Amortyzacja wynajmowanego mieszkania

Pytanie:

Jesteśmy wspólnie z żoną właścicielami nowego mieszkania (akt notarialny podpisany w lutym 2008 r., natomiast umowa kupna z developerem w 2006 roku). Urządziliśmy je z pełnym wyposażeniem i wynajęliśmy w maju 2008 r. Zdecydowaliśmy się na rozliczenie podatku na zasadach ogólnych, ze względu na wysokie koszty związane z przygotowaniem mieszkania