Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

29.6.2010

Pytanie:

"Niedawno stałem się członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota duża, sposób zarządu - ustawowy). Otrzymałem do wglądu dokumenty uchwały wspólnoty wraz z podpisami z głosowań (na zebraniach i \"obiegiem\"). Wygląda na to, że za poprzedniego administratora panował niezły bałagan. Wiele uchwał sprzed roku i starszych (dotyczących na przykład ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy) nie ma wystarczającej liczby podpisów (były głosowane wg zasady 1 właściciel - 1 głos) i nie uzyskały poparcia większości. W opracowaniach prawnych spotkałem się z interpretacją, że przy uchwałach wspólnoty ustawodawca zastąpił zasadę nieważności bezwzględnej zasadą nieważności względnej, czyli jeśli nikt nie zaskarżył w ciągu 6 tygodni uchwały podjętej niezgodnie z prawem to uchwała taka podlega - mimo jej sprzeczności z prawem – ustanowieniu. Czy taka zasada ma zastosowanie także w przypadku stwierdzenia przez administratora uchwalenia uchwały przez wspólnotę, choć faktycznie wspólnota uchwały nie uchwaliła (brak poparcia większości), a jedynie dała się oszukać administratorowi, że zebrał obiegiem odpowiednią liczbę głosów i uchwała rzekomo została uchwalona (w związku z tym członkowie płacili wyższe zaliczki na fundusz remontowy, których w ogóle nie uchwalono)?"

Odpowiedź prawnika: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Art. 23 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) stanowi, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Podejmowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos jest dopuszczalne we wspólnotach mieszkaniowych w drodze wyjątku. Wymaga to bowiem podjęcia specjalnej uchwały, w której taki tryb głosowania zostanie wprowadzony, ale tylko w zakresie określonej sprawy (art. 23 ust. 2 ustawy). Nie można zgodnie z tą zasadą przeprowadzać głosowania nad wszystkimi uchwałami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. II CSK 83/2009). Zatem głosowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos było dopuszczalne, o ile podjęto stosowną uchwałę w tym zakresie.

W przypadku opisywanym przez Pana uchwała w ogóle nie została podjęta w tym sensie, że jako naruszająca ustawowy wymóg większości głosów, liczonej wg wielkości udziałów (art. 23 ust. 2) nie jest wyrażeniem woli zebrania współwłaścicieli lokali w danej wspólnocie. Jedynym wyjściem, jeśli nie minął jeszcze 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, pozostanie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Z przepisu tego wynika możliwość zażądania przez sąd dokonania oceny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód wykaże, że ma w tym interes prawny. Interes prawny - jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (Jędrzejewska Maria, Weitz Karol, Ereciński Tadeusz, Gudowski Jacek „Najnowsze wydanie: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze. Część druga, Postępowanie zabezpieczające.” Warszawa 2009 LexisNexis (wydanie III) ss. 2308).

Wydaje się, że lokatorzy (a nawet jeden z nich) byliby w stanie wykazać interes prawny w stwierdzeniu nieistnienia uchwały z uwagi na niepewność co do prawidłowości wysokości zaliczek uiszczanych na poczet funduszu remontowego. Po ewentualnym stwierdzeniu przez sąd nieistnienia uchwały z powodu uchybień, które miały miejsce przy jej podejmowaniu właścicielom lokali przysługiwałoby roszczenie o zwrot zaliczek z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia po stronie wspólnoty. Podstawą żądań właścicieli mieszkań byłby art. 405 kodeksu cywilnego - „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby nie było to możliwe do zwrotu jej wartości”. Wydaje się, że dopuszczalne byłoby podjęcie przez wspólnotę uchwały, w razie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej uchwały, o zaliczeniu „nadpłaconych” zaliczek na fundusz remontowy na poczet kolejnych miesięcy. Zwolniłoby to właścicieli lokali od ponoszenia kosztów na fundusz przez pewien okres czasu, a także uchroniło obie strony przed długotrwałym i narażającym na koszty ewentualnym postępowaniem sądowym o zwrot nadwyżki zaliczek.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Komentarze