Odpowiedź prawnika: Darowizna mieszkania
Zagadnienia, o których mowa w pytaniu, zostały przedstawione w nowej poradzie: Jak zachować ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn sprzedając lokal przed upływem 5 lat od nabycia? A zatem, w art. 16 ust. 2 pkt 1-5 ustawy o podatku od spadków i darowizn ustawodawca wymienił wyczerpująco warunki, jakie łącznie musi spełnić nabywca, aby ulga, o której mowa w powołanym przepisie, mogła być zastosowana, a następnie kontynuowana (jej przyznanie ma bowiem charakter warunkowy i podlega kontroli urzędu skarbowego). Jedną z nich jest faktyczne zamieszkiwanie przez obdarowanego w nabytym tytułem darowizny lub dziedziczenia lokalu przez okres 5 lat.
Jak wynika zaś z treści art. 16 ust. 7, aby zachować prawo do utrzymania ulgi mieszkaniowej (mimo zbycia mieszkania przed upływem 5 lat zamieszkiwania w nim), należy łącznie spełnić łącznie następujące warunki:
- zbycie musi być uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych (tzn. obiektywnie rozumianą koniecznością, a nie subiektywną chęcią zmiany warunków mieszkaniowych),
- a nabycie (tzn. uzyskanie prawa własności) innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę, albo nabycie innego lokalu musi nastąpić nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia.
Ad. 1. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych uzasadnia nagła, nieoczekiwana sytuacja życiowa, w której znalazł się podatnik (np. zmiana miejsca zatrudnienia na odległe miasto); nie można uznać za spełnienie tej przesłanki chęci polepszenia warunków mieszkaniowych. Naczelny Sąd Administracyjny, dokonując wykładni przepisu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w wyroku z dnia 26 listopada 1998 r. III SA 1587/97 (ONSA 2000/1 poz. 17), zwrócił uwagę na to, iż w przepisie tym ustawodawca nie określił przyczyn uzasadniających konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Konieczność taka może być zatem uzasadniona m.in. tym, że dotychczasowe warunki mieszkaniowe nie zaspokajają w należyty sposób potrzeb mieszkaniowych podatnika. Normy zawarte w art. 16 ustawy mają zaś charakter „norm celu społecznego i są nakierowane na realizację polityki państwa w zakresie zagwarantowania obywatelom godziwych warunków mieszkaniowych”.
Jedynie „uzasadniona konieczność” zmiany warunków mieszkaniowych pozwala na zachowanie prawa do przewidzianej w art. 16 ust. 1 ulgi. Nie wystarcza zatem dla spełnienia tej przesłanki zwykła potrzeba zamiany warunków mieszkaniowych. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych w rozumieniu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn powinna mieć charakter imperatywny, wskazujący na sytuację wyjątkową, której ważkość uzasadnia odstępstwo ze strony ustawodawcy od wymogu spełnienia do końca przesłanki z art. 16 ust. 2 pkt 5 pozwalającej na skorzystanie z ulgi podatkowej określonej w art. 16 ust. 1 tej ustawy. „Konieczność zmiany” oznacza zatem w rozumieniu art. 16 ust. 7 powyższej ustawy kwalifikowaną potrzebę dokonania takiej zmiany. Podatnik dokonując sprzedaży budynku lub lokalu objętego tą ulgą musi zdawać sobie sprawę z konieczności wykazania takich okoliczności. Stan zdrowia jest okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia realizację potrzeb mieszkaniowych w lokalu nabytym w drodze spadku lub darowizny. Jeśli do sprzedaży odziedziczonego czy darowanego mieszkania zmusza sytuacja materialna lub rodzinna, to spadkobierca zachowuje prawo do ulgi podatkowej, mimo że sprzedaż tego mieszkania następuje przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych pozwalającą na zachowanie prawa do ulgi może być także zły stan zdrowia, jeżeli z jego powodu nie jest możliwe zamieszkiwanie w nabytym w drodze spadku czy darowizny lokalu. Z koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych mamy do czynienia wtedy, gdy wymagają one poprawy. Uzasadnieniem zbycia lokalu będzie więc konieczność ulokowania uzyskanych w ten sposób środków w inwestycję mającą na celu poprawę warunków mieszkaniowych, a dochowanie tego przeznaczenia należy rozumieć jako warunek zachowania ulgi.
Ad. 2. Podatnik, który spełniał wszystkie warunki do skorzystania z ulgi przy nabyciu w drodze spadku mieszkania i musiał je sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, ma zaledwie 6 miesięcy na nabycie nowego mieszkania. Przy czym w tym czasie musi podpisać akt notarialny, a nie tylko wydać pieniądze. Nabycie, o którym mowa w tym przepisie nie może być rozumiane inaczej niż przeniesienie w drodze czynności prawnej własności rzeczy lub prawa majątkowego na nabywcę.
