Określanie wartości nieruchomości w związku z aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Czego dotyczy wyrok SN?

Wyrokiem z 14 października 2022 r. Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną pozwanego Skarbu Państwa w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Wyjaśnił przy tym reguły określania wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz zasady aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wspomnianego prawa.

Jak SN uzasadnił swoje rozstrzygnięcie?

W uzasadnieniu orzeczenia (sygn. akt II CSKP 588/22) wskazano, że unormowany w art. 154 ust. 1 u.g.n. katalog czynników, które powinny być brane pod uwagę przez biegłego przy szacowaniu nieruchomości, ma charakter otwarty, a wykładni przepisów dotyczących określenia wartości nieruchomości należy dokonywać w taki sposób, by w najpełniejszym zakresie realizowane zostało ustawowe założenie o transparentnej wycenie nieruchomości, odwołującej się do czynników istotnych dla ustalenia ich wartości rynkowej. Sąd zauważył, że § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nakazuje uwzględnić w aktualizacji opłat rocznych cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sąd stwierdził jednak, że powyższy przepis nie uzasadnia pominięcia w wycenie przeznaczenia danej nieruchomości w planie miejscowym.

Uwzględnienie wspomnianego celu oznacza, że należy wziąć pod uwagę związane z nim ograniczenia i atrybuty nieruchomości, czyli zarówno stan gruntu, obrazujący jego parametry techniczne i prawne, jak i ramy gospodarczego wykorzystania nieruchomości, w tym konieczność jej zabudowy w określonym terminie. Ocena kryterium „celu” powinna być dynamiczna i nie może pomijać rzeczywistej sytuacji wycenianego gruntu, kształtowanej także miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze, że w sprawie prawo użytkowania wieczystego powstało z mocy ustawy, w uzasadnieniu wyroku podkreślono, że cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy omawiane prawo powstało ex lege, a cel nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej. Również w takim przypadku dochodzi bowiem do „oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd odniósł się również do techniki sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego wyroku, polegającej w istotnej mierze na nawiązaniu do rozstrzygnięcia zapadłego w innej sprawie toczącej się między tymi samymi stronami. W tym kontekście stwierdzono, że dopuszczalne jest oparcie się przez sąd na stanowisku będącym osnową orzeczenia wydanego w innym postępowaniu, jeśli tylko dany pogląd, z uwagi na zbieżność elementów istotnych dla dokonania oceny prawnej żądania, oddaje zapatrywanie sądu w rozstrzyganej przezeń sprawie. Możliwe jest również wsparcie się konkretnie argumentacją zawartą w motywach zapadłego wcześniej orzeczenia, także przytaczaną in extenso – o ile tylko argumentacja ta odzwierciedla również stanowisko zajęte przez sąd w kolejnej sprawie. W takiej sytuacji pożądane jest jednak jednoznaczne wskazanie na uzasadnienie źródłowe oraz przywołanie przyczyn, dla których za wystarczające uznano powielenie określonej argumentacji.

Zob. wyrok SN z dnia 14 października 2022 r. z uzasadnieniem (sygn. akt II CSKP 588/22)