Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

8.10.2013

Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych członków, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wszyscy właściciele muszą się zgodzić na czynność przekraczająca zwykły zarząd. Inaczej sytuacja przedstawia się, gdy właściciele, albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jednakże jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest w budynku więcej niż siedem, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe. Właściciele powierzają kierowanie sprawami wspólnoty jednoosobowemu lub kilkuosobowemu zarządowi, upoważniając go zarazem do dokonywania w ich imieniu różnych czynności. W zależności od rangi oraz ewentualnych skutków danej czynności wyróżnia się czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd.

Jakie zadania ma zarząd?

Zarząd ma za zadanie kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Szczegółowo zarząd jest zobowiązany:

sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
przechowywać dokumentację techniczną budynku,
prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej
prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
prowadzić ewidencję rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją takiej dokumentacji,
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Co oznacza czynność zwykłego zarządu?

Przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Mimo, iż prawo lokalowe ułatwia rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd, niemniej nierzadko o rozstrzygnięciu z jaką czynnością mamy do czynienia zadecydują okoliczności konkretnego przypadku. Czynności zwykłego zarządu należą do samodzielnej kompetencji zarządu. W przypadku, gdy wspólnota liczy mniej niż siedmiu mieszkańców i nie ustanowiła zarządu, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Gdy nie ma takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności. Natomiast gdy większość właścicieli postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Kiedy czynność jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd?

Czynności przekraczających zakres zwykły zarząd nie może podjąć zarząd samodzielnie. Do podjęcia tych czynności potrzebna jest:

uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz
udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta dana czynność.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
nabycie nieruchomości,
wytoczenie powództwa, gdy zobowiązany właściciel zalega długotrwale i uporczywie z zapłatą należnych od niego opłat
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd we wspólnocie, która ze względu na małą liczbę lokali (poniżej siedmiu) nie dokonała wyboru zarządcy, wówczas niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli do dokonania takiej czynności.

Jaka jest procedura upoważniania zarządu?

Jak już wspomniano do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli. Właściciele podejmują uchwały bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Właściciele decydują większością głosów, przy czym zasadniczo o wartości głosu decyduje wielkość udziału:

udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciele mogą jednak w drodze umowy bądź uchwały postanowić, iż w określonej sprawie jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos. Jeżeli właściciele nie wyrażą tą drogą zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, wówczas zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Pamiętaj, że:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w budynku jest większa niż siedem, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe; jeżeli lokali jest mniej, wówczas ustanowienie zarządu jest jedynie fakultatywne,
Zarząd może być kilkuosobowy lub jednoosobowy,
Ustanowienie zarządu następuje w formie aktu notarialnego w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub później, już po wyodrębnieniu,
Czynności zwykłego zarządu dotyczą załatwiania spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym,
Czynności zwykłego zarządu należą do samodzielnej kompetencji zarządu,
Na czynności przekraczające zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie przez zarząd zgody właścicieli wyrażonej w uchwale, która zawierać będzie również pełnomocnictwo do dokonania takich czynności,
Do wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd wystarcza wyrażenie jej przez większość właścicieli, z tym że o wartości głosu właściciela decyduje zasadniczo wielkość jego udziału w nieruchomości wspólnej, chyba że właściciele zdecydują, iż każdemu z nich będzie przysługiwał jeden głos bez względu na wartość udziałów.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).