Jakie konsekwencje rodzi upadłość TBS - opinia prawna
Stan faktyczny
Problem dotyczy TBS Sp. z o.o. która aktualnie znajduje się w upadłości z możliwością zawarcia układu w trybie przepisów ustawy Prawo Upadłościowe i Naprawcze. Etap postępowania - rozpoznanie sprzeciwów w związku ze sporządzona listą wierzytelności. Najprawdopodobniej nie dojdzie do zawarcia układu, wobec czego upadłość naprawcza zostanie przekształcona w upadłość likwidacyjną. Lokatorzy zawarli z TBS umowy najmu lokali i pobrano od nich kaucje i partycypacje (zapisy w umowie najmu). Zasady zwrotu kaucji i partycypacji określa umowa najmu. Kaucja jest zwracana po rozwiązaniu umowy najmu, partycypacja albo w ratach miesięcznych albo po ustaniu stosunku najmu. Lokatorzy nie dokonywali z tytułu najmu i związanych z nim roszczeń (kaucja, partycypacja) zgłoszeń na sporządzoną listę wierzytelności. Co się dzieje w razie upadłości likwidacyjnej ze stosunkami najmu? Czy syndyk ma prawo rozwiązać stosunek najmu czy też nie? Jeżeli nie - to czy nabywcę budynku z lokatorami w procesie upadłości likwidacyjnej (sprzedaż składnika masy) wiąże zawarta umowa najmu przez TBS, w szczególności czy po stronie tego nabywcy budynku powstanie obowiązek zwrotu lokatorowi kwot kaucji i partycypacji w przypadku ustania najmu? Czy wierzytelności z tytułu kaucji i partycypacji lokatorzy powinni zgłosić sędziemu komisarzowi w toku upadłości likwidacyjnej w celu uzupełnienia listy wierzytelności?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
- Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami),
- Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zmianami),
- Ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. 2003 r., Nr 60, poz. 535 ze zmianami).
Zakładając, iż faktycznie dojdzie do „przekształcenia” upadłości zmierzającej do zawarcia układu w upadłość likwidacyjną należy przyjąć, iż upadłość towarzystwa pociąga za sobą konieczność spieniężenia całego jego majątku, w tym również budynków, w których znajdują się mieszkania zajmowane przez lokatorów, i które "zawierają" ich wkłady partycypacyjne. Wkłady te stają się składnikiem masy upadłości, z której zaspokajane będą należności wierzycieli, w tym również lokatorów, czy również osób trzecich, które wkład taki na rzecz lokatorów świadczyły.
Powyższe stwierdzenia wynikają wprost z treści przepisu artykułu 61 prawa upadłościowego, stanowi on: „Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego”.
Kategorie wierzytelności
Partycypanci są zatem wierzycielami TBS-u. Zła informacja dla partycypantów wynika z treści artykułu 342 prawa upadłościowego, zgodnie z którym „Wierzytelności i należności podlegające zaspokojeniu z funduszów masy upadłości dzieli się na następujące kategorie:
1) kategoria pierwsza - koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników, należności ze stosunku pracy, należności rolników z tytułu umów o dostarczenie produktów z własnego gospodarstwa rolnego za ostatnie dwa lata, renty należne za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, ciążące na upadłym zobowiązania alimentacyjne, należności powstałe wskutek czynności syndyka albo zarządcy, należności z zawartych przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości umów wzajemnych, których wykonania żądał syndyk albo zarządca, należności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości oraz należności, które powstały z czynności upadłego dokonanych za zgodą nadzorcy sądowego;
2) kategoria druga - podatki, inne daniny publiczne oraz niepodlegające zaspokojeniu w kategorii pierwszej należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne należne za ostatni rok przed datą ogłoszenia upadłości wraz z należnymi od nich odsetkami i kosztami egzekucji;
3) kategoria trzecia - inne wierzytelności, jeżeli nie podlegają zaspokojeniu w kategorii czwartej, wraz z odsetkami za ostatni rok przed datą ogłoszenia upadłości, z odszkodowaniem umownym, kosztami procesu i egzekucji;
4) kategoria czwarta - odsetki, które nie należą do wyższych kategorii w kolejności, w jakiej podlega zaspokojeniu kapitał, a także sądowe i administracyjne kary grzywny oraz należności z tytułu darowizn i zapisów”.
