Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie:

Niedawno stałem się członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota duża, sposób zarządu - ustawowy). Otrzymałem do wglądu dokumenty uchwały wspólnoty wraz z podpisami z głosowań (na zebraniach i \"obiegiem\"). Wygląda na to, że za poprzedniego administratora panował niezły bałagan. Wiele uchwał sprzed roku i starszych (dotyczących na przykład ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy) nie ma wystarczającej liczby podpisów (były głosowane wg zasady 1 właściciel - 1 głos) i nie uzyskały poparcia większości. W opracowaniach prawnych spotkałem się z interpretacją, że przy uchwałach wspólnoty ustawodawca zastąpił zasadę nieważności bezwzględnej zasadą nieważności względnej, czyli jeśli nikt nie zaskarżył w ciągu 6 tygodni uchwały podjętej niezgodnie z prawem to uchwała taka podlega - mimo jej sprzeczności z prawem – ustanowieniu. Czy taka zasada ma zastosowanie także w przypadku stwierdzenia przez administratora uchwalenia uchwały przez wspólnotę, choć faktycznie wspólnota uchwały nie uchwaliła (brak poparcia większości), a jedynie dała się oszukać administratorowi, że zebrał obiegiem odpowiednią liczbę głosów i uchwała rzekomo została uchwalona (w związku z tym członkowie płacili wyższe zaliczki na fundusz remontowy, których w ogóle nie uchwalono)?

Masz inne pytanie do prawnika?

29.6.2010

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Art. 23 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) stanowi, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo  w drodze indywidualnego zbierania głosów. Podejmowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos jest dopuszczalne we wspólnotach mieszkaniowych w drodze wyjątku. Wymaga to bowiem podjęcia specjalnej uchwały, w której taki tryb głosowania zostanie wprowadzony, ale tylko w zakresie określonej sprawy (art. 23 ust. 2 ustawy). Nie można zgodnie z tą zasadą przeprowadzać głosowania nad wszystkimi uchwałami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. II CSK 83/2009). Zatem głosowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos było dopuszczalne, o ile podjęto stosowną uchwałę w tym zakresie.

Porady prawne

W przypadku opisywanym przez Pana uchwała w ogóle nie została podjęta w tym sensie, że jako naruszająca ustawowy wymóg większości głosów, liczonej wg wielkości udziałów (art. 23 ust. 2) nie jest wyrażeniem woli zebrania współwłaścicieli lokali w danej wspólnocie. Jedynym wyjściem, jeśli nie minął jeszcze 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, pozostanie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Z przepisu tego wynika możliwość zażądania przez sąd dokonania oceny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód wykaże, że ma w tym interes prawny. Interes prawny - jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (Jędrzejewska Maria, Weitz Karol, Ereciński Tadeusz, Gudowski Jacek „Najnowsze wydanie: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze. Część druga, Postępowanie zabezpieczające.” Warszawa 2009 LexisNexis (wydanie III) ss. 2308).

Wydaje się, że lokatorzy (a nawet jeden z nich) byliby w stanie wykazać interes prawny w stwierdzeniu nieistnienia uchwały z uwagi na niepewność co do prawidłowości wysokości zaliczek uiszczanych na poczet funduszu remontowego. Po ewentualnym stwierdzeniu przez sąd nieistnienia uchwały z powodu uchybień, które miały miejsce przy jej podejmowaniu właścicielom lokali przysługiwałoby roszczenie o zwrot zaliczek z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia po stronie wspólnoty. Podstawą żądań właścicieli mieszkań byłby art. 405 kodeksu cywilnego - „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby nie było to możliwe do zwrotu jej wartości”. Wydaje się, że dopuszczalne byłoby podjęcie przez wspólnotę uchwały, w razie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej uchwały, o zaliczeniu „nadpłaconych” zaliczek na fundusz remontowy na poczet kolejnych miesięcy. Zwolniłoby to właścicieli lokali od ponoszenia kosztów na fundusz przez pewien okres czasu, a także uchroniło obie strony przed długotrwałym i narażającym na koszty ewentualnym postępowaniem sądowym o zwrot nadwyżki zaliczek.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Każdemu członkowi dużej Wspólnoty Mieszkaniowej przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, której jest członkiem. Choć świadomość co do powyższego uprawnienia jest obecnie na dużo wyższym poziomie niż jeszcze kilka lat temu, niestety prawo to niesłusznie identyfikowane jest wyłącznie z powództwem o jakim mowa w art. 25 ust. 1 i 1a (...)

