Rozdział II - Służebności osobiste

Kodeks cywilny

Artykuły 296-305
Art. 296
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Komentarz

Artykuł 296 definiuje służebność osobistą jako prawo rzeczowe ograniczone, którym można obciążyć nieruchomość na rzecz konkretnej osoby fizycznej. W przeciwieństwie do służebności gruntowej, która przypisana jest do nieruchomości, służebność osobista jest związana z osobą uprawnionego. Może to być np. prawo przejazdu przez cudzą działkę czy prawo do pobierania wody.

Art. 297
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.

Komentarz

Artykuł 297 stanowi, że do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych (art. 285-295), z zastrzeżeniem szczególnych regulacji zawartych w rozdziale o służebnościach osobistych. Oznacza to, że zasady dotyczące ustanawiania, wykonywania czy wygasania służebności gruntowych mają zastosowanie również do służebności osobistych, o ile przepisy rozdziału II nie stanowią inaczej.

Art. 298
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Komentarz

Artykuł 298 określa, jak wyznacza się zakres i sposób wykonywania służebności osobistej, gdy strony nie ustaliły tego w umowie. Kryterium stanowią osobiste potrzeby uprawnionego, przy czym muszą być uwzględnione zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe. Oznacza to, że uprawniony nie może korzystać ze służebności w sposób nadmierny lub uciążliwy dla właściciela obciążonej nieruchomości.

Art. 299
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Komentarz

Artykuł 299 określa najistotniejszą cechę służebności osobistej - jej ścisłe powiązanie z osobą uprawnionego. Służebność osobista nie może przetrwać śmierci uprawnionego i automatycznie wygasa z jego śmiercią. Służebność może wygasnąć także wcześniej z innych przyczyn przewidzianych w przepisach, jednak śmierć uprawnionego stanowi ostateczną granicę jej trwania. Służebność osobista nie przechodzi na spadkobierców, co odróżnia ją od innych praw majątkowych.

Art. 300
Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Komentarz

Artykuł 300 stanowi o niezbywalności służebności osobistych. Oznacza to, że uprawniony nie może ani zbyć samej służebności, ani przenieść na inną osobę uprawnienia do jej wykonywania. Służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnionego i przeznaczona wyłącznie do zaspokajania jego osobistych potrzeb. Ta zasada odróżnia służebności osobiste od wielu innych praw majątkowych, które z reguły są zbywalne.

Art. 301

§ 1

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2

Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Komentarz

Artykuł 301 reguluje służebność mieszkania jako szczególny rodzaj służebności osobistej. § 1 określa, kogo uprawniony może przyjąć do mieszkania: automatycznie małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby tylko jeśli są przez niego utrzymywane lub potrzebne w gospodarstwie domowym. Dzieci mogą pozostać po pełnoletności. § 2 wprowadza wyjątek od zasady z art. 299, pozwalając na umowne zastrzeżenie, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przejdzie na jego dzieci, rodziców lub małżonka.

Art. 302

§ 1

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Komentarz

Artykuł 302 doprecyzowuje zakres uprawnień osoby mającej służebność mieszkania. § 1 przyznaje uprawnionemu prawo do korzystania z części wspólnych budynku (np. klatka schodowa, pralnia, piwnica). § 2 nakazuje stosowanie do relacji między stronami przepisów o użytkowaniu (art. 252-270), co oznacza odpowiednie obowiązki uprawnionego w zakresie utrzymania mieszkania i ponoszenia ciężarów oraz odpowiedzialności za stan mieszkania.

Art. 303
Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Komentarz

Artykuł 303 chroni właściciela nieruchomości przed nadużywaniem prawa przez uprawnionego ze służebności osobistej. Jeżeli uprawniony rażąco narusza swoje obowiązki lub wykonuje służebność w sposób niewłaściwy (np. niszcząc nieruchomość, używając jej niezgodnie z przeznaczeniem), właściciel może wystąpić do sądu o zamianę służebności na rentę pieniężną. Jest to wyjątek od zasady niezbywalnośći służebności osobistych i służy ochronie własności.

Art. 304
Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Komentarz

Artykuł 304 wyłącza możliwość nabycia służebności osobistej przez zasiedzenie. Jest to wyjątek od regulacji art. 292, który dopuszcza zasiedzenie służebności gruntowych. Zakaz wynika z osobistego charakteru służebności osobistej - jest ona ściśle związana z konkretną osobą uprawnioną i nie może zostać nabyta przez inne osoby, nawet poprzez długotrwałe posiadanie.

Art. 305
Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę.

Komentarz

Artykuł 305 reguluje szczególną sytuację, gdy nieruchomość obciążona służebnością osobistą zostaje wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Z uwagi na specyfikę prowadzenia działalności przez spółdzielnię i potrzebę efektywnego gospodarowania, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności lub jej zamiany na rentę. Przepis ten chroni interes gospodarczy spółdzielni, jednocześnie zabezpieczając prawa uprawnionego poprzez wymóg istnienia ważnych powodów.

Masz pytania dotyczące służebności osobistych?

Skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Nasi eksperci pomogą Ci w sprawach związanych z ustanawianiem służebności mieszkania, dożywocia oraz innych służebności osobistych na nieruchomościach.

Zadaj pytanie prawnikowi