Taksa notarialna przy umowie z deweloperem - opinia prawna

4.8.2009

Stan faktyczny

Chciałbym w przyszłym roku kupić mieszkanie. Jak na razie nie podpisałem jeszcze żadnej umowy z deweloperem. Być może uda mi się kupić mieszkanie na rynku pierwotnym od razu. Chciałbym jednak obniżyć koszty związane z tą inwestycją, chodzi mi głównie o taksę notarialną. Słyszałem bowiem, że w październiku 2007 zmieniły się przepisy i obniżono o połowę taksę notarialną. Jednocześnie jest podobno problem, czy obniżoną stawkę notariusze będą stosować w przypadku umów deweloperskich. W jakich przypadkach notariusz ma obowiązek zastosować 50% stawkę opłaty?

Opinia prawna

Niniejsza opinia sporządzona została na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami),
Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r.w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., nr 148, poz. 1564 ze zmianami).

Zgodnie z § 6 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka taksy notarialnej zmniejszana jest połowę w przypadku sporządzenia (w formie aktu notarialnego) między innymi:

umowy zobowiązującej, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,
umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
umowy zawieranej na podstawie przepisu art. 9 ustawy o własności lokali,
umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn,
umowy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane,
umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z literalnego brzmienia powyższych przepisów wynika, że aby skorzystać z preferencyjnej, 50 % stawki taksy notarialnej kupując mieszkanie od dewelopera konieczne byłoby zawarcie z nim wcześniej umowy, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem (ust. 1) odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Pojawia się więc pytanie czy stawka ta dotyczy tylko umowy, o której mowa w art. 9, tj. umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tej własności na nabywcę czy też dotyczy umowy sprzedaży, a więc umowy zawieranej w wykonaniu tego zobowiązania. Drugie pytanie, które się nasuwa, brzmi: czy zawarcie do razu umowy sprzedaży na rynku pierwotnym, gdy wyodrębnienie lokalu dopiero nastąpi, jest objęte taksą obniżoną o połowę.

Zasadniczo umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 156 umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w tej właśnie formie. Umowę tę w tej części (tj. w części zobowiązującej do przeniesienia własności) można traktować jako umowę zawartą pod warunkiem - co jest dopuszczalne w przypadku nieruchomości, o ile wyłączony jest skutek rozporządzający (tak A. Gola [w:] Nieruchomości, Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Zdaniem opiniującej obniżona opłata notarialna powinna być zastosowana zarówno przy podpisywaniu umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, jak i do umowy sprzedaży, w ramach której ustanawiana jest odrębna własność lokalu. Przyjęcie takiego rozwiązania można popierać na dwa sposoby: § 6 pkt 14 rozporządzenia dotyczy obu tych umów albo też - że do tej drugiej umowy zastosowanie znajdzie § 6 pkt 2 rozporządzenia (umowa przenosząca własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej).

W przypadku, gdy strony nie zawierają umowy, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali (umowy zobowiązującej do wybudowania budynku i przeniesienia własności mieszkania), bo nie są spełnione wszystkie warunki pozwalające na zawarcie takiej umowy, często zawierana jest umowa przedwstępna. W takim wypadku można argumentować, że zawarcie umowy definitywnej, przyrzeczonej następuje w wykonaniu umowy zobowiązującej (§ 6 pkt 2).

Największy problem stanowią, jak się wydaje, umowy sprzedaży zawierane na rynku pierwotnym bez żadnych wcześniejszych umów. W takim bowiem wypadku, gdy nie została jeszcze założona księga wieczysta dla nieruchomości lokalowej, nie mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Przedmiot własności, a zarazem prawo do niego, powstaną bowiem dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej i dokonania w niej stosownych wpisów.

Zgodnie z informacją prasową Ministerstwa Sprawiedliwości opublikowaną w dniu 27 października 2007 r. usługi objęte tym przepisem to:

Umowa darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi (należącymi do I grupy podatkowej)
Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub jednorodzinnego budynku mieszkalnego
Umowa sprzedaży działki budowlanej
Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Powyższe sugeruje, iż celem projektodawcy noweli było objęcie 50% stawką taksy notarialnej wszystkich lokali mieszkalnych, także lokali nabywanych na rynku pierwotnym.

Należy jednak podkreślić, iż stanowisko Ministerstwa Sprawiedliwości oczywiście nie jest w tym zakresie rozstrzygające. Można jednak argumentować, że faktycznie § 6 pkt 16 (umowa sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów) powinien dotyczyć także umowy sprzedaży lokalu na rynku pierwotnym. Dopuszczalność zawierania umowy sprzedaży lokalu, zanim jeszcze ma on założoną księgę wieczystą, została przewidziana przez ustawodawcę w art. 7, zgodnie z którym odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Nie ulega jednak wątpliwości, iż praktyka notarialna w tym zakresie będzie odmienna, a powyższa interpretacja nie znajduje mocnych podstaw, co powinno spotkać się z odpowiednim działaniem ustawodawcy.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze