e-prawnik.pl Porady prawne

Jak eksmitować lokatora do lokalu zastępczego - opinia prawna

3.1.2009

Stan faktyczny

Wygrałem sprawę w sądzie o eksmisję lokatora do lokalu zastępczego, z wyszczególnionymi warunkami. Mieszkanie, do którego ma być przeniesiony lokator, spełnia wszystkie te warunki (metraż, lokalizacja, urządzenia techniczne). W akcie notarialnym zakupu lokalu zastępczego zostało wpisane użytkowanie dożywotnie dla eksmitowanego. Złożyłem wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, jednak został on oddalony z przyczyn formalnych. W odpowiedzi mam dostarczyć umowę najmu z eksmitowanym na lokal zastępczy, a także opisy techniczne obu mieszkań (jestem w ich posiadaniu). Eksmitowany nie podpisze żadnej umowy, pomimo przegranej sprawy, a także mojej listownej prośby o dobrowolne przeniesienie się do lokalu zastępczego. Jak rozwiązać sprawę umowy najmu, skoro jedna ze stron nie chce jej podpisać, a wyrok eksmisji jest prawomocny?

Opinia prawna 

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

  • Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., nr 43, poz. 296 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zmianami). 

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że wykonanie orzeczenia eksmisyjnego wydanego w II instancji przez Sąd Okręgowy zostało wstrzymane do czasu dostarczenia przez Powoda, tj. m.in. przez Pana, lokalu mieszkalnego położonego w tej samej miejscowości o wskazanej powierzchni i wskazanych właściwościach, do którego Pozwanemu przysługiwać będzie samodzielny tytuł prawny o charakterze rzeczowym. Nie jest dokładnie znana sentencja wyroku Sądu Okręgowego, jednakże należy uznać, iż poprzez stwierdzenie "do którego Pozwanemu przysługiwać będzie samodzielny tytuł prawny o charakterze rzeczowym" należy uznać, że konieczne jest zawarcie umowy z Pozwanym (tj. eksmitowanym). 

Mając na uwadze powyższe, nabył Pan lokal zamienny oraz ustanowił Pan na rzecz eksmitowanego tytuł prawny do lokalu, tj. dożywotnie użytkowanie. Eksmitowany nie podpisał jednakże żadnej umowy dotyczącej lokalu zamiennego. Do zawarcia umowy użytkowania konieczne jest zgodne oświadczenie dwóch stron. Samo oświadczenie właściciela nieruchomości nie wystarcza, aby uznać, że umowa użytkowania została zawarta. 

Nie sposób w chwili obecnej dyskutować z tezą orzeczenia Sądu Okręgowego, gdyż jest ono prawomocne i wykonalne. Należy natomiast doprowadzić do jak najszybszego zawarcia umowy użytkowania z eksmitowanym. Nie jest możliwe fizyczne zmuszenie eksmitowanego do podpisania takiej umowy w sytuacji, gdy dobrowolnie tego zrobić nie chce. Prawo dopuszcza jednak możliwość złożenia tzw. zastępczego oświadczenia woli poprzez wydanie stosownego orzeczenia sądowego. 

Zgodnie z art. 64 kodeksu cywilnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Z powołanym przepisem koresponduje art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. 

W analizowanym przypadku obowiązek eksmitowanego do złożenia stosownego oświadczenia woli zawarcia umowy, na podstawie której otrzyma tytuł prawny do lokalu zamiennego wynika bezpośrednio z orzeczenia Sądu Okręgowego. W przeciwnym wypadku eksmisja lokatora – na wskazanych przez Sąd Okręgowy warunkach – byłaby niemożliwa. Dlatego też w analizowanym przypadku pozostaje wniesienie powództwa do właściwego miejscowo sądu rejonowego, według miejsca zamieszkania eksmitowanego. W pozwie należy domagać się złożenia oświadczenia woli w postaci zawarcia umowy użytkowania lokalu mieszkalnego. 

Uprawomocnienie się orzeczenia sądowego zastępującego oświadczenie woli eksmitowanego oznaczać będzie w analizowanym przypadku zawarcie umowy użytkowania. To z kolei usunie wszelkie braki formalne stojące na przeszkodzie stwierdzenia wykonalności wyroku eksmisyjnego.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