Umowne ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy o pośrednictwo nieruchomościami zawartej na czas nieokreślony

21.1.2012

Pytanie:

"Czy można w umowie o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ograniczyć prawo do jej wypowiedzenia, jeżeli została zawarta na czas nieokreślony?"

Odpowiedź prawnika: Umowne ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy o pośrednictwo nieruchomościami zawartej na czas nieokreślony

W wyroku z dnia 28 września 2004 r. IV CK 640/2003 SN uznał, że także w umowach opartych na wzajemnym zaufaniu, strony mogą wyłączyć lub ograniczyć dopuszczalność jej wypowiedzenia bez ważnych powodów. Uznać trzeba, że dopuszczalne to jest także w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartej na wyłączność na rzecz pośrednika. Taka umowa zawarta na czas nieokreślony korzystna jest dla obu stron, jednak korzyści te mogą zostać zniweczone przez możliwość wypowiedzenia umowy w każdej chwili i bez żadnego powodu. Szczególnie byłoby to niekorzystne dla pośrednika, który ponosiłby całkowite ryzyko finansowe takiego wypowiedzenia. Dlatego strony mogą umownie ograniczyć możliwość wypowiedzenia umowy pośrednictwa bez ważnych powodów. Takim ograniczeniem może być ustalenie kary umownej za wypowiedzenie umowy bez ważnego powodu (Wyrok Sądu Najwyższego -Izba Cywilna z dnia 20 grudnia 2005 r. V CK 295/2005). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/2003 (OSNC 2004/5 poz. 69) dopuszczalne jest zastrzeganie kar umownych na wypadek skorzystania przez kontrahenta z uprawnienia kształtującego do wypowiedzenia umowy. Brak zatem podstaw do kwestionowania dopuszczalności takiego zastrzeżenia umownego w łączącej strony umowie pośrednictwa.