Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Pytanie:

Jak zostanie wyceniona wartość nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową? Czy wysokość hipoteki będzie miała na to wpływ? Jeśli tak to jaki?

Masz inne pytanie do prawnika?

17.2.2012

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Przed licytacją należy dokonać opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego

Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Porady prawne

De facto oszacowania będzie dokonywał rzeczoznawca majątkowy działający na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 150 tej ustawy w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca wykorzystuje m.in. dane o nieruchomości ujęte w księgach wieczystych. W doktrynie pojawił się głos, że obciążenie hipoteczne nieruchomości ma doniosłe znaczenia dla wartości nieruchomości (Szachułowicz Jan, Krassowska Małgorzata, Łukaszewska Anna Najnowsze wydanie: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 608). Nieco inne stanowisko zajmują rzeczoznawcy majątkowi. W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje bowiem pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opierają się na dwóch przesłankach, których spełnienie rzeczywiście może prowadzić do takiego wniosku. Pierwszą z przesłanek jest to, że wartość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest zawsze niższa niż wartość rynkowa (liczona z pominięciem tego zobowiązania) nieruchomości obciążonej. Drugą z przesłanek jest to, że faktycznie nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką w większości spotykanych przez rzeczoznawców majątkowych stanów faktycznych wiąże się ze spłatą zobowiązania zabezpieczonego hipoteką pierwotną i ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia hipotecznego (Zbigniew Niemczewski „Hipoteka a wartość nieruchomości”).

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

  Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)

Projekt ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych

Projekt ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na zapewnienie płynności finansowej przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przedłożony przez minister rozwoju. Obrona polskich (...)

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, (...)

Uprzednie porozumienia cenowe (APA) w praktyce

Uprzednie porozumienia cenowe (APA) w praktyce

Szef KAS wyjaśnił m.in. kwestie związane z wszczęciem procedury APA oraz wymogami formalnymi wniosków o APA. Przed złożeniem wniosku o APA warto poznać odpowiedzi na najczęściej powtarzające się pytania związane z procedurą zawierania uprzednich porozumień cenowych. Poruszone (...)

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Chcesz wyceniać wartość nieruchomości i pracować jako rzeczoznawca majątkowy? Musisz najpierw uzyskać uprawnienia. Dowiedz się, jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy - co robi rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje (...)

Dokumentacja przetwarzania danych osobowych według RODO

Dokumentacja przetwarzania danych osobowych według RODO

Od 25 maja 2018 r. ze względu na wejście do stosowania nowych przepisów regulujących zagadnienia ochrony danych osobowych oraz wejście w życie nowej ustawy o ochronie danych osobowych straciły moc wcześniej obowiązujące wymagania dotyczące dokumentacji przetwarzania danych (...)

Uprawnienia MŚP wobec platform i wyszukiwarek internetowych

Uprawnienia MŚP wobec platform i wyszukiwarek internetowych

Coraz więcej przedsiębiorców działa na platformach internetowych. Trudno już wyobrazić sobie prowadzenie biznesu bez obecności w sieci.  Dowiedz się, jakie prawa przysługują przedsiębiorcom w relacjach z platformami internetowymi i wyszukiwarkami internetowymi. ##baner## Komu (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - najważniejszy dokument w postępowaniu o zamówienie publiczne

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - najważniejszy dokument w postępowaniu o zamówienie publiczne

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Zamawiający jest obowiązany przygotować specyfikację istotnych warunków zamówienia w każdym trybie postępowania (z wyjątkiem licytacji elektronicznej oraz zamówienia z wolnej ręki) niezależnie (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Zamawiający jest obowiązany przygotować specyfikację istotnych warunków zamówienia w każdym trybie postępowania (z wyjątkiem aukcji elektronicznej) niezależnie od wartości zamówienia publicznego. W jaki sposób (...)

Obowiązki związane z naruszeniami ochrony danych osobowych

Obowiązki związane z naruszeniami ochrony danych osobowych

Co to jest naruszenie danych osobowych? Przez pojęcie „naruszenia ochrony danych” należy rozumieć „naruszenie bezpieczeństwa prowadzące do przypadkowego lub niezgodnego z prawem zniszczenia, utracenia, zmodyfikowania, nieuprawnionego ujawnienia lub nieuprawnionego dostępu (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - podstawowy dokument przetargowy (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - podstawowy dokument przetargowy (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Otóż w postępowaniach prowadzonych w trybach przetargowych (a więc w przetargu nieograniczonym, ograniczonym i dwustopniowym), jeżeli wartość przedmiotu zamówienia publicznego, lub w którego finansowaniu udział (...)

Jak złożyć wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej?

Jak złożyć wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej?

Sprzedajesz towary lub usługi i nie jesteś pewien czy używasz poprawnej klasyfikacji lub właściwej stawki VAT? Poproś o interpretację Krajową Informację Skarbową - złóż wniosek o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS) i skorzystaj z ochrony prawnej. ##baner## Jakich stawek (...)

Jak korzystać z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych?

Jak korzystać z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych?

Elektroniczne Księgi Wieczyste  Księgi wieczyste, zgodnie z art. 251 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Od 2003 r. trwał proces przenoszenia dotychczasowych, papierowych ksiąg wieczystych, do postaci (...)

O czym pamiętać, gdy administrator zawiadamia o naruszeniu ochrony danych osobowych?

O czym pamiętać, gdy administrator zawiadamia o naruszeniu ochrony danych osobowych?

Zawiadomienie osób, których dane dotyczą o naruszeniu ochrony danych osobowych, musi odnosić się do konkretnej sytuacji i być zgodne z zasadą przejrzystości. Zgłoszenia do Urzędu Ochrony Danych Osobowych Analiza wpływających do Urzędu Ochrony Danych Osobowych (...)

Ocena skutków dla ochrony danych

Ocena skutków dla ochrony danych

Kto ma obowiązek oceny skutków dla ochrony danych? RODO nakłada obowiązek wdrożenia odpowiednich środków ochrony danych osobowych na administratorów. Administratorzy muszą też być w stanie wykazać przestrzeganie rozporządzenia pod kątem ryzyka naruszenia praw lub wolności (...)

Wydawnictwa naukowe – jak ubiegać się o włączenie do wykazu?

Wydawnictwa naukowe – jak ubiegać się o włączenie do wykazu?

Wydawnictwa naukowe, które nie znalazły się w wykazie wydawnictw publikujących recenzowane monografie naukowe, mogą do 15 września ubiegać się o umieszczenie na liście ministerialnej. Zgłoszenia w tej sprawie należy składać przez system teleinformatyczny Polskiej Bibliografii Naukowej (...)

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - czyli co? Skład podatkowy to miejsce określone w zezwoleniu, w którym wyroby akcyzowe są produkowane, magazynowane lub przeładowywane w procedurze zawieszenia poboru akcyzy. Skład podatkowy to także miejsce, do którego wymienione wyroby są wprowadzane bądź (...)

Jakie elementy powinna zawierać dokumentacja transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi?

Jakie elementy powinna zawierać dokumentacja transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi?

  Elementy dokumentacji  W przepisach brak jest regulacji co do sposobu i formy sporządzania dokumentacji z podmiotami powiązanymi. Ustawodawca określił jedynie minimalne wymagania dotyczące treści, w zakresie pozostałych elementów pozostawił prawo wyboru podatnikowi.  Prawidłowo (...)

Udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej

Udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej

  Co to jest zezwolenie? Zezwolenie to decyzja administracyjna dopuszczająca przedsiębiorcę do wykonywania działalności gospodarczej w sytuacji, gdy przepis prawa tego wymaga. Decyzję taką wydaje właściwy organ administracyjny. Zasadą jest, że do wykonywania działalności gospodarczej (...)

Będzie wsparcie na innowacyjność

Będzie wsparcie na innowacyjność

20 października wchodzi w życie Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej. Określa ona, jak sama nazwa mówi, niektóre formy wspierania działalności innowacyjnej, w szczególności zasady i tryb udzielania kredytu technologicznego i umarzania (...)

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, (...)

Uprzednie porozumienia cenowe (APA) w praktyce

Uprzednie porozumienia cenowe (APA) w praktyce

Szef KAS wyjaśnił m.in. kwestie związane z wszczęciem procedury APA oraz wymogami formalnymi wniosków o APA. Przed złożeniem wniosku o APA warto poznać odpowiedzi na najczęściej powtarzające się pytania związane z procedurą zawierania uprzednich porozumień cenowych. Poruszone (...)

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Chcesz wyceniać wartość nieruchomości i pracować jako rzeczoznawca majątkowy? Musisz najpierw uzyskać uprawnienia. Dowiedz się, jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy - co robi rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje (...)

Dokumentacja przetwarzania danych osobowych według RODO

Dokumentacja przetwarzania danych osobowych według RODO

Od 25 maja 2018 r. ze względu na wejście do stosowania nowych przepisów regulujących zagadnienia ochrony danych osobowych oraz wejście w życie nowej ustawy o ochronie danych osobowych straciły moc wcześniej obowiązujące wymagania dotyczące dokumentacji przetwarzania danych (...)

Uprawnienia MŚP wobec platform i wyszukiwarek internetowych

Uprawnienia MŚP wobec platform i wyszukiwarek internetowych

Coraz więcej przedsiębiorców działa na platformach internetowych. Trudno już wyobrazić sobie prowadzenie biznesu bez obecności w sieci.  Dowiedz się, jakie prawa przysługują przedsiębiorcom w relacjach z platformami internetowymi i wyszukiwarkami internetowymi. ##baner## Komu (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - najważniejszy dokument w postępowaniu o zamówienie publiczne

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - najważniejszy dokument w postępowaniu o zamówienie publiczne

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Zamawiający jest obowiązany przygotować specyfikację istotnych warunków zamówienia w każdym trybie postępowania (z wyjątkiem licytacji elektronicznej oraz zamówienia z wolnej ręki) niezależnie (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Zamawiający jest obowiązany przygotować specyfikację istotnych warunków zamówienia w każdym trybie postępowania (z wyjątkiem aukcji elektronicznej) niezależnie od wartości zamówienia publicznego. W jaki sposób (...)

Obowiązki związane z naruszeniami ochrony danych osobowych

Obowiązki związane z naruszeniami ochrony danych osobowych

Co to jest naruszenie danych osobowych? Przez pojęcie „naruszenia ochrony danych” należy rozumieć „naruszenie bezpieczeństwa prowadzące do przypadkowego lub niezgodnego z prawem zniszczenia, utracenia, zmodyfikowania, nieuprawnionego ujawnienia lub nieuprawnionego dostępu (...)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - podstawowy dokument przetargowy (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia - podstawowy dokument przetargowy (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

Czy przygotowanie specyfikacji jest obowiązkowe? Tak, istnieje taki obowiązek. Otóż w postępowaniach prowadzonych w trybach przetargowych (a więc w przetargu nieograniczonym, ograniczonym i dwustopniowym), jeżeli wartość przedmiotu zamówienia publicznego, lub w którego finansowaniu udział (...)

Jak złożyć wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej?

Jak złożyć wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej?

Sprzedajesz towary lub usługi i nie jesteś pewien czy używasz poprawnej klasyfikacji lub właściwej stawki VAT? Poproś o interpretację Krajową Informację Skarbową - złóż wniosek o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS) i skorzystaj z ochrony prawnej. ##baner## Jakich stawek (...)

Jak korzystać z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych?

Jak korzystać z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych?

Elektroniczne Księgi Wieczyste  Księgi wieczyste, zgodnie z art. 251 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Od 2003 r. trwał proces przenoszenia dotychczasowych, papierowych ksiąg wieczystych, do postaci (...)

O czym pamiętać, gdy administrator zawiadamia o naruszeniu ochrony danych osobowych?

O czym pamiętać, gdy administrator zawiadamia o naruszeniu ochrony danych osobowych?

Zawiadomienie osób, których dane dotyczą o naruszeniu ochrony danych osobowych, musi odnosić się do konkretnej sytuacji i być zgodne z zasadą przejrzystości. Zgłoszenia do Urzędu Ochrony Danych Osobowych Analiza wpływających do Urzędu Ochrony Danych Osobowych (...)

Ocena skutków dla ochrony danych

Ocena skutków dla ochrony danych

Kto ma obowiązek oceny skutków dla ochrony danych? RODO nakłada obowiązek wdrożenia odpowiednich środków ochrony danych osobowych na administratorów. Administratorzy muszą też być w stanie wykazać przestrzeganie rozporządzenia pod kątem ryzyka naruszenia praw lub wolności (...)

Wydawnictwa naukowe – jak ubiegać się o włączenie do wykazu?

Wydawnictwa naukowe – jak ubiegać się o włączenie do wykazu?

Wydawnictwa naukowe, które nie znalazły się w wykazie wydawnictw publikujących recenzowane monografie naukowe, mogą do 15 września ubiegać się o umieszczenie na liście ministerialnej. Zgłoszenia w tej sprawie należy składać przez system teleinformatyczny Polskiej Bibliografii Naukowej (...)

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - czyli co? Skład podatkowy to miejsce określone w zezwoleniu, w którym wyroby akcyzowe są produkowane, magazynowane lub przeładowywane w procedurze zawieszenia poboru akcyzy. Skład podatkowy to także miejsce, do którego wymienione wyroby są wprowadzane bądź (...)

Jakie elementy powinna zawierać dokumentacja transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi?

Jakie elementy powinna zawierać dokumentacja transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi?

  Elementy dokumentacji  W przepisach brak jest regulacji co do sposobu i formy sporządzania dokumentacji z podmiotami powiązanymi. Ustawodawca określił jedynie minimalne wymagania dotyczące treści, w zakresie pozostałych elementów pozostawił prawo wyboru podatnikowi.  Prawidłowo (...)

Udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej

Udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej

  Co to jest zezwolenie? Zezwolenie to decyzja administracyjna dopuszczająca przedsiębiorcę do wykonywania działalności gospodarczej w sytuacji, gdy przepis prawa tego wymaga. Decyzję taką wydaje właściwy organ administracyjny. Zasadą jest, że do wykonywania działalności gospodarczej (...)

Będzie wsparcie na innowacyjność

Będzie wsparcie na innowacyjność

20 października wchodzi w życie Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej. Określa ona, jak sama nazwa mówi, niektóre formy wspierania działalności innowacyjnej, w szczególności zasady i tryb udzielania kredytu technologicznego i umarzania (...)

Ostrożnie z optymalizacją podatkową w ramach podatkowych grup kapitałowych

Ostrożnie z optymalizacją podatkową w ramach podatkowych grup kapitałowych

Ostrzeżenie Ministerstwa Finansów przed optymalizacją podatkową w ramach podatkowych grup kapitałowych 26 czerwca 2017 r. na stronie Ministerstwa Finansów pojawiło się ostrzeżenie przed optymalizacją podatkową w ramach podatkowych grup kapitałowych (Nr 004/17). Resort (...)

Wyciągi z Centralnego Rejestru Ubezpieczonych dostępne w skrytce Płatnika

Wyciągi z Centralnego Rejestru Ubezpieczonych dostępne w skrytce Płatnika

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, że dla płatników składek posiadających certyfikat klucza publicznego wygenerowano wyciągi z Centralnego Rejestru Ubezpieczonych (CRU). Od 12 września 2008 roku wyciągi są dostępne w skrytce płatnika (i w skrytce podmiotu upoważnionego przez (...)

Ustawa o koncesji na roboty budowlane lub usługi

Ustawa o koncesji na roboty budowlane lub usługi

Po co mają być zawierane umowy koncesji na roboty budowlane lub usługi?Ustawa o koncesji na roboty budowlane lub usługi wchodzi w życie 20 lutego 2009 r. Określa ona zasady i tryb zawierania umowy koncesji na roboty budowlane lub usługi oraz środki ochrony prawnej. Ustawa (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne