Czy da się uchronić przed czyhającym zasiedzeniem ?

Witam zapomniałem się zapytać jak uchronić się przed zakupem nieruchomości aby nie zostać z niczym mianowicie jest taka sprawa że kupuje nieruchomość sprzedawca oświadcza że jest właścicielem ale sąsiad twierdzi że on użytkuje tą nieruchomość powyżej 30 lat gdyż nieżyjący ojciec zawarł umowę ustną z już nieżyjącym ojcem osoby która mi sprzedaję nieruchomość polegająca na zamianie nieruchomości między nimi i mimo że w księdze jest właściciel od którego to ja chcę dokonać zakupu on mnie ostrzega że to on jest i mi odbierze tą nieruchomość , w księdze widnieją właściciele którzy chcą mi sprzedać nieruchomość  (Matka i Córka)nie ma nigdzie wzmianki o wszczęciu postępowania o zasiedzenie moje pytanie brzmi jak gdzie mogę sprawdzić czy ktokolwiek  wszczął  takie postępowanie bo sprzedające twierdzą że jego roszczenia są bezpodstawne , ponadto nabyły na drodze darowizny ta nieruchomość w 2009 r , 5 lat temu ustanowiły geodezyjnie wznowienie granic , przez omawiana nieruchomość idą media w postaci wodociągu do domu tego sąsiada który twierdzi że ją zasiedział ale sprzedające twierdzą że ich Mama dała zgodę na przeprowadzenie wodociągu wzdłuż do innych działek  ale nie konkretnie tej osobie . Kto ponosi odpowiedzialność oddania mi pieniędzy w razie gdyby ten Pan faktycznie zasiedział ta nieruchomość po zakupie jeżeli okaże się że nieruchomość zostanie zasiedziana przez tego człowieka ? 


Z góry dziękuję za jakąkolwiek pomoc , aby móc się ustrzec przed takim czarnym łabędziem który może dotyczyć każdej nieruchomości .Pozdrawiam Mateusz .K