Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży

Kiedy czynności cywilnoprawne podlegają obowiązkowi podatkowemu?

Czynności cywilnoprawne podlegają opodatkowaniu, jeżeli ich przedmiotem są:

  • rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
  • rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

O tym, czy dana czynność podlega obowiązkowi podatkowemu decydują także wyłączenia zawarte w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednym z najistotniejszych jest wyłączenie, zgodnie z którym obowiązkowi podatkowemu nie podlegają czynności, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku.

Umowa sprzedaży

Zawarcie umowy sprzedaży łączy się z powstaniem obowiązku podatkowego na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż bowiem na gruncie przepisów prawa cywilnego jest czynnością cywilnoprawną. Opodatkowaniu podlega zarówno sprzedaż rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości a także sprzedaż praw, które są zbywalne.

Powstanie obowiązku podatkowego

W przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej – czyli najczęściej z chwilą podpisania umowy sprzedaży.

Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje zawsze z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej - jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania.

 W tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje w stosunku do podatnika, który powołał się na okoliczność dokonania czynności cywilnoprawnej.

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (umowy zobowiązującej), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność (umowy rozporzadzającej).

Nie obowiązuje już zasada solidarnej odpowiedzialności stron czynności cywilnoprawnej za zobowiązanie podatkowe, lecz ustawa wyraźnie wskazuje podmiot (stronę transakcji), na którym ciąży obowiązek podatkowy. Przy umowie sprzedaży ciąży on na kupującym.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest  wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość tę ustalają samodzielnie strony na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Ich ustalenia podlegają jednak kontroli organów podatkowych. Zdarza się bowiem, że strony czynności cywilnoprawnej próbują zaniżyć wartość przedmiotu czynności. Ustawodawca chcąc temu przeciwdziałać przewidział, że jeśli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli jednak podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy.

Wysokość podatku

Wysokość należnego podatku należy obliczyć na podstawie stawek podatkowych, odnosząc je do podstawy opodatkowania. Stawki te przy umowie sprzedaży są zróżnicowane i zależą od przedmiotu umowy sprzedaży.

W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, stawka wynosi 2% podstawy opodatkowania.

Gdy zaś przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe – stawka opodatkowania wynosi 1%.

Zapłata podatku

Jeżeli strony zawierają umowę sprzedaży bez udziału notariusza, to podatnik (kupujący) bez wezwania organu podatkowego obowiązany jest złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Powyższej zasady nie stosuje się jednak, gdy podatek od czynności cywilnoprawnej pobierany jest przez płatnika. Należy w tym miejscu przypomnieć, że płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej zobowiązana do obliczenia, pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie na rachunek organu podatkowego. W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych, płatnikami są notariusze - od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. W takich sytuacjach obowiązek pobrania i wpłacenia podatku ciąży na płatnikach.

Podatek należy wpłacić we właściwych miejscowo urzędach skarbowych.

Pamiętaj, że:

  • od podatku zwolniona jest np. sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 złotych,
  • strony czynności cywilnoprawnej obowiązane są bez wezwania wpłacić podatek,
  • w przypadku umowy sprzedaży, ustawa określa szereg innych zwolnień podatkowych,
  • obowiązek podatkowy powstaje także przy zmianie umowy sprzedaży, jeżeli zmiana powoduje podwyższenie podstawy opodatkowania,
  • nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych m.in.:
umowa sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego lub objęte procedurą składu celnego, a także umowa sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawierana w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2000 r., Nr 86, poz. 959, ze zmianami)

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO: