Czyje prawo po przekształceniu z lokatorskiego we własnościowe - opinia prawna

8.10.2024

Stan faktyczny

W 1977 r. jako członek Spółdzielni Mieszkaniowej uzyskałem przydział mieszkania na zasadach lokatorskich. W 1978 r. ożeniłem się i żona wprowadziła się do mnie. Na początku lat 90-tych wystąpiłem do Spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe, które na podstawie ówczesnych przepisów, po dokonaniu niedużej wpłaty uzyskałem. W związku z mającym nastąpić moim rozwodem (bez orzekania o winie), interesuje mnie czy przy ewentualnym podziale majątku (którego poza tym nie posiadamy), mieszkanie jest nasze wspólne (po 50%), czy też tylko moje, jako że mieszkanie uzyskałem przed naszym ślubem ale jako lokatorskie? Żona po rozwodzie planuje się przeprowadzić do mieszkania swojej matki, którego jest współwłaścicielką w 25% i jedyną spadkobierczynią. Ja natomiast pozostanę w tym mieszkaniu wraz z pełnoletnią córką - do jej ewentualnego ślubu. Jeżeli mieszkanie miałoby się okazać naszą współwłasnością, to czy była żona może wystąpić z żądaniem spłaty jej części, czy też może chcieć je sprzedać (nawet bez mojej zgody) i podzielić się ze mną uzyskanymi pieniędzmi?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami),
Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 r., Nr 9, poz. 59 ze zmianami).

Kwestią podstawową, która stanowić będzie podstawę do udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie jest rozstrzygnięcie, jaki ustrój majątkowy panuje pomiędzy małżonkami. W polskim systemie prawnym przyjęto jako zasadę system wspólności dorobkowej małżonków. W braku odmiennej umowy małżeńskiej (tzw. intercyzy), z chwilą zawarcia małżeństwa zgodnie z wymogami prawa, pomiędzy małżonkami powstaje system wspólności majątkowej małżeńskiej. W analizowanym stanie faktycznym nie podano żadnych informacji dotyczących ustroju majątkowego małżonków, w związku z tym, zgodnie z domniemaniem wynikającym z ustawy, przyjmujemy, że pomiędzy małżonkami istnieje ustrój wspólności majątkowej.

Ustrój ten charakteryzuje się wspólnotą dorobku co oznacza, że wspólność rozciągnięta jest na majątek małżonków, który uzyskali w trakcie trwania małżeństwa (wspólnota tego, czego się razem dorobili). Zgodnie z art. 32 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dorobkiem małżonków są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. K.r.o. podaje przykładowe przedmioty majątkowe, wchodzące do wspólnoty małżeńskiej i wskazuje w szczególności na:

pobrane wynagrodzenie za pracę oraz za inne usługi świadczone osobiście przez któregokolwiek z małżonków;
dochody z majątku wspólnego, jak również z odrębnego majątku każdego z małżonków.

Natomiast odrębny majątek każdego z małżonków stanowią:

przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
przedmioty majątkowe nabyte ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty wymienione w dwóch punktach poprzedzających;
przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
przedmioty majątkowe służące do wykonywania zawodu, jeżeli zostały nabyte ze środków należących do odrębnego majątku małżonka wykonywującego ten zawód; nie dotyczy to jednak przedmiotów służących do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
prawa niezbywalne;
przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub za inne usługi świadczone osobiście przez jednego z małżonków;
przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
prawa autorskie twórcy, prawa twórcy wynalazku, wzoru lub projektu racjonalizatorskiego.

Odnosząc się teraz do postawionego przez Pana problemu tj. do kogo należy własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego: wyłącznie do Pana czy też do małżonki należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku lokal ten, a w zasadzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej (przydział miał miejsce w 1977 r.). Nie ulega wątpliwości, że prawo to - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu - stanowiło Pana odrębny majątek, jako prawo niezbywalne, nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej. W chwili powstania tego prawa obowiązywała bowiem ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, która w przepisie art. 138. stanowiła, że spółdzielcze prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby, chyba że stanowi ono przedmiot wspólnego majątku małżonków (wspólność ustawowa). Jednakże i w tym przypadku członkostwo w spółdzielni, z którym związane jest to prawo, może należeć tylko do jednego z małżonków; małżonek ten reprezentuje wobec spółdzielni prawa obojga małżonków. Wynika z tego wniosek, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu stanowiłoby wspólność majątkową gdyby zostało ono Panu przydzielone po zawarciu małżeństwa. W Pana konkretnej sytuacji było jednak inaczej – bez wątpienia, więc lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwało wyłącznie Panu.

Sytuacja uległa jednak zmianie z chwilą przydzielenia Panu własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W okresie kiedy otrzymał Pan przydział obowiązywały już inne przepisy niż te, na podstawie których nabył Pan spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przepisy, a mianowicie przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze. W związku z tym, w interesującej nas sytuacji zastosowanie znajdzie art. 215. § 2. zgodnie, z którym spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykułu przepisy o wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio. Przepis ten odnosi się zarówno do lokatorskiego jak i własnościowego prawa do lokalu – nie czyni w tej mierze rozróżnienia. Aby mógł on znaleźć zastosowanie konieczne jest spełnienie wszystkich wymienionych w nim przesłanek, czyli:

lokal został przydzielony w trakcie trwania małżeństwa
lokal został przydzielony dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Jak wynika z opisu przedstawionego przez Pana, wszystkie te warunki zostały spełnione. Zdaniem zatem opiniującego chociaż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego było nabyte przed zawarciem małżeństwa, to jednak skoro w momencie nabycia prawa do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu byliście Państwo małżeństwem, to nabycie nastąpiło zarówno na rzecz Pana jak i małżonki. Bowiem art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego stanowi o tym, iż prawo takie (chodzi w tym przepisie zarówno o własnościowe jak i lokatorskie prawo do lokalu) przysługuje obojgu małżonkom nawet jeżeli jest przydzielone jednemu z małżonków. Oczywiście można się zastanawiać, czy mamy tu do czynienia z przydziałem w rozumieniu wyżej cytowanego przepisu, czy z przekształceniem o jakim mowa w art. 219 Prawa spółdzielczego, co z kolei mogłoby prowadzić do interpretacji, iż skoro z wnioskiem o przekształcenie występował tylko jeden z małżonków, to również on tylko nabył to prawo. Jednak takie rozumowanie zdaniem opiniującego nie jest uzasadnione, a to chociażby z dwu powodów. Po pierwsze: z praktycznego - już bowiem sam dokument spółdzielni stanowi o przydziale, a nie o przekształceniu, po drugie - nawet gdyby przyjąć, iż dochodzi do przekształcenie tego prawa, ale w chwili jego przekształcenia ten któremu to prawo przysługiwało pozostaje już w związku z małżeńskim, to wtedy do takiego "przekształcenia", które jest również nabyciem nowego prawa „własnościowego,” w zamian za uiszczenie wkładu budowlanego będzie miał zastosowanie art. 215, a więc dojdzie do nabycia obecnie już przez obojga małżonków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Opiniujący stoi bowiem na stanowisku, że zarówno w jednym jak i w drugim przypadku mamy do czynienia z przydziałem i nabyciem już własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wiąże się z tym skutek, o którym była mowa wyżej a mianowicie, że prawo to przysługuje zarówno Panu jak i Pańskiej małżonce.

Co jednak dzieje się w przypadku rozwodu i podziału majątku dorobkowego? Otóż na wniosek rozwiedzionego małżonka zwykle w odrębnym postępowaniu nieprocesowym odbywającym się po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego, sąd dokonuje podziału majątku dorobkowego. We wniosku można podać sposób w jaki chciałby Pan, aby nastąpił podział, co w praktyce oznacza, że może Pan zawnioskować o przyznaniu Panu własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z jednoczesnymi spłatami na rzecz byłej małżonki. Jakie te spłaty będą, to już odrębna sprawa. Domniemuje się przy tym, że udziały małżonków we wspólnym majątku są równe (art. 43 § 1 k.r.o.). Jednak z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Również w Pańskim przypadku będzie istniało domniemanie, że udziały w majątku wspólnym Pana i Pańskiej małżonki są równe. Jednak może Pan wnosić we wniosku o podział majątku wspólnego o ustalenie nierównych udziałów w tymże majątku wspólnym.

Przekształcenie lokatorskiego prawa w spółdzielcze prawo własnościowe wymagało wniesienia wkładu budowlanego, w ustalonej przez spółdzielnię wysokości. Środki na to zostały przekazane (tak zakładamy) z majątku wspólnego o czym Pan sam wspomina. W większej części pochodziły jednak zgodnie z Pańskim twierdzeniem z darowizny uczynionej Panu przez rodziców (to jednak będzie trudne jeżeli nie niemożliwie w ewentualnym procesie). Może Pan w postępowaniu o podział majątku wspólnego przytaczać wszelkie okoliczności na potwierdzenie faktu przyczynienia się w większym stopniu do powstania wspólnego majątku w tym również faktu pokrycia w części wkładu z pieniędzy pochodzących z darowizny rodziców. Może powstać jednak problem z udowodnieniem takich twierdzeń.

Co się tyczy Pańskiego pytania o możliwość zbycia przez Pańską żonę własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy stwierdzić, że nie jest to możliwe. Po ewentualnym rozwodzie była żona nie będzie mogła samodzielnie rozporządzać tym prawem. Bez Pańskiej zgody nie będzie więc miała możliwości zbycia tego prawa.

Z praktycznego punktu widzenia najlepszym rozwiązaniem byłoby przy ewentualnym rozwodzie dogadanie się z żoną co do podziału majątku dorobkowego najlepiej przed notariuszem tym bardziej, że procesy o podział majątku są bardzo długotrwałe i żmudne, a co za tym idzie i kosztowne. W negocjacjach zaś z żoną przed umową u notariusza mógłby Pan wykorzystać fakt, iż przydział dokonano tylko na Pana oraz iż środki na wkład budowlany pochodziły w dużej mierze z darowizny Pańskich rodziców.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Komentarze