Koszty uzyskania przychodów przy wynajmie lokalu

Pytanie:

Chcę wynajmować mieszkanie jako osoba fizyczna dla firmy. Co mogę zaliczyć w koszty uzyskania przychodów, rozliczając się na zasadach ogólnych? Odsetki od kredytu, wyposażenie, remont budynku, jeśli nie ma funduszu remontowego, amortyzację - jeśli tak, to jak ją naliczyć, od jakiej kwoty, jaką ewidencję i dokumenty muszę prowadzić? Czy coś jeszcze mogę zaliczyć w koszty? Zgodnie z umową najmu opłaty za mieszkanie płaci najemca. Mieszkanie jest w starej kamienicy z 1945 r., nie wiem, czy wcześniej było amortyzowane.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Przychody z najmu mogą być rozliczane w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa”), poza działalnością gospodarczą.

Jeżeli podatnik zdecydował się na opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, a nie ryczałtem, podatek według skali podatkowej płaci się od dochodu, którym jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Kosztem takim jest amortyzacja wynajmowanego lokalu. Na początek należy ustalić wartość początkową budynku lub lokalu - biorąc pod uwagę cenę nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkową. Osoby fizyczne mogą też wyliczyć wartość początkową za pomocą tzw. metody uproszczonej (dotyczy to budynków i lokali mieszkalnych). Przy metodzie uproszczonej wartość początkową nieruchomości ustala się mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej (przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości) przez kwotę 988 zł (art. 22g ust. 10 ustawy). Po ustaleniu wartości nieruchomości wyliczamy wysokość odpisu amortyzacyjnego - roczna stawka amortyzacji dla budynków i lokali niemieszkalnych wynosi co do zasady 2,5 proc. Należy jednak podkreślić, że jest to proces dosyć skomplikowany – zależny od wielu okoliczności szczególnych.

Warunkiem uznania odpisów amortyzacyjnych za koszty uzyskania przychodów jest wprowadzenie składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z art. 22n ust. 1 i 2 ustawy wynika wprawdzie, że obowiązek założenia ewidencji spoczywa wyłącznie na podatnikach prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz księgi rachunkowe jednak ze względu na brzmienie art. 22n ust. 6 ustawy – w razie braku ewidencji odpisy nie stanowią kosztów – warto, aby osoby rozliczające przychody z najmu w ramach odrębnego źródła przychodów założyły ewidencję środków trwałych, która będzie podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych (tak: P. Wojtasik, Koszty przy wynajmie mieszkania, „Rzeczpospolita” z 16 września 2004 r.).

Kosztem podatnika mogą być też wszystkie wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem. Jak stwierdziło Ministerstwo Finansów w piśmie z 15 marca 1996 r. (sygn. PO 2/2-10204/01662/95): "w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem".

Kosztem będą również wydatki na zakup wyposażenia do mieszkania. Jeżeli ich wartość nie przekracza 3.500 zł można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów (jeżeli są warte więcej, należy je amortyzować). Wyposażeniem może być pralka, lodówka, telewizor, meble (interpretacja Urzędu Skarbowego Łódź Widzew z 19 kwietnia 2005 r., sygn. IX-005/189/2/Z/K/05).

Kosztem będzie podatek od nieruchomości (nie można natomiast zaliczać do kosztów odsetek za zwłokę od powstałej zaległości) – por. wyjaśnienia Urzędu Skarbowego w Tarnobrzegu z 28 czerwca 2004 r. (sygn. US. II-415/14/2004), składka na ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania (pismo Urzędu Skarbowego w Nisku z 31 marca 2005 r., sygn. US.I-OF-406/6/4/05), odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu (interpretacja Urzędu Skarbowego w Przemyślu z 2 czerwca 2005 r., US. VI-2/415-6/05). Co do zasady organy podatkowe nie uważają za koszty wydatków związanych z używanym na potrzeby najmu samochodem.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

ww

24.1.2011 19:35:47

Re: Koszty uzyskania przychodów przy wynajmie lokalu

Co to za odpowiedź? Chyba autor odpowiedzi nie czytał pytania.


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY