Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie:

Zakupiłem mieszkanie dwupoziomowe od dewelopera po odbiorze budynku. W projekcie umiejscowienie schodów komunikacyjnych z drugim poziomem mojego mieszkania znajduje się w innym miejscu niż chcę zainstalować. Nie wymaga wykonania otworu w stropie. Po konsultacji z projektantem budynku wskazał możliwe przejście w stropie aby wstawić schody łączące z drugi poziomem. W związku z tym wymagana jest zgoda w formie uchwały, większości wspólnoty w budynku aby wykonać projekt budowlany i uzyskać odpowiednie zezwolenia. Zarządcą jest wybrana firma prowadząca zarządzanie w zakresie zwykłego zarządu. Skierowałem pismo do zarządcy mówiące o konieczności sporządzenia uchwały o treści mówiącej o wyrażenie zgody na wykonania w moim mieszkaniu w stropie przejścia i że to będzie nadzorowane i wykonywane przez projektanta budynku w zakresie sporządzenia dokumentacji oraz poddanie pod głosowanie w drodze zbierania indywidualnych podpisów lub na zebraniu wspólnoty. Z uwagi na to że istnieje prawdopodobieństwo że na zebraniu wspólnoty nie będzie większości współwłaścicieli nieruchomości lub nie wyrażą zgodę czy mogę indywidualnie wystąpić do sądu o decyzję w sprawie decyzji sądu za pozostałych właścicieli lub zaskarżyć uchwałę?

Masz inne pytanie do prawnika?

Odpowiedź prawnika: Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

20.2.2008

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W związku z powyższym przepisem, jeżeli uchwała podjęta przez właścicieli lokali będzie dla Pana niekorzystna, może ją Pan zaskarżyć w trybie w/w przepisu. Od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy uiścić opłatę sądową w kwocie 200 zł (art. 27 ust. 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do pozwu należy dołączyć jego odpis.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
nabycie nieruchomości,
wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jeśli jednak właściciele nie wyrażą zgody na dokonanie zmian wspomnianych w opisie sytuacji (zainstalowanie schodów) lub nie będzie wymaganej większości, wówczas to zarząd będzie mógł żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Zgodnie bowiem z art. 24 w/w ustawy, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lokalu oraz projekt zmian w lokalu z opisem prac towarzyszących. Od wniosku należy uiścić opłatę sądową w kwocie 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

PORADY PRAWNIKA