Dział IV - WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Kodeks cywilny

Artykuły 195-221
Art. 195
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Komentarz

Artykuł 195 zawiera definicję współwłasności jako formy własności, w której ta sama rzecz należy niepodzielnie do kilku osób. Oznacza to, że każdy współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy, ale w określonym udziale.

Art. 196

§ 1

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Komentarz

Artykuł 196 rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych (np. 1/2, 1/3) oraz łączną. Współwłasność łączna występuje np. między małżonkami w ustroju wspólności majątkowej, a jej szczegóły regulują przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Art. 197
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Komentarz

Artykuł 197 ustanawia domniemanie prawne równości udziałów współwłaścicieli. Jeśli nie określono wielkości udziałów w umowie lub innym dokumencie, przyjmuje się, że są one równe. Domniemanie to można obalić poprzez przedstawienie dowodu przeciwnego.

Art. 198
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Komentarz

Artykuł 198 przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do swobodnego rozporządzania swoim udziałem we współwłasności. Może go sprzedać, darować czy obciążyć bez zgody innych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko udziału, a nie całej rzeczy wspólnej.

Art. 199
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Komentarz

Artykuł 199 reguluje kwestię rozporządzania całą rzeczą wspólną. Wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż, zamianę czy obciążenie całej rzeczy. Jeśli nie można uzyskać zgody, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Art. 200
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Komentarz

Artykuł 200 nakłada na każdego współwłaściciela obowiązek aktywnego uczestnictwa w zarządzaniu rzeczą wspólną. Oznacza to, że nie można uchylać się od podejmowania decyzji dotyczących rzeczy wspólnej.

Art. 201
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Komentarz

Artykuł 201 określa zasady podejmowania decyzji w sprawach zwykłego zarządu (np. drobne naprawy, bieżące utrzymanie). Wystarczy zgoda większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Jeśli nie można jej uzyskać, sąd może upoważnić do dokonania czynności.

Art. 202
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Komentarz

Artykuł 202 chroni interesy mniejszościowych współwłaścicieli przed działaniami większości, które są rażąco sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu. Współwłaściciel mniejszościowy może zaskarżyć taką decyzję do sądu.

Art. 203
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Komentarz

Artykuł 203 umożliwia powołanie profesjonalnego zarządcy przez sąd w sytuacjach, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia lub gdy większość nadużywa swoich uprawnień. Zarządca działa w imieniu wszystkich współwłaścicieli.

Art. 204
Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Komentarz

Artykuł 204 precyzuje sposób obliczania większości przy podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej. Większość ustala się na podstawie wielkości udziałów we współwłasności, a nie liczby współwłaścicieli.

Art. 205
Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Komentarz

Artykuł 205 przyznaje współwłaścicielowi sprawującemu zarząd prawo do wynagrodzenia za jego pracę. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać nakładowi pracy i być uzasadniona faktyczną działalnością zarządczą.

Art. 206
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Komentarz

Artykuł 206 określa zakres uprawnień każdego współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej. Korzystanie to musi być ograniczone tak, aby nie naruszać praw pozostałych współwłaścicieli do równoczesnego korzystania z rzeczy.

Art. 207
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Komentarz

Artykuł 207 reguluje zasadę rozdziału pożytków i kosztów związanych z rzeczą wspólną. Zarówno dochody, jak i wydatki dzielone są proporcjonalnie do wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli.

Art. 208
Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Komentarz

Artykuł 208 przyznaje współwłaścicielom niesprawującym bezpośredniego zarządu prawo do kontroli działań zarządcy przez żądanie rachunku. Jest to istotne uprawnienie kontrolne zapewniające przejrzystość zarządzania rzeczą wspólną.

Art. 209
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Komentarz

Artykuł 209 uprawnia każdego współwłaściciela do samodzielnego podejmowania działań mających na celu ochronę rzeczy wspólnej. Może on np. pozwać osobę naruszającą prawo własności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Art. 210

§ 1

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Komentarz

Artykuł 210 przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do żądania zniesienia współwłasności w każdym czasie. Prawo to może być wyłączone umownie, ale tylko na maksymalnie 5 lat z możliwością przedłużenia. W przypadku nieruchomości rolnych obowiązują szczególne przepisy.

Art. 211
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Komentarz

Artykuł 211 określa preferowaną metodę zniesienia współwłasności ? przez fizyczny podział rzeczy. Jednak prawo to jest ograniczone w przypadkach, gdy podział byłby niemożliwy, niezgodny z prawem lub prowadziłby do znacznego zmniejszenia wartości rzeczy.

Art. 212

§ 1

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Komentarz

Artykuł 212 reguluje szczegółowe zasady sądowego zniesienia współwłasności. Sąd może wyrównać wartości udziałów przez dopłaty, a rzecz niepodzielną przyznać jednemu współwłaścicielowi ze spłatą innych lub zarządzić jej sprzedaż. Dopłaty mogą być rozłożone na raty do 10 lat.

Art. 213

§ 1

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

§ 2

Przyznanie przez sąd gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Komentarz

Artykuł 213 wprowadza szczególne zasady zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. W pierwszej kolejności sąd przyzna gospodarstwo współwłaścicielowi wskazanemu przez wszystkich, jeśli podział byłby szkodliwy dla prawidłowej gospodarki rolnej.

Art. 214

§ 1

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

§ 2

Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

§ 3

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

§ 4

Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

Komentarz

Artykuł 214 określa kryteria wyboru współwłaściciela, któremu zostanie przyznane gospodarstwo rolne. Priorytet ma osoba prowadząca gospodarstwo lub w nim pracująca. W braku porozumienia sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa.

Art. 215
Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli.

Komentarz

Artykuł 215 rozszerza zastosowanie przepisów o przyznawaniu gospodarstw rolnych na sytuacje, gdy gospodarstwo można podzielić, ale na mniejszą liczbę części niż liczba współwłaścicieli. Wtedy do każdej części stosuje się analogiczne zasady przyznawania.

Art. 216

§ 1

Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia.

§ 2

W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:
1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;
2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

§ 3

Obniżenie spłat, stosownie do przepisu paragrafu poprzedzającego, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty, stosownie do przepisu art. 212 § 3.

§ 4

Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków.

Komentarz

Artykuł 216 reguluje zasady ustalania wysokości spłat z gospodarstwa rolnego. Spłaty mogą być obniżone w zależności od sytuacji gospodarstwa i współwłaścicieli. Nie dotyczy to jednak spłat między małżonkami przy podziale majątku wspólnego.

Art. 217
Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

Komentarz

Artykuł 217 zapobiega nadużywaniu obniżonych spłat przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego. Jeśli współwłaściciel, który otrzymał gospodarstwo z obniżoną spłatą, sprzeda je w ciągu 5 lat, musi zwrócić pozostałym korzyści z obniżenia spłat.

Art. 218

§ 1

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

§ 2

Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

Komentarz

Artykuł 218 chroni prawo do zamieszkiwania współwłaścicieli, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego w wyniku zniesienia współwłasności. Mogą oni mieszkać w gospodarstwie przez 5 lat, a małoletni ? przez 5 lat od pełnoletności. Osoby trwale niezdolne do pracy mogą mieszkać bezterminowo.

Art. 219

Artykuł uchylony

Art. 220
Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Komentarz

Artykuł 220 stanowi, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że współwłaściciel może w każdym czasie, bez względu na upływ czasu, żądać zniesienia współwłasności, o ile nie został z tego prawa wyłączony przez czynność prawną.

Art. 221
Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Komentarz

Artykuł 221 określa, że umowy dotyczące zarządu rzeczą wspólną lub wyłączające zniesienie współwłasności wiążą także nabywcę udziału, jeśli wiedział o nich lub mógł łatwo się dowiedzieć. Podobnie działają orzeczenia sądowe ustalające sposób korzystania z rzeczy.

Masz pytania dotyczące współwłasności?

Skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Nasi eksperci pomogą Ci w sprawach związanych ze współwłasnością nieruchomości, znoszeniem współwłasności, zarządzaniem rzeczą wspólną oraz rozwiązywaniem sporów między współwłaścicielami.

Zadaj pytanie prawnikowi