18.8.2010

A.J.Zespół e-prawnik.pl

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

Umowa z deweloperem - podstawowe zasady  

Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji inwestycji. Treść oferty wiąże oferenta (składającego ofertę) i dlatego trzeba zwrócić uwagę, żeby znalazła się w treści podpisywanej z deweloperem umowy.

Generalnie umowa z deweloperem powinna zawierać:

  • datę i miejsce zawarcia umowy,

  • określenie stron umowy – pełna nazwa firmy deweloperskiej z numerem wpisu do rejestru – KRS,

  • kto reprezentuje dewelopera, z podaniem dokumentu tożsamości osoby podpisującej umowę. Mając tę wiedzę, po zajrzeniu do odpisu KRS, trzeba dopilnować, aby umowę podpisała osoba upoważniona do reprezentacji,

  • informację o tytule prawnym dewelopera do gruntu – własność lub użytkowanie wieczyste,

  • informację o obciążeniach gruntu. Najczęściej jest tak, że deweloper wziął kredyt bankowy na budowę mieszkań obciążając nieruchomość hipoteką. Dlatego w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera do wykreślenia hipoteki przed podpisaniem umowy o przeniesieniu własności. Takie zobowiązanie powinien poświadczyć wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka,

  • numer i cechy wydanego prawomocnego pozwolenia na budowę; ważny jest szczegółowy opis inwestycji w pozwoleniu, którą można uruchomić na działce,

  • określenie przedmiotu umowy, czyli jaki lokal, o jakiej powierzchni ma zostać oddany; Umowa powinna także zawierać warunki płatności za dodatkowe metry,

  • określenie działki przypisanej do lokalu, powierzchni wspólnych (suszarni, wózkowni) i warunków korzystania z nich, przydomowego ogródka i warunków korzystania z niego. Umowa powinna też szczegółowo opisywać realizowany budynek – ilość kondygnacji, standard wykończenia, materiały użyte do budowy, plan lokalu, możliwość i warunki zmiany usytuowania ścian działowych,

  • cenę lokalu – powinna być określona jednoznacznie – czy nalicza się ją za metr kwadratowy, czy za całość. Powinny również znaleźć się postanowienia co do rozliczenia balkonu, tarasu, garażu, schowka itp. oraz precyzyjnie określające czynniki wpływające na zmianę ceny,

  • terminy płatności poszczególnych rat, które powinny być zharmonizowane z postępem i odbiorem robót. Umowa taka powinna także określać datę ostatecznego przekazania lokalu w użytkowanie i datę przeniesienia własności aktem notarialnym. Można zastrzec przekazanie ostatniej raty przy podpisywaniu aktu notarialnego,

  • określenie sposobu odbioru lokalu – forma i obustronne ustalenia co do terminu odbioru oraz możliwość odmowy odbioru np. protokołem rozbieżności, który będzie przewidywał termin usunięcia wad,

  • odpowiedzialność za wady i warunki ich usuwania, okresy gwarancji,

  • warunki rozwiązania umowy,

  • kary umowne,

  • rozstrzygnięcie o zarządzaniu nieruchomością do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz o warunkach i kosztach takiego zarządzania. 

Na co zwracać uwagę w umowie z deweloperem? 

Wszystkie wskazane elementy powinny się znaleźć w umowie z deweloperem, ich brak nie przesądza o nieważności umowy, niemniej niekorzystnie wpływa na sytuację kupującego. Trzeba przyjrzeć się szczegółom i pamiętać, że przedstawiony nam wzorzec umowny powinien podlegać negocjacji, jako że jest umową, a nie jednostronnym oświadczeniem dewelopera co do sposobu budowy  mieszkania. 

Terminowa realizacja umowy

W interesie kupującego jest podpisać umowę, która będzie zawierała harmonogram rzeczowo-finansowy oraz przejrzystą procedurę zdawczo-odbiorczą (np. zapłata za dany etap nastąpi na podstawie podpisanego protokołu odbiorczego tegoż etapu). Aby zapłata rzeczywiście była sprzężona z postępem robót, ważne jest, aby deweloper posiadał rachunek powierniczy w banku (o czym niżej). Oczywiście mogą zaistnieć takie okoliczności, które spowodują przesunięcie terminu oddania etapu przez dewelopera. Umowa powinna precyzyjnie określać, jakie to okoliczności mogą powodować przesunięcia w terminach oraz przewidywać każdorazowe informowanie kupującego o ich zaistnieniu. Kupujący, dla potwierdzenia takich okoliczności, powinien mieć wgląd do dziennika budowy, jeżeli nasuną mu się wątpliwości. Deweloperzy stosują często w swoich umowach zapisy ograniczające ich odpowiedzialność za nieterminowe wykonanie umowy, uzależniając ten fakt od warunków atmosferycznych. Nie jest dopuszczalne, aby ocenę takich warunków, które realnie utrudniają dokończenie prac budowlanych, deweloper pozostawił wyłącznie swojemu uznaniu, zapis „niekorzystne warunki atmosferyczne” jest zbyt ogólnikowy i powinien zostać w umowie doprecyzowany. 

Cena

Powinna być dokładnie określona, nie może później się okazywać, że niezależnie od postanowień umowy deweloper doliczy sobie np. instalację dostępu do sieci internetowej. Zastrzeżenia pozwalające deweloperowi aktualizować cenę w związku np. z niestabilnością cen na rynku jest zastrzeżeniem zbyt szerokim i przez to niedozwolonym (o czym więcej będzie przy okazji opisywania niedozwolonych klauzul umownych). Deweloper może zastrzec zmianę ceny, ale powinien to zrobić w taki sposób, aby klient mógł sobie skalkulować, o ile więcej ewentualnie zapłaci i dlaczego. Poza tym, jeżeli na taką podwyżkę się nie zgodzi, musi mieć zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy. 

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)

Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)

Niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej - jak się przed nimi bronić?

Niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej - jak się przed nimi bronić?

Niestety znaczna część postanowień umów deweloperskich wciąż może być zakwalifikowana jako klauzule niedozwolone. Z danych UOKiK wynika, że co dziesięta klauzula w rejestrze postanownień wzorców umowy uznanych za niedozwolone dotyczy rynku nieruchomości. Jak sprawdzić, czy (...)

Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023

Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023

Dowiedz się, na jakie wsparcie mogą liczyć odbiorcy energii elektrycznej w 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej (...)

Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej?

Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej?

  Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej? W prawie autorskim rozróżnia się dwa rodzaje praw. Mianowicie wyróżnia się osobiste prawa autorskie i majątkowe prawa autorskie. Zasadą jest, chyba że konkretny przepis stanowi inaczej, iż autorskie prawa majątkowe mogą (...)

Nowa ustawa deweloperska

Nowa ustawa deweloperska

Lepsza ochrona konsumentów Sejm przyjął nową ustawę deweloperską, która wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane (...)

Niedozwolone klauzule w umowach konsumenckich. Zobacz, jakie masz prawa

Niedozwolone klauzule w umowach konsumenckich. Zobacz, jakie masz prawa

Postanowienia umowne uznane za niedozwolone, zgodnie z zasadą określoną w kodeksie cywilnym, nie wiążą konsumentów. UOKiK przypomina o tym, czym są klauzule niedozwolone i jakie są możliwości dochodzenia roszczeń. Postanowienia umowne uznane za niedozwolone, zgodnie z zasadą określoną (...)

Zakup preferencyjny paliwa stałego przez gospodarstwa domowe

Zakup preferencyjny paliwa stałego przez gospodarstwa domowe

Ustawa węglowa weszła w życie Gminy, spółki gminne i związki gminne będą mogły kupować węgiel od importerów za nie więcej niż 1,5 tys. zł za tonę i sprzedawać go w cenie nie wyższej niż 2 tys. zł za tonę. W terminie 3 dni roboczych od dnia wejścia w życie ustawy (...)

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne (...)

RODO w pracy - przetwarzanie danych w miejscu pracy.

RODO w pracy - przetwarzanie danych w miejscu pracy.

Niniejszy artykuł uwzględnia zmiany wynikające z postanowień ogólnego rozporządzenia o ochronie danych (RODO) oraz nowelizacji Kodeksu pracy wprowadzonej ustawą z 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych.   Rozporządzenie 2016/679 dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony (...)

Jak zakończyć umowę pracodawcy z pracownikiem?

Jak zakończyć umowę pracodawcy z pracownikiem?

Przeczytaj, w jaki sposób może zakończyć się współpraca z pracownikiem i co wziąć pod uwagę, ustalając tryb rozwiązania umowy o pracę. Sprawdź, kiedy pracownik może odwołać się do sądu, a kiedy to pracodawca może mieć roszczenia względem pracownika. ##baner## Jak można (...)

Jak dobrowolnie ubezpieczyć się zdrowotnie?

Jak dobrowolnie ubezpieczyć się zdrowotnie?

Kto może ubezpieczyć się dobrowolnie? Jeśli mieszkasz w Polsce i chcesz się leczyć w ramach powszechnego sytemu ochrony zdrowia - możesz dobrowolnie ubezpieczyć siebie i członków twojej rodziny – pod warunkiem, że nie jesteś: objęty obowiązkowym ubezpieczeniem, członkiem (...)

Pracownicze Plany Kapitałowe - informacje dla pracodawców

Pracownicze Plany Kapitałowe - informacje dla pracodawców

Z dniem 1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa o pracowniczych planach kapitałowych. Z uwagi na skalę reformy przewidziano stopniowe (co 6 miesięcy) włączanie kolejnych grup podmiotów do programu w okresie 2 lat, począwszy od 1 stycznia 2019 r. – od największych przedsiębiorstw, (...)

Ubezpieczaj się na korzystniejszych warunkach!

Ubezpieczaj się na korzystniejszych warunkach!

Z dniem 10 sierpnia 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która dotyczy dopełnienia zmian reformy ubezpieczeń gospodarczych poprzez skuteczniejszą ochronę interesów ubezpieczającego (...)

Zrzeczenie się spadku - Gdy nie chcesz po kimś dziedziczyć

Zrzeczenie się spadku - Gdy nie chcesz po kimś dziedziczyć

Zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym, jeżeli spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu to w momencie otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy) obowiązują przepisy ustawowe dotyczące dziedziczenia. Zawieranie jakichkolwiek umów zarówno przed, jak i po śmierci spadkodawcy (...)

Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich

Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich

    W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)

Z deweloperem warto zawrzeć umowę przedwstępną

Z deweloperem warto zawrzeć umowę przedwstępną

Przy zakupie mieszkania od dewelopera powinniśmy podpisać dwie umowy notarialne – nie tylko ostateczną, ale także przedwstępną. Po pierwsze – nie ma obowiązku zawierania przedwstępnej umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Wiele osób od tego odstępuje, bo to i fatyga, (...)

Dystrybucja węgla przez samorządy

Dystrybucja węgla przez samorządy

Artykuł zawiera podstawowe informacje na temat ustawy o zakupie preferencyjnym węgla przez gospodarstwa domowe. Poznaj podstawowe założenia procesu dystrybucji węgla przez samorządy i instrukcję resortu aktywów państwowych, która opisuje proces współpracy między samorządami (...)

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Z dniem 31 lipca 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta przewiduje wiele zmian w prawie spółdzielczym, w tym m.in. dotyczące opłat za mieszkanie. Jakie (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem

Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem

Mamy podpisaną z deweloperem przedwstępną umowę cywilnoprawną sprzedaży lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym. Wg. informacji uzyskanej od dewelopera przekazywanie mieszkań - w rozumieniu wpuszczenia (...)

Moc wiążąca dokumentu nazwanego

Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

W lipcu 2005 r. zostało zawarte porozumienie między mną czyli właścicielem lokalu handlowego w Świnoujściu a deweloperem ze Szczecina, który wybudował apartamentowce tuż obok mnie. Wymagana była (...)

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu

Zawarłem z developerem umowę przyrzeczenia lokalu mieszkalnego (bez notariusza). Umowa mówi o moim prawie do rezygnacji z tej umowy (możliwość z jednoczesnym przedstawieniem następnego nabywcy), (...)

Nieterminowe zrealizowanie warunków umowy

Nieterminowe zrealizowanie warunków umowy

Podpisałem z deweloperem umowę przedwstępną (nie potwierdzoną notarialnie) dotyczącą zakupu mieszkania. W umowie tej podane są dwa terminy: termin oddania tzw. stanu surowego, termin podpisania (...)

Umowa przedwstępna z przyszłym spadkobiercą

Umowa przedwstępna z przyszłym spadkobiercą

Chcę kupić mieszkanie własnościowe. Niestety właścicielka (jedyna) zmarła 2 tygodnie temu. Pozostawiła testament - osobą dziedziczącą jest jej wnuk. Pozostałe osoby z rodziny (które dziedziczyłyby (...)

Jak się zabezpieczyć przed spłata kredytu na mieszkanie które nie jest moje?

Jak się zabezpieczyć przed spłata kredytu na mieszkanie które nie jest moje?

Witam, moja żona dostawa w spadku przed naszym ślubem mieszkanie. Razem wzięliśmy kredyt na remont mieszkania. Obecnie jesteśmy na etapie złożenia wniosku o rozwód. Ja w tym mieszkaniu, w ogóle (...)

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Nie mogę się z nim skontaktować. Czy można wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące jego oświadczenie (...)

Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Nie mogę się skontaktować z deweloperem z którym zawarłem umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Chcę wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące jego oświadczenie (...)

Różnica między umową najmu a dzierżawą

Różnica między umową najmu a dzierżawą

Czym różni się umowa najmu od umowy dzierżawy nieruchomości? Szczegółowo poszczególnych różnic nie da się wykazać. Wymagało by to obszernego opracowania. W odniesieniu natomiast (...)

Podatek od darowizny od matki

Podatek od darowizny od matki

Mąż zakupił mieszkanie na cele mieszkalne za kwotę 122.000 zł od dewelopera. Pieniądze były przelewane z konta bankowego jego matki z Niemiec. W 2000 r. dokonała wpłaty zaliczek na kwotę 85.000 (...)

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Czy zastrzeżenie stron o zadatku u umowie przedwstępnej stanowi klauzulę umowną? Czy umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej? Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia (...)

Kara umowna a powstanie szkody

Kara umowna a powstanie szkody

Zawarłem umowę z deweloperem, w której zobowiązał się do zapłaty kary umownej w przypadku gdyby spoźnił się z przekazaniem mi mieszkania. Deweloper faktycznie spóźnił się, akt notarialny (...)

Umowa użyczenia

Umowa użyczenia

Czy Sąd ma prawo zażądać spisania umowy użyczenia notarialnie? Jaka jest różnica pomiędzy lokalem zamiennym, a lokalem tymczasowym i komu według prawa one przysługują? Czy można rozwiązać (...)

Umowa najmu czy dzierżawy?

Umowa najmu czy dzierżawy?

Chciałbym podpisać umowę najmu lub dzierżawy ( która będzie korzystniejsza i spełniała moje priorytety) z Parafią Rzymsko-Katolicką reprezentowaną przez ks.proboszcza czy to wystarczy na najem (...)

Ograniczenie wspólności majątkowej małżonków

Ograniczenie wspólności majątkowej małżonków

Zamierzamy z mężem zawrzeć umowę ograniczającą wspólność majątkową. Jesteśmy małżeństwem od 3 lat. Przed zawarciem związku małżeńskiego ja posiadałam i nadal posiadam mieszkanie, dodatkowo (...)

Kupno działki obciążonej hipoteką

Kupno działki obciążonej hipoteką

Jak najbezpieczniej kupić działkę, która w księdze wieczystej jest obciążona długiem? Propozycja sprzedającego jest następująca: Sprzedający przedłoży u notariusza w dniu podpisania umowy (...)

FORUM PRAWNE

Sprawdzenie umowy deweloperskiej, szukam prawnika z Lublina

Sprawdzenie umowy deweloperskiej, szukam prawnika z Lublina Witam! Nie wiem, czy zakładam w dobrym dziale. Szukam prawnika z Lublina, który pomoże w sprawdzeniu umowy z deweloperem, może też sprawdzi (...)

Błagam pomóżcie,mam problem z INTRUM JUSTITIA!!

Błagam pomóżcie,mam problem z INTRUM JUSTITIA!! Sprawa wyglada następująco,w maju tego roku idea zerwała ze mna umowę,za niepłacenie rachunków za 2 telefony.W lipcu zaczęła wypisywac do mnie (...)

dlugosc zwolnienia lekarskiego w ciazy

dlugosc zwolnienia lekarskiego w ciazy Na zwolnienie poszlam w 6 tygodniu ciazy. Lekarz powiedzial mi, ze nalezy mi sie tylko 180 dni zwolnienia, a ja do pracy przed porodem juz nie wroce. Co robic? Bede (...)

Dopisanie współwłaściciela mieszkania po umowie przedwstępnej

Dopisanie współwłaściciela mieszkania po umowie przedwstępnej Witam, podpisałem z deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania - użytkowanie wieczyste. Podpisałem ją również w formie (...)

Umowa o dzieło. Czy wysyłając CV mogę zgodzić się już na podpisanie umowy ?

Umowa o dzieło. Czy wysyłając CV mogę zgodzić się już na podpisanie umowy ? Rozsyłałem CV by znaleźć jakąś prace na wakacje. No i łapałem się każdej oferty w mojej okolicy. Wysłąłem (...)

Umowa najmu na czas określony-jak wypowiedzieć

Umowa najmu na czas określony-jak wypowiedzieć umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas określony, od daty do daty. Niestety nie zawiera zapisu o możliwości wypowiedzenia, czy i na (...)

kupno domu - wady budynku - "reklamacja" ?

kupno domu - wady budynku - "reklamacja" ? Dzien dobry, chciałabym prosić o poradę. Pod koniec 2017 podpisaliśmy ostateczną umowę (była również przedwstępna) z deweloperem na zakup domu. Nie (...)

Alimenty na dziecko

Alimenty na dziecko W jakiej wysokości sad może przyznac alimenty na dziecko jesli mój mąż zarabia ok 1600zł a ja nie pracuje? Chodzi tu o sytuację przyszłej matki(nie mężatki), która spodziewa (...)

Zmiana pozwolenia na budowę w czasie budowy

Zmiana pozwolenia na budowę w czasie budowy Witam. Podpisałem z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego.Deweloper przekazał plan zagospodarowania terenu, prospekt informacyjny. W (...)

problem z umowa

problem z umowa Mam problem z pewną firmą , która twierdzi że zawarłem z nią 2 letnią umowe na bazie której mam płacić jej przez ten okres ponad 300zł miesięcznie. Faktem jest że brałem (...)

Co zrobić kiedy regularnie płacę alimenty a pomimo tego moja była oddała sprawę do komornika

Co zrobić kiedy regularnie płacę alimenty a pomimo tego moja była oddała sprawę do komornika Płace na bieżąco ustalone przez sąd alimenty, pomimo tego moja była oddała mnie do komornika, który (...)

Porady prawne