Uwaga Administrator Violetta Blimel Lisowska Łódź NIE POLECAM !!! - forum prawne

Jakoś nie mogę sobie wyobrazić sytuacji, w której cała wspólnota nie może dokonać zmiany administratora nawet jeśli jej mąż ma znajomości i jest prawnikiem. Administrator musi mieć wsparcie większości, żeby się utrzymać na "stanowisku". Jeśli wszyscy członkowie wspólnoty mają dość tej pani, to zmieniają zarząd i ten rozstaje się z administratorem.

Nie chodzi o to że cala wspólnota jest ubezwłasnowolniona ale nasz budynek jest podzielony na dwie grupy, przeciwników i zwolenników pani Violetty, oczywiście zarząd jest w grupie zwolenników. Nie jest ona jeszcze członkiem zarządu ale ostatnio padły takie propozycje ze strony zarządu wiec kto wie? Zarząd są to osoby starsze grubo po 70tce, którym to się podtyka wszystko do podpisu przy kawie i plotkach. Większość uchwał jest podpisywanych nie na zebraniach. U nas obywa sie to drogą chodzenia po mieszkaniach. Przeciwnicy tej administratorki są celowo pomijani a gdy osobiście stawiamy sie u pani Blimel to zawsze nie ma ona czasu by udostępnić nam listy z podpisami. Większość mieszkańców są to osoby starsze niektóre nie do końca zdają sobie sprawę z konsekwencji podpisywanych przez siebie uchwał. Nie chodzi tu tylko o ich wiek ale przy kawie i ploteczkach są nieświadomie wprowadzani w błąd przedstawiając im tylko wyłącznie pozytywy ich decyzji. Przykro nam gdy widzimy sąsiadujące z nami inne wspólnoty w których wszystko jest w porządku, są odnowione klatki zadbana zieleń no i po prostu jest tam czysto na klatkach bo ma kto tego dopilnować a są to wspólnoty z podobną liczbą mieszkańców i dużo dużo mniejszym stażem niż nasza.
Odwołać Lisowską Blimel łatwo powiedzieć trudniej zrobić.

Nadal mnie ta cała sprawa dziwi, skoro w gronie zwolenników administratorki są starze osoby, które zazwyczaj nie mają wygórowanych dochodów, a muszą finansować "zachcianki" administratorki, to skąd to zadowolenie u większość z tytuły wydawania pieniędzy. Rozumiem, że wspieranie radia Maryja, może być jakąś pokusą dla pewnej grupy społeczeństwa, ale ciągłe pakowanie pieniędzy w remonty powinno dać ludziom do myślenia.

