującego. Trzeba przyjrzeć się szczegółom i pamiętać, że przedstawiony nam wzorzec umowny powinien podlegać negocjacji, jako że jest umową, a nie jednostronnym oświadczeniem dewelopera co do sposobu budowy mieszkania.
Terminowa realizacja umowy
W interesie kupującego jest podpisać umowę, która będzie zawierała harmonogram rzeczowo-finansowy oraz przejrzystą procedurę zdawczo-odbiorczą (np. zapłata za dany etap nastąpi na podstawie podpisanego protokołu odbiorczego tegoż etapu). Aby zapłata rzeczywiście była sprzężona z postępem robót, ważne jest, aby deweloper posiadał rachunek powierniczy w banku (o czym niżej). Oczywiście mogą zaistnieć takie okoliczności, które spowodują przesunięcie terminu oddania etapu przez dewelopera. Umowa powinna precyzyjnie określać, jakie to okoliczności mogą powodować przesunięcia w terminach oraz przewidywać każdorazowe informowanie kupującego o ich zaistnieniu. Kupujący, dla potwierdzenia takich okoliczności, powinien mieć wgląd do dziennika budowy, jeżeli nasuną mu się wątpliwości. Deweloperzy stosują często w swoich umowach zapisy ograniczające ich odpowiedzialność za nieterminowe wykonanie umowy, uzależniając ten fakt od warunków atmosferycznych. Nie jest dopuszczalne, aby ocenę takich warunków, które realnie utrudniają dokończenie prac budowlanych, deweloper pozostawił wyłącznie swojemu uznaniu, zapis „niekorzystne warunki atmosferyczne” jest zbyt ogólnikowy i powinien zostać w umowie doprecyzowany.
Cena
Powinna być dokładnie określona, nie może później się okazywać, że niezależnie od postanowień umowy deweloper doliczy sobie np. instalację dostępu do sieci internetowej. Zastrzeżenia pozwalające deweloperowi aktualizować cenę w związku np. z niestabilnością cen na rynku jest zastrzeżeniem zbyt szerokim i przez to niedozwolonym (o czym więcej będzie przy okazji opisywania niedozwolonych klauzul umownych). Deweloper może zastrzec zmianę ceny, ale powinien to zrobić w taki sposób, aby klient mógł sobie skalkulować, o ile więcej ewentualnie zapłaci i dlaczego. Poza tym, jeżeli na taką podwyżkę się nie zgodzi, musi mieć zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy.
Potrzebujesz porady prawnej?
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)
Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)
Niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej - jak się przed nimi bronić?
Niestety znaczna część postanowień umów deweloperskich wciąż może być zakwalifikowana jako klauzule niedozwolone. Z danych UOKiK wynika, że co dziesięta klauzula w rejestrze postanownień wzorców umowy uznanych za niedozwolone dotyczy rynku nieruchomości. Jak sprawdzić, czy (...)
Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023
Dowiedz się, na jakie wsparcie mogą liczyć odbiorcy energii elektrycznej w 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej (...)
Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej?
Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej? W prawie autorskim rozróżnia się dwa rodzaje praw. Mianowicie wyróżnia się osobiste prawa autorskie i majątkowe prawa autorskie. Zasadą jest, chyba że konkretny przepis stanowi inaczej, iż autorskie prawa majątkowe mogą (...)
Lepsza ochrona konsumentów Sejm przyjął nową ustawę deweloperską, która wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane (...)
Niedozwolone klauzule w umowach konsumenckich. Zobacz, jakie masz prawa
Postanowienia umowne uznane za niedozwolone, zgodnie z zasadą określoną w kodeksie cywilnym, nie wiążą konsumentów. UOKiK przypomina o tym, czym są klauzule niedozwolone i jakie są możliwości dochodzenia roszczeń. Postanowienia umowne uznane za niedozwolone, zgodnie z zasadą określoną (...)
Zakup preferencyjny paliwa stałego przez gospodarstwa domowe
Ustawa węglowa weszła w życie Gminy, spółki gminne i związki gminne będą mogły kupować węgiel od importerów za nie więcej niż 1,5 tys. zł za tonę i sprzedawać go w cenie nie wyższej niż 2 tys. zł za tonę. W terminie 3 dni roboczych od dnia wejścia w życie ustawy (...)
Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?
Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne (...)
RODO w pracy - przetwarzanie danych w miejscu pracy.
Niniejszy artykuł uwzględnia zmiany wynikające z postanowień ogólnego rozporządzenia o ochronie danych (RODO) oraz nowelizacji Kodeksu pracy wprowadzonej ustawą z 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych. Rozporządzenie 2016/679 dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony (...)
Jak zakończyć umowę pracodawcy z pracownikiem?
Przeczytaj, w jaki sposób może zakończyć się współpraca z pracownikiem i co wziąć pod uwagę, ustalając tryb rozwiązania umowy o pracę. Sprawdź, kiedy pracownik może odwołać się do sądu, a kiedy to pracodawca może mieć roszczenia względem pracownika. ##baner## Jak można (...)
Jak dobrowolnie ubezpieczyć się zdrowotnie?
Kto może ubezpieczyć się dobrowolnie? Jeśli mieszkasz w Polsce i chcesz się leczyć w ramach powszechnego sytemu ochrony zdrowia - możesz dobrowolnie ubezpieczyć siebie i członków twojej rodziny – pod warunkiem, że nie jesteś: objęty obowiązkowym ubezpieczeniem, członkiem (...)
Pracownicze Plany Kapitałowe - informacje dla pracodawców
Z dniem 1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa o pracowniczych planach kapitałowych. Z uwagi na skalę reformy przewidziano stopniowe (co 6 miesięcy) włączanie kolejnych grup podmiotów do programu w okresie 2 lat, począwszy od 1 stycznia 2019 r. – od największych przedsiębiorstw, (...)
Ubezpieczaj się na korzystniejszych warunkach!
Z dniem 10 sierpnia 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która dotyczy dopełnienia zmian reformy ubezpieczeń gospodarczych poprzez skuteczniejszą ochronę interesów ubezpieczającego (...)
Zrzeczenie się spadku - Gdy nie chcesz po kimś dziedziczyć
Zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym, jeżeli spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu to w momencie otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy) obowiązują przepisy ustawowe dotyczące dziedziczenia. Zawieranie jakichkolwiek umów zarówno przed, jak i po śmierci spadkodawcy (...)
Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich
W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)
Z deweloperem warto zawrzeć umowę przedwstępną
Przy zakupie mieszkania od dewelopera powinniśmy podpisać dwie umowy notarialne – nie tylko ostateczną, ale także przedwstępną. Po pierwsze – nie ma obowiązku zawierania przedwstępnej umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Wiele osób od tego odstępuje, bo to i fatyga, (...)
Dystrybucja węgla przez samorządy
Artykuł zawiera podstawowe informacje na temat ustawy o zakupie preferencyjnym węgla przez gospodarstwa domowe. Poznaj podstawowe założenia procesu dystrybucji węgla przez samorządy i instrukcję resortu aktywów państwowych, która opisuje proces współpracy między samorządami (...)
Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)
Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?
Z dniem 31 lipca 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta przewiduje wiele zmian w prawie spółdzielczym, w tym m.in. dotyczące opłat za mieszkanie. Jakie (...)
