Utrzymujące się od kilku lat wysokie ceny na rynku nieruchomości sprawiają, że przedsiębiorcy zamierzający prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości gruntowych, już na pierwszym etapie planowanej inwestycji muszą dysponować znacznymi środkami finansowymi. Fundusze przeznaczone na rozwój przedsięwzięcia w pierwszej kolejności uszczuplone zostaną bowiem o koszt nabycia odpowiedniej nieruchomości.
Zachęcającą alternatywę dla inwestorów stanowi użytkowanie wieczyste. Jest to prawo rzeczowe, które w strukturze prawa cywilnego ulokowane zostało pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Przedmiotem tego prawa mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 i n. KC). Ustawa nie przewiduje ograniczeń w zakresie katalogu podmiotów uprawnionych z tytułu użytkowania wieczystego, prawo to może być zatem przyznane zarówno osobom fizycznym, osobom prawnym jak również jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej. Użytkowanie wieczyste, przysługujące zasadniczo przez okres 99 lat, ma niewątpliwie słabszy charakter niż prawo własności gruntu, jakkolwiek silniejsze jest od stosunków obligacyjnych, a sens jego ustanowienia wyraża się przede wszystkim w znacznym obniżeniu wyjściowych kosztów planowanej inwestycji.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste wiąże się z koniecznością regulowania przez uprawnionego stosownych opłat, a to tzw. pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Pierwsza opłata należna jest w wysokości od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. W przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, opłata ta musi zostać wniesiona jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia stosownej umowy, w innych przypadkach zaś dopuszcza się możliwość rozłożenia tej kwoty na oprocentowane raty.
Tym samym zamiast 100% wartości nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku nabycia nieruchomości gruntowej, użytkownik wieczysty stanie przed koniecznością uregulowania jednie niewielkiej części tej kwoty. Pozostała suma kompensowana będzie w postaci opłat rocznych. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w wysokości 1% ceny nieruchomości w przypadku jej przeznaczenia na cele mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i inne cele publiczne, 2% ceny w stosunku do nieruchomości oddanych na działalność turystyczną, 3% zaś w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych. Opłaty roczne płatne są z góry za dany rok w terminie do dnia 31 marca.
Aktualizacja opłaty rocznej
Z inicjatywy właściwego organu lub też na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej wszczynana jest procedura aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Przez właściwy organ należy rozumieć tu, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – starostę, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu zaś do nieruchomości stanowiących własność gminy, powiatu czy województwa – odpowiednio organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa. Aktualizacja opłaty dopuszczalna jest zasadniczo w przypadku zmiany wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, nie częściej jednak niż raz na trzy lata. Nową opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w odniesieniu do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Aktualizacja opłaty rocznej musi się odbyć zgodnie ze stosowną procedurą. Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty wraz z propozycją jej nowej wysokości należy doręczyć użytkownikowi wieczystemu do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok w którym miałaby obowiązywać nowa stawka. Jednocześnie organ obowiązany jest wskazać użytkownikowi wieczystemu przyjęty sposób obliczenia nowej opłaty. Aktualizacji dokonuje się w oparciu o wartość nieruchomości określaną w formie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Użytkownicy wieczyści nie są jednak bezradni wobec działań podejmowanych w takiej sytuacji na ich niekorzyść. Przejawem ochrony ich interesu jest chociażby nałożony na organ obowiązek uwzględnienia, w ramach pisemnego wypowiedzenia opłaty, pouczenia użytkownika wieczystego o możliwości i sposobie zakwestionowania zainicjowanej aktualizacji (art. 78 u.g.n.).
Ustalenie niezasadności aktualizacji opłaty rocznej
Biorąc pod uwagę wysokie ceny obowiązujące na rynku nieruchomości, nawet stosunkowo niewielka zmiana wartości jednostkowej ustalonej na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej (np. wartości 1 m2 powierzchni), może mieć ogromne przełożenie na finalne koszty, ponoszone przez użytkownika wieczystego. Aktualizacja opłaty odczuwalna jest tym bardziej w sytuacji, gdy nieruchomość obejmuje dużą powierzchnię, a prowadzona na gruncie działalność gospodarcza okazuje się niewystarczająco dochodowa. Taka sytuacja może wywołać zdecydowany, uzasadniony opór. Użytkownik wieczysty uprawniony jest w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo że jest uzasadniona w innej wysokości. Podstawą do podważenia aktualizacji opłaty może być w pierwszej kolejności niezastosowanie się przez organ do opisanej w ustawie procedury. Nawet dopełnienie formalnych przesłanek wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej nie przesądza jednak definitywnie o jej zasadności.
Wartość nieruchomości dla potrzeb przedmiotowej procedury określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Zasady obliczania wartości nieruchomości będącej podstawą naliczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109). W ramach sporządzanej wyceny rzeczoznawca musi dokonać analizy rynku nieruchomości, ustalić właściwy dla danej nieruchomości rodzaj rynku, jego obszar i okres badania, wybrać odpowiednie podejście do wyceny oraz metodę i techniki szacowania nieruchomości.
Rzeczoznawcy obowiązani są przy tym do stosowania ujednoliconych standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Mimo, że nie stanowią one przepisów obowiązującego prawa, to są wyrazem dobrych praktyk stworzonych przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych w oparciu o doświadczenia w wycenie nieruchomości. Znajdują one ponadto faktyczne zakotwiczenie w przepisach obowiązującego prawa, jak chociażby w art. 4 pkt 14 u.g.n. Błędy i niedokładności pojawiające się na każdym z poszczególnych etapów wyceny, jak również sprzeczność działania rzeczoznawcy z metodyką dokonywania wyceny zaprezentowaną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny dają użytkownikowi wieczystemu pole do polemiki z organem, a tym samym możliwość podważenia zasadności wypowiedzenia przez organ obowiązującej dotychczas wysokości opłaty rocznej. Wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego nie wyczerpuje przy tym przewidzianej prawem ochrony użytkownika wieczystego. Biorąc pod uwagę cywilistyczny charakter instytucji użytkowania wieczystego, to sąd powszechny uznany został za właściwy do rozpoznania sprawy w przypadku przeświadczenia jednej ze stron, o nieprawidłowości rozstrzygnięcia wydanego na skutek wniosku o ustalenie niezasadności aktualizacji opłaty rocznej (art. 80 u.g.n.). Właściwemu organowi jak również użytkownikowi wieczystemu przysługuje tym samym prawo wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Wskutek sprzeciwu akta sprawy, wraz ze sprzeciwem kierowane są do właściwego sądu, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, lub że jest uzasadniona w innej wysokości zaś zastępuje pozew.
Podsumowanie
Użytkowanie wieczyste stanowi korzystne rozwiązanie dla podmiotów, które planując rozwinąć działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości gruntowych nie mają jednocześnie potrzeby, a tym bardziej wolnych środków na inwestycję w postaci nabycia prawa własności gruntu. Należy jednak pamiętać, że obciążenia finansowe związane z prawem użytkowania wieczystego w postaci opłat rocznych nie są niezmienne, podlegają bowiem aktualizacji w stosunku do zmian wartości nieruchomości. Jednocześnie operaty szacunkowe sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych na zlecenie właściwych organów, a stanowiące podstawę przedmiotowych zmian, w praktyce rzadko okazują się bez zarzutu. Wycena niejednokrotnie dokonywana jest zbyt dowolnie i ogólnikowo. Biorąc przy tym pod uwagę stosunkowo wysokie ceny nieruchomości, dopuszczalność dokonywania aktualizacji opłaty rocznej co trzy lata oraz długofalowy skutek wypowiedzenia takiej opłaty, nie należy dopuścić do sytuacji, w której rzeczona zmiana dokonywana będzie bez należytej kontroli. Pamiętać bowiem należy, że zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n. to na właściwym organie spoczywa ciężar udowodnienia, że zaistniały przesłanki uprawniające do aktualizacji opłaty rocznej.