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługuje stosowny udział. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział w (...)

Uchwała wspólnoty o przekazaniu nadpłaty za media na fundusz remontowy - opinia prawna

Uchwała wspólnoty o przekazaniu nadpłaty za media na fundusz remontowy - opinia prawna

Stan faktyczny Jestem właścicielką mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej. Nasz blok został wybudowany trzy lata temu i wtedy też kupiłam swoje mieszkanie od dewelopera, a po roku właściciele mieszkań podjęli uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego. Wspólnotą mieszkaniową zarządza profesjonalna firma, z którą właściciele podpisali umowę. Zarządca co trzy miesiące weryfikuje (...)

Nałożenie opłat uchwałą wspólnoty na właścicieli lokali za użytkowanie instalacji c.o. jest dopuszczalne

Nałożenie opłat uchwałą wspólnoty na właścicieli lokali za użytkowanie instalacji c.o. jest dopuszczalne

Sąd Najwyższy miał odpowiedzieć na pytanie czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych? Sąd Najwyższy uchwalił, że wspólnota (...)

Gdy udziały w nieruchomości wspólnej wspólnoty zostały błędnie obliczone... – opinia prawna

Gdy udziały w nieruchomości wspólnej wspólnoty zostały błędnie obliczone... – opinia prawna

Stan faktyczny Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości (w przypadku niektórych lokali różnice w powierzchni sięgają do 1,6 m2). Ani poprzedni zarząd wspólnoty (obecny jest drugim z kolei), ani żaden z właścicieli, którym naliczano należności za eksploatację i na fundusz remontowy od niezgodnej (...)

Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a mieszkańcem – właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, w rzeczywistości prawnej są to bardzo odległe sobie konstrukcje. Najczęstszą formą władania lokalem jest (...)

Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej? - opinia prawna

Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej? - opinia prawna

Stan faktyczny Zarząd wspólnoty mieszkaniowej  ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości. Po skonfrontowaniu posiadanego wykazu z danymi z księgi wieczystej i z aktów notarialnych okazało się, że w przypadku niektórych lokali różnice w powierzchni sięgają od 0,01 do 1, 59 m2 na plus i na minus. Ani poprzedni zarząd (...)

Charakter prawny Wspólnoty Mieszkaniowej

Charakter prawny Wspólnoty Mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną lub inaczej - osobą ustawową. Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Powyższe w sposób jednoznaczny zostało przesądzone w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, pod sygn. (...)

Zaskarżanie uchwał wpólnoty mieszkaniowej

Zaskarżanie uchwał wpólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z ustawą o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może być zaskarżona przez członka wspólnoty do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty.Sąd Najwyższy dookreślił pojęcie "niezgodności z przepisami (...)

Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem. Najczęściej spotykanym sposobem zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych jest reżim ustawowy (tzw. zarząd właścicielski). (...)

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

  Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych członków, natomiast (...)

Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?

Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?

Wszyscy zamieszkujący wspólną nieruchomość budynkową właściciele lokali użytkują na co dzień nie tylko swój samodzielny lokal - wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale także te części nieruchomości, które służą wszystkim (...)

Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?

Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?

Sprawdź jak sprawować w nich zarząd nieruchomością wspólną – wnioski z wyroku SN z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II CSK 817/15  W sprawie, która analizował Sąd Najwyższy chodziło o ustalenie, kiedy dochodzi do zmiany z „małej” wspólnoty mieszkaniowej na „dużą” wspólnotę. Kwestia ta ma wpływ na stosowane przepisy prawa (...)

Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna

Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna

Stan faktyczny   Jestem właścicielem mieszkania w kamienicy. Wspólnota mieszkaniowa to, łącznie ze mną, 10 lokali i 3 lokale gminne. Mieszkam na poddaszu i chciałbym powiększyć mieszkanie o część strychu, która do niego przylega. Proszę o określenie kolejnych czynności prawnych (o pozwoleniu na budowę już wiem i mam projekt) oraz o informację, czy fakt bycia współwłaścicielem (...)

Kto podpisuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Kto podpisuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Właściciele lokali decydują o losach swojej nieruchomości w uchwałach, które nie zawsze podpisują uprawnione osoby. Wtedy można je podważać. We wspólnotach mieszkaniowych trwa sezon rocznych zebrań, na których zapadają najważniejsze decyzje, m.in. jaki jest budżet wspólnoty na dany rok oraz jakie będą w tym roku zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Niestety, bardzo (...)

Kto powinien podpisać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Kto powinien podpisać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Właściciele lokali decydują o losach swojej nieruchomości w uchwałach, które nie zawsze podpisują uprawnione osoby. Wtedy można je podważać We wspólnotach mieszkaniowych trwa sezon rocznych zebrań, na których zapadają najważniejsze decyzje, m.in. jaki jest budżet wspólnoty na dany rok oraz jakie będą w tym roku zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. (...)– Jeżeli (...)

Szyldy na budynkach wspólnoty mieszkaniowej

Szyldy na budynkach wspólnoty mieszkaniowej

Członek wspólnoty mieszkaniowej może zawrzeć z nią umowę, na podstawie której będzie korzystał z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości Tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 19 czerwca 2007 r., ważnej dla codziennej praktyki wszystkich wspólnot. Wątpliwości prawne wyjaśnione w uchwale powstały na tle dość typowej sytuacji. Otóż Lech (...)

Uchwała wspólnoty ważna mimo uchybień formalnych

Uchwała wspólnoty ważna mimo uchybień formalnych

Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej nie oznaczają automatycznie nieważności podjętej na nim uchwały. (...)  Trzeba zdać sobie sprawę ze specyfiki wspólnoty mieszkaniowej - mówił sędzia Górski. - Są to małe organizmy, w których działają ludzie bez fachowego przygotowania. Podejście formalistyczne mogłoby sparaliżować funkcjonowanie (...)

Co jeżeli nie zgadzamy się z uchwałą wspólnoty?

Co jeżeli nie zgadzamy się z uchwałą wspólnoty?

Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę swojej wspólnoty mieszkaniowej do sądu. Dotyczy to zarówno osób, które brały udział w głosowaniu (także jeśli oddały głos za przyjęciem uchwały), jak i tych właścicieli, którzy byli nieobecni na zebraniu lub którzy nie oddali głosu przy indywidualnym ich zbieraniu.Gazeta Podatkowa, 23.03.2009 r. wspólnota, mieszkanie, uchwała, (...)

Środki z funduszu remontowego nie wracają do właściciela

Środki z funduszu remontowego nie wracają do właściciela

O kwestii zwrotu środków wpłacanych na fundusz remontowy przez właściciela, który następnie występuje ze wspólnoty mieszkaniowej pisze dziś „Rzeczpospolita”. Opisywany jest przypadek właściciela, który po sprzedaży mieszkania zwrócił się o wypłatę środków uiszczanych przez niego na poczet funduszu. Wspólnota odmówiła, (...)

Jak zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej?

Jak zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej?

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej. Wymaga to podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 r. Wątpliwości prawne w niej wyjaśnione powstały na tle sprawy o zapłatę wniesionej przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych przeciwko jej członkom – małżonkom R. Rzeczpospolita (...)

Które uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy zaskarżyć do sądu rejonowego?

Które uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy zaskarżyć do sądu rejonowego?

Sąd Najwyższy zakwalifikował w uchwale (sygn. III CZP 111/05) do spraw o prawa majątkowe uchylenia niektórych uchwał właścicieli podjętych w trybie art. 28 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80, poz. 903ze zm.). Chodzi o te, których przedmiotem są: >zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, >zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania (...)

Czy długi poprzedniego właściciela mieszkania obciążają nowego właściciela - opinia prawna

Czy długi poprzedniego właściciela mieszkania obciążają nowego właściciela - opinia prawna

Stan faktyczny Kupiłem mieszkanie własnościowe, nie wiedząc że poprzedni właściciel tego mieszkania nie płacił czynszu i jest winien Wspólnocie Mieszkaniowej pieniądze. Czy to zadłużenie obciąża mnie w jakikolwiek sposób? Opinia prawna Niniejsza opinia prawna sporządzona została na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr (...)

Wspólnota nie zlicytuje mieszkania komunalnego

Wspólnota nie zlicytuje mieszkania komunalnego

Wspólnota nie może zlicytować mieszkania komunalnego, nawet gdy gmina nie płaci zaliczek, a lokator demoluje budynek. Jedna ze wspólnot chce z tym walczyć.(...) Wspólnota przegrała zarówno w sądzie okręgowym, jak i apelacyjnym, a ostatnio także w Sądzie Najwyższym (sygn. akt II CSK442/08). (...) Art. 16 ustawy o własności lokali mówi wprawdzie, że wspólnota może wystąpić o sprzedaż (...)

Czy wspólnota może dokonać napraw na koszt dewelopera?

Czy wspólnota może dokonać napraw na koszt dewelopera?

Choćby woda lała się przez dach, a budynkowi groziło zawalenie, wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić do sądu, by upoważnił ją do wykonania prac zabezpieczających na koszt dewelopera (...)Wspólnota mogłaby dochodzić tego roszczenia też na ogólnych zasadach, ale też musiałaby wykazać, że wiąże ją jakiś węzeł zobowiązaniowy z deweloperem, ale tego nie ma. Samo przystąpienie (...)

Czy płatnikiem podatku jest wspólnota mieszkaniowa?

Czy płatnikiem podatku jest wspólnota mieszkaniowa?

Właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie upoważnienia zarządcy do płacenia podatku od nieruchomości. Pytanie, czy w takiej sytuacji płatnikiem podatku będzie wspólnota. Dotychczas właściciele płacili podatek indywidualnie, na podstawie imiennych deklaracji wystawionych dla nich. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że według ustawy z 12 stycznia (...)

Wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie żądać odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości wspólnej

Wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie żądać odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości wspólnej

Art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, że w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie do dewelopera za wady (...)

Polacy bronią swobodnego przepływu osób w UE

Polacy bronią swobodnego przepływu osób w UE

Na zakończenie 5. edycji cyklicznych spotkań Monitor Emigracji Zarobkowej, przedstawiciele młodej emigracji zaapelowali do instytucji Unii Europejskiej o obronę swobodnego przepływu osób we Wspólnocie. Jednym z organizatorów wydarzenia była Ambasada RP w Wiedniu.Monitor Emigracji Zarobkowej, to spotkanie w czasie którego młodzi emigranci, przedstawiciele organizacji polonijnych, polskich (...)

Wspólnota przejmie mieszkanie za długi...

Wspólnota przejmie mieszkanie za długi...

Wspólnota mieszkaniowa może przejąć na własność mieszkanie członka wystawione na licytację przez komornika po wyroku zasądzającym od tego członka na jej rzecz zaległe opłaty za koszty zarządu i wpłaty na fundusz remontowy. Słowem, może przejąć mieszkanie za długi. Takie wnioski płyną z wyroku Sądu Najwyższego z 10 grudnia 2004 r. Dotyczy on sprawy o egzekucję, czyli przymusowe (...)

Jak powstaje wspólnota w dużych spółdzielniach?

Jak powstaje wspólnota w dużych spółdzielniach?

Jeśli wspólnota już powstaje na podstawie uchwały wyodrębniającej nieruchomość wielobudynkową, to członkowie nie mogą się domagać wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowej. Tak uznał Sąd Najwyższy w identycznych co do istoty dwu uchwałach (sygn. III CZP 16/09 i III CZP 17/09).Rzeczpospolita 30.04.2009 r. wspólnota, spółdzielnia, budynek, przekształcenie

Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dowolnie zakazywać prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. Musi stosować przepisy kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. II CSK 601/08) uznał, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego. (...)

Siła głosu we wspólnocie mieszkaniowej

Siła głosu we wspólnocie mieszkaniowej

We wspólnotach mieszkaniowych można głosować także według zasady: jeden właściciel to tylko jeden głos. I nie jest wtedy ważne, ile kto ma mieszkań. Takiego sposobu liczenia głosów musi zażądać jedna piąta właścicieli. Takie wyjaśnienie zawiera wyrok Sądu Najwyższego. Art. 23 ust. 2a ustawy z 1994 r. o własności lokali, który pozwolił głosować wedle tej metody, obowiązuje (...)

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Właściciele sami podejmują decyzję, jak będzie zarządzana ich wspólnota mieszkaniowa. Mają do wyboru kilka możliwości. Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest niezwykle ważne. W zależności bowiem od rodzaju wspólnoty stosuje się różne przepisy. Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności (...)

Kto płaci za remont balkonu we wspólnocie?

Kto płaci za remont balkonu we wspólnocie?

7 marca Sąd Najwyższy ma rozstrzygnąć, czy balkon jest częścią danego mieszkania, czy też zarazem może stanowić część wspólną nieruchomości. Będzie to ważne dla rozwiązania sporu, czy za remont balkonu ma płacić wyłącznie właściciel lokalu, czy też cała wspólnota mieszkaniowa. (...)- Wydaje się, że można uznać, iż nie każdy zakres remontu powinien obciążać wyłącznie (...)

Kto może kwestionować uchwały wspólnoty?

Kto może kwestionować uchwały wspólnoty?

Spadkobiercy, którzy odzyskali kamienicę, mimo że nie są właścicielami wyodrębnionych lokali, mają takie samo prawo kwestionować uchwały wspólnoty, jak inni jej członkowie. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 14 lipca 2005 r. Spadkobiercy właścicieli jednej z kamienic przy stołecznych Alejach Jerozolimskich odzyskali ją, gdy gmina sprzedała cztery mieszkania lokatorom. W ten (...)

Nowa ustawa o ogrodach działkowych?

Nowa ustawa o ogrodach działkowych?

Jaki projekt powinien zainteresować działkowców?W Sejmie jest obecnie poselski projekt ustawy o ogrodach działkowych. Określa on zasady zakładania ogrodów działkowych (dotychczasowe ROD) i zarządzania nimi, a także prawa i obowiązki właścicieli i użytkowników oraz zasady zbywania działek na preferencyjnych warunkach. Jakie zmiany proponują posłowie PiS w stosunku do dotychczasowych (...)

Wspólnota szkolna on-line

Wspólnota szkolna on-line

Nauczyciele nadają nowy kierunek portalowi eTwinning.Z założenia stworzony i współfinansowany przez UE portal eTwinning miał ułatwić szkołom współpracę przez Internet. Jednak po czterech latach funkcjonowania stał się popularnym miejscem nawiązywania kontaktów przez nauczycieli.Do tej pory w darmowym portalu eTwinning zarejestrowało się około 55 tys. nauczycieli, dyrektorów szkół (...)

Wspólnota Mieszkaniowa – uchwały nieistniejące

Wspólnota Mieszkaniowa – uchwały nieistniejące

Uchwały właścicieli lokali są podstawowym sposobem wyrażania woli przez podmiot jakim jest Wspólnota Mieszkaniowa. Uchwały te mogą być podejmowane lub na zebraniu, lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź w drodze kombinacji obu tych metod głosowania (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali – dalej: u.w.l.).  Szczególne unormowania (...)

Jak Wspólnota Europejska może dyscyplinować państwa członkowskie?

Jak Wspólnota Europejska może dyscyplinować państwa członkowskie?

  Art. 226-228 Traktatu o utworzeniu Wspólnoty Europejskiej (nowa nazwa EWG, dalej: TWE) dotyczą dyscyplinowania państw członkowskich UE za niewywiązywanie się z obowiązków wspólnotowych.  Zgodnie z art. 226 TWE, jeśli Komisja Europejska uzna, że państwo członkowskie UE uchybiło jednemu z zobowiązań, które na nim ciążą na mocy tego (...)

Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy. W myśl przyjętych zmian, od 1 stycznia 2020 roku Małą Wspólnotę Mieszkaniową tworzyli będą właściciele lokali, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 25 ustawy o wspólnotach mieszkaniowych każdy właściciel lokalu (członek wspólnoty) może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli jest sprzeczna z prawem, narusza jego interesy (...)

Zaskarżenie uchwały właścicieli lokali

Zaskarżenie uchwały właścicieli lokali

Czy istnieje możliwość odwołania/mediacji z zarządcą nieruchomości w sprawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nakładającej obowiązek "składki" na budowę dodatkowych rzeczy na terenie wspólnoty? (...)

Zadłużenie członka wspólnoty mieszkaniowej

Zadłużenie członka wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota Mieszkaniowa, której jestem zarządcą, nie może wyegzekwować spłaty zadłużenia jednego z jej członków. Zaległości jego są bardzo wysokie, sięgają bowiem kwoty rzędu 70.000,00 (...)

Roszczenia właściciela mieszkania wobec wspólnoty

Roszczenia właściciela mieszkania wobec wspólnoty

Jestem właścicielem mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej, przeszło dwa lata temu zaczęły się problemy z rurami od kanalizacji. Moje mieszkanie było zalewane wielokrotnie, na zgłoszenia interwencji (...)

Gmina jako dotychczasowy właściciel we wspólnocie

Gmina jako dotychczasowy właściciel we wspólnocie

Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego (zawartej 96 r.) wynajmuję od zarządu budynków komunalnych lokal mieszkalny. Lokal ten należy do zasób gminy i nie jest wyodrębniony. W budynku tym jest (...)

Co zrobić w przypadku braku zgody na otwarcie sklepu monopolowego?

Co zrobić w przypadku braku zgody na otwarcie sklepu monopolowego?

Jestem właścicielem lokalu w budynku wielorodzinnym. Chciałem w nim otworzyć sklep monopolowy. Pojawił się jednak, jeden poważny problem, wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody. Co w takiej (...)

Wspólnota w prawie budowlanym

Wspólnota w prawie budowlanym

Wspólnota ma 8 wyodrębnionych mieszkań. W głosowaniu jeden głos- jeden właściciel podjęto uchwałę o zgodzie na adaptację poddasza dla jednego ze współwłaścicieli naszej nieruchomości. Uchwała (...)

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Jestem zarządcą wspólnoty, w której przeciwko jednemu z członków wspólnoty toczy się kilka postępowań sądowych o zapłatę, w tym postępowanie egzekucyjne (m. in. licytacja z nieruchomości (...)

Pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu

Pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu

Członkowie wspólnoty chcą zmienić sposób zarządzania nieruchomością, w tym celu organizowane jest zebranie wspólnoty, jednak prawdopodobnie nie będzie większości, żeby podjąć odpowiednią (...)

Powiadomienie o treści uchwały

Powiadomienie o treści uchwały

Praktykowane jest w naszej Wspólnocie zbieranie głosów pod Uchwałami drogą indywidualnie zbieranych głosów (podpisów). Wygląda to tak, że na jednej stronie kartki jest Uchwała, a na drugiej (...)

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zakupiłem mieszkanie dwupoziomowe od dewelopera po odbiorze budynku. W projekcie umiejscowienie schodów komunikacyjnych z drugim poziomem mojego mieszkania znajduje się w innym miejscu niż chcę zainstalować. (...)

Pełnomocnictwo na zebraniu członków WM

Pełnomocnictwo na zebraniu członków WM

Jako pracownik firmy będącej Zarzadcą Wspólnoty Mieszkaniowej, otrzymałam trzy pełnomocnictwa od członków wspólnoty nie mogących przyjść na zebranie. Na zebraniu jeden z członków wspólnoty (...)

Prawo do udziału w zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej

Prawo do udziału w zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej

Czy moja siostra może reprezentować mnie na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej kamienicy, w której ja mam mieszkanie własnościowe hipoteczne (jestem właścicielem)? Siostra nie ma upoważnienia notarialnego. (...)

Uchwała z błędami pisarskimi

Uchwała z błędami pisarskimi

W dużej wspólnocie mieszkaniowej została podjęta przez właścicieli uchwała w sprawie rozdysponowania nadwyżki finansowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W uchwale z pozostałej nadwyżki (...)

Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej

Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej

Zarządca mający umowę o zarządzanie z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, domaga się wpłat za media na własny rachunek bankowy, mimo istnienia uchwały obligującej go do założenia rachunku (...)

Korzystanie z części wspólnej we wspólnocie

Korzystanie z części wspólnej we wspólnocie

Jesteśmy firmą świadczącą usługi dostępu do internetu dla firm i osób prywatnych. Świadczenie przez nas usług polega na doprowadzeniu kabla telekomunikacyjnego do każdego z naszych klientów. (...)

Zaskarżenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Zaskarżenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej,działającej w oparciu o ustawę o własności lokali.Na ostatnim zebraniu Wspólnoty poddano pod glosowanie projekt uchwały (...)

Uchwała w sprawie zaliczek na koszty zarządu

Uchwała w sprawie zaliczek na koszty zarządu

Wspólnota mieszkaniowa uchwaliła, że zaliczka na utrzymanie części wspólnej nieruchomości będzie naliczana od ilości zamieszkujących w lokalu osób (sprzątanie, energia elektryczna) i od lokalu (...)

Uchwała we Wspólnocie Mieszkaniowej

Uchwała we Wspólnocie Mieszkaniowej

Czy istnieją jakieś przepisy dotyczące szablonu uchwały wspólnoty mieszkaniowej? Czy są jakieś wymagane elementy, które należy w niej zawrzeć? Przepisy nie regulują w sposób dokładny i bezpośredni (...)

Głosowanie udziałami we wspólnocie

Głosowanie udziałami we wspólnocie

Jaką ilością głosów dysponuje deweloper, który jest członkiem wspólnoty? Czy w głosowaniu mogą brać udziały jeszcze nie wybudowanych mieszkań, które zostaną wybudowane w czasie późniejszym? (...)

Zebranie wspólnoty

Zebranie wspólnoty

Na zebrania wspólnoty stawia się pełnomocnik jednego z właścicieli , który przedstawił zarządowi pełnomocnictwo notarialne do jego reprezentowania (przed osobami prawnymi). W pełnomocnictwie (...)

Brak wykonania uchwały wspólnoty przez zarząd

Brak wykonania uchwały wspólnoty przez zarząd

Jakie kroki prawne pozwalają członkowi wspólnoty na - niejako - zmuszenie zarządu wspólnoty / administratora do wyremontowania dachu - (części wspólnej budynku). Przez wspólnotę mieszkaniową (...)

Potrącenie zaległości za media z czynszu

Potrącenie zaległości za media z czynszu

Właściciele lokali dokonują zaliczkowych opłat za lokale z tytułu kosztów utrzymania nieruchomosci wspólnej oraz z tytułu zużycia mediów w indywidualnych lokalach (za ciepło, wodę, wywóz nieczystości). (...)

Zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu wspólnoty

Zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu wspólnoty

Posiadam lokal handlowy, który jest częścią kamienicy. Aby uzyskać koncesję na sprzedaż win w sklepie mieszczącym się w lokalu potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej w/w kamienicy. W kamienicy (...)

Wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej

We wspólnotach mieszkaniowych mogą być poddawane pod głosowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Czy tym trybem można wybrać zarząd wspólnoty? Faktycznie, zgodnie z treścią (...)

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej poddaje się pod głosowanie wiele kwestii. Co określa i jak, które z nich powinny być w formie uchwały? Np. głosowanie o podaniu do rejestru dłużników osób (...)

Obowiązek informowania wspólnoty o najmie lokalu

Obowiązek informowania wspólnoty o najmie lokalu

Czy ważna jest uchwała wspólnoty, w której żąda się informowania administracji wspólnoty, komu wynajmuje się mieszkanie czy stanowisko parkingowe będące własnością hipoteczną? W uchwale (...)

Rezygnacja z adaptacji wspólnego strychu

Rezygnacja z adaptacji wspólnego strychu

Wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na adaptację części wspólnej strychu na mieszkanie prawomocną uchwałą dla mnie i żony (jesteśmy wymienieni w uchwale jako inwestorzy). Uzyskaliśmy już (...)

Rezygnacja zarządu we wspólnocie

Rezygnacja zarządu we wspólnocie

Jakimi dokumentami i w jakiej procedurze członek zarządu wspólnoty powinien złożyć rezygnację z pełnionej funkcji? W jaki sposób cały zarząd podaje się do dymisji we wspólnocie? Obecny zarząd (...)

Nadwyżki we wspólnocie mieszkaniowej

Nadwyżki we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymał pismo od jednego z właścicieli lokali, w którym to domaga się on proporcjonalnego co do udziałów zwrotu nadwyżek finansowych z zaliczek wpłaconych na (...)

FORUM PRAWNE

Wspólnota Mieszkaniowa - część wspólna

Wspólnota Mieszkaniowa - część wspólna Szanowni Państwo! Art. 12 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r. reguluje udziały członków wspólnoty w pożytkach i kosztach części wspólnej. (...)

wewnętrzna instalacja gazowa

wewnętrzna instalacja gazowa Witam ! Proszę o pomoc i podpowiedź - Czy wewnętrzna instalacja gazowa (od gazomierza do poszczególnych odbiorników gazu ) stanowi własność wraz z lokalem ? Czy jest (...)

Uwaga Administrator Violetta Blimel Lisowska Łódź NIE POLECAM !!!

Uwaga Administrator Violetta Blimel Lisowska Łódź NIE POLECAM !!! Witam serdecznie Jestem członkiem Wspólnoty mieszkaniowej administrowanej przez panią Violette Blimel Lisowską z ulicy zachodniej (...)

Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa Czy zarządca nieruchomości może zabronic dostępu do dokumentów członkom wspólnoty?chodzi mi szczególnie o protokół przeglądu technicznego budynku (Zoi) absolutnie nie (...)

Czynsz w spółdzielni

Czynsz w spółdzielni Kupililiśmy z żoną mieszkanie własnościowe od osoby prywatnej na rynku wtórnym (zarządzane przez spółdzielnię). W rachunku jaki wystawia nam spółdzielnia opłacamy: - (...)

SPÓLNOTA MIESZKANIOWA

SPÓLNOTA MIESZKANIOWA Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej w niewielkim bloku liczącym ok. 100 lokali. Zarząd robi przekręty. Czy jest jakaś instytucja która może na wniosek członka lub członków (...)

prośba o pomoc w rozwiązaniu kazusu

prośba o pomoc w rozwiązaniu kazusu Proszę o pomoc, wskazówki w rozwiązaniu poniższego kazusu. Z góry dziękuję serdecznie. Przychodzi do Państwa Klient, który ma lokal garażowy we Wspólnocie (...)

Zwrot z funduszu remontowego

Zwrot z funduszu remontowego Serdecznie wszystkich witam. Może mi pomożecie. Posiadałem mieszkanie własnościowe w Zarządzie Mienia Komunalnego i byłem we Wspólnocie Mieszkaniowej, w ubiegłym roku (...)

Administracja budynkiem

Administracja budynkiem W kamienicy, w której mieszkam 12 mieszkań należy do właścicieli, a pięć do gminy. W tym tygodniu odbył sie w Zarządzie Budynków Komunalnych przetarg na administrowanie (...)

Sposób na dziwną uchwałę zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Sposób na dziwną uchwałę zarządu wspólnoty mieszkaniowej Mam pytanie dotyczące prawomocności uchwały zarządu wspólnoty mieszkaniowej w sprawie przywileju parkowania udzielonego właścicielowi (...)

bezpłatne porady prawne

bezpłatne porady prawne zapraszamy do zgłaszania problemów prawnych związanych z funkcjonowaniem wspólnoty oraz prawem nieruchomości, po wysłaniu opisu sprawy na adres porada_wspolnota@o2.pl oferujemy (...)

Zakaz wyprowadzania psów

Zakaz wyprowadzania psów Zamieszkaliśmy na nowym osiedlu ok. rok temu. Niedawno do innej klatki w tym samym budynku wprowadzilła się kobieta, która nie może znieść faktu, że kilku sąsiadów wychodzi (...)

Inwestycje z funduszu remontowego

Inwestycje z funduszu remontowego Witam. Mam mieszkanie własnościowe w bloku, w którym znajduje się 6 mieszkań: 4 mieszkania są własnością Urzędu Miasta (mieszkania komunalne) a 2 są własnościowe. (...)

Indywidualne ogrzewanie w bloku

Indywidualne ogrzewanie w bloku Co powinienem zrobić, aby odłączyć się od CO i wykonać indywidualne ogrzewanie w bloku ( czwarte piętro, ostatni użytkownik CO) wspólnoty mieszkaniowej. Jak przedstawiają (...)

Zmowa Zarządu i Administratora

Zmowa Zarządu i Administratora Witajcie, Od kilku lat zmagam się z opieszałością Członków Zarządu Wspólnoty i Administratora, którzy prywatnie są dobrymi kolegami. Na coroczne zebrania przygodzi (...)

wypowiedzenie najmu miejsca parkingowego

wypowiedzenie najmu miejsca parkingowego Witam, Wynajmujący wypowiedział mi umowę najmu miejsca parkingowego powołując się na zapis umowy dopuszczający wypowiedzenie, jednak za powód wskazał wewnętrzną (...)

Klatka schodowa

Klatka schodowa Witam. Pod koniec stycznia 2021 kupiliśmy z żoną nieruchomość (mieszkanie w kamienicy). Poprzedni właściciel, który użytkował to mieszkanie był właścicielem od 2007 roku. Wcześniej (...)

Spółdzielnia ignoruje wodomierze

Spółdzielnia ignoruje wodomierze Witam W naszym bloku wszystkie mieszkania są wyposażone w wodomierze. Tymczasem 2 tygodnie temu zarząd spółdzielni podjął uchwałę że zużycie wody będzie rozliczane (...)

Czy wspólnota mieszkaniowa może podać członka do sądu?

Czy wspólnota mieszkaniowa może podać członka do sądu? Witam. Wspólnota mieszkaniowa, której członkiem jest moja mama podjęła uchwałę o remoncie dachu. Z dokumentów zarządcy budynku wynika, (...)

Rozliczenie wody a podstawa prawna (przy braku uchwały)

Rozliczenie wody a podstawa prawna (przy braku uchwały) Witam, Zacznę od tego, że w mojej wspólnocie mieszkaniowej nie ma podjętej uchwały dotyczącej rozliczania wody. Generalne ustalenie (ustne) (...)

Porady prawne