Witam wszystkich forumowiczów
Post Grubaskionline pojawił się w dniu 5 maja 2010 r. na wszystkich znanych mi portalach poruszających problematykę zarządu i administrowania nieruchomościami. Miałam i mam wątpliwości, czy odpowiadać na stawiane mi zarzuty. Dla zwięzłości odpowiem w punktach.
1. ?Nasza nieruchomość nie ma już pieniędzy, a ciągłe podwyżki zaliczki remontowej są przeznaczane na spłaty kredytów jakie wspólnota musiała zaciągnąć by sfinansować niepotrzebne remonty wymyślone przez panią administrator.?
Żadna z administrowanych przeze mnie wspólnot nigdy nie zaciągała kredytu na sfinansowanie kosztów zarządu bądź remontu. Zarzut jest zatem absurdalny i całkowicie zmyślony. Nigdy też nie doszło do sytuacji, w której ?... nieruchomość nie ma już pieniędzy...?. Plan wydatków na każdy rok obrachunkowy jest zatwierdzany uchwałą wspólnoty i uwzględnia prognozowaną wysokość przychodów w danym roku. Wspólnota dysponuje zatem z góry ustalonymi środkami (pochodzącymi przede wszystkim z wpłat jej członków), które muszą zostać rozdysponowane zgodnie z treścią podjętej uchwały. Realizacja planu podlega sprawdzeniu na rocznym zebraniu, zwoływanym obowiązkowo co roku przez każdą wspólnotę. Wielokrotnie zdarzało się w mojej praktyce, że część środków udało się zaoszczędzić (wydatki w ciągu roku były mniejsze niż przewidywano) i zazwyczaj środki te przeznaczano (uchwałą) na pokrycie wydatków w kolejnym roku. Ale sytuacji, w której zabrakło pieniędzy na skutek rozrzutnej działalności inwestycyjnej nie miałam nigdy. Jeżeli tę odpowiedź autorka bądź inne osoby uważają za nierzetelną, proszę o podanie konkretnego przykładu z podaniem roku obrachunkowego (co umożliwi mi merytoryczną obronę opartą o dokumentację wspólnoty).
2. ?Tak naprawdę administratorem jest wirtualnym bo sama podnajmuje firmę do administrowania jej umów z wspólnotami co prowadzi do ciągłych podwyżek za jej usługi.?
Nie wiem co autorka miała na myśli. Prowadzę działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji. Niektóre czynności z zakresu administrowania wykonuję osobiście, niektóre powierzam moim pracownikom.
Co do wynagrodzenia ? pracuję na trudnym łódzkim rynku, na którym działa wiele konkurencyjnych firm z tej branży, podmiotów, które niejednokrotnie miały już ugruntowaną pozycję zanim jeszcze powstała moja skromna firma. Ceny za moje usługi muszą uwzględniać realia rynkowe i obecność konkurentów. Wiedzą o tym wszystkie zarządy z którymi podpisywałam umowy, a stawki stosowane przez innych administratorów były tym zarządcom doskonale znane. Nigdy nie zdarzyło mi się (albo ? nie udało mi się :)) podpisać umowy, w której moje wynagrodzenie zostałoby ustalone na poziomie wyższym niż w przypadku poprzedniego administratora. Nie jest to żadną ?zasługą? z mojej strony ? takie są prawa rynku.
3. ?Ciągle wymyśla niepotrzebne remonty, z których jedyną korzyść czerpie ona sama, podtykając własnych wykonawców. Ma na to swoje sposoby: proponuje własnego wykonawcę plus dwóch innych najdroższych w mieście, żeby niby mieszkańcy mieli wybór. Oczywiście zawsze wybierany jest tańszy wykonawca pani Violetty Blimel. Wykonawca ten w efekcie końcowym okazuje sie droższy niż wcześniejsi oferenci, stawiając mieszkańców przed faktem dokonanym.?
Nigdy nie zleciłam żadnych prac remontowych bez upoważnienia wynikającego z uchwały wspólnoty. Problem polega na tym, że administrator nie może wykonać remontu nie ujętego w planie i zarazem musi wykonać wszystkie remonty, które wspólnota postanowiła w danym roku przeprowadzić. Z punktu widzenia mojej pracy idealna sytuacja to taka, w której wspólnota nie wymaga żadnych remontów. Niestety większość budynków, którymi administruję wymaga remontów bądź modernizacji. Z uwagi na wysokie koszty prac budowlanych oraz przepisy ustawy o własności lokali każda decyzja musi być podjęta w formie uchwały wspólnoty. Umowę zawiera zarząd, nie administrator.
Moja rola to pozyskanie ofert wykonawców a w dalszej kolejności nadzór nad pracą firmy budowlanej. Unikam firm, których oferta cenowa jest mało atrakcyjna, jak również tych nowopowstałych, które dopiero się zarejestrowały i nie dysponują żadnymi referencjami od innych inwestorów. W internecie jest masa ofert zawierających cenniki poszczególnych firm, co kwartał publikowane są zeszyty SEKOCENBUD podające średni poziom cen z każdego województwa dla każdego rodzaju robót. Oferty wykonawców można więc weryfikować. Zawsze w przypadku remontów żądam 5 ? letniej gwarancji, dłuższej niż ustawowa rękojmia na roboty budowlane (chociaż konieczność korzystania z niej to rzadkość, co chyba dobrze świadczy o jakości przeprowadzonych remontów). Modernizacje i remonty to najtrudniejszy i najbardziej ?niewdzięczny? element mojej pracy zawodowej. Jedno jest dla mnie pewne ? spartaczony remont to koniec ?kariery? administratora i zarządu we wspólnocie. Jak dotąd mi się to nie zdarzyło.
Zaznaczę tylko, że chętnie odpowiem na konkretne zarzuty dotyczące cen remontu bądź jego zasadności. Jedno zdanie z postu jest jednak ewidentnie nieprawdziwe ? nigdy koszt remontu nie był większy niż pierwotnie ustalony w umowie. Wynika to z faktu, że zawsze żądam zawarcia umowy, w której ustalona jest maksymalną ceną za usługę ? jeżeli kosztorys powykonawczy wskaże cenę niższą, wspólnota płaci tę cenę, jeżeli cena finalna jest wyższa niż ustalone maksimum, płacimy cenę maksymalną z umowy.
4. ?Pani Violetta Blimel Lisowska jest zawsze niedostępna, bardzo ciężko jest sie z nią skontaktować, nie odbiera telefonu, nie oddzwania, tak naprawdę nigdy nie pokazuje się tez we wspólnocie, wszelkie sprawy mieszkańców załatwiane są miesiącami.?
Prowadzę biuro, otwarte we wszystkie dni robocze. Udostępniam telefon stacjonarny i dwa numery telefonów komórkowych. Podaję też adres e-mail oraz nr faxu. Codziennie odbieram kilkadziesiąt telefonów i maili, moi pracownicy podobnie. Codziennie do biura przychodzi kilkadziesiąt osób. Nie wykluczam, że opisana sytuacja może prowadzić do trudności z dodzwonieniem się do mnie. Jeżeli moi klienci takich trudności doświadczyli, przyznaję ? mea culpa... .
5. ?Jako mieszkańcy jesteśmy bezradni gdyż w momencie naszego sprzeciwu Violetta Blimel wykorzystuje pozycję i koneksje swojego męża adwokata Macieja Blimela żeby nas uciszyć w ten sposób ta Pani jest nie do odwołania.?
Szkoda że nie wskazano konkretnej sytuacji. Mój mąż nie ma żadnych koneksji ani pozycji, zwłaszcza takich, które mogłabym spożytkować w swojej pracy zawodowej, polegającej na prowadzeniu rachunków wspólnoty, nadzorowaniu remontów i sprzątania nieruchomości, usuwaniu na bieżąco awarii instalacji. Nigdy nie zdarzało mi się ?uciszyć członków wspólnoty? ? w jakiej sytuacji i jakimi środkami miałabym to zrobić ?

Dodatkowo wyjaśniam, że obowiązkiem administratora jest przygotowanie pozwów przeciwko członkom zalegającym z miesięcznymi opłatami. Zawsze staram się tego uniknąć i rozwiązać sprawę na drodze polubownej nakłaniając zarząd do zawarcia ugody. W niektórych przypadkach pozew jest jednak konieczny, a co za tym idzie ? konflikty nieuniknione.

Zawsze jest ten sam problem, jak coś jest wspólne to w domyśle jest niczyje i się robi bałagan i szukanie winnego, a każdy się wykręca. Jeżeli chodzi o dobrych zarządców, firmy zarządzające to na pewno Gestor jest dobry, u nas jest porządek, jest czysto, nie ma problemu z tym kto sprząta, ale w poprzednim miejscu była tragedia.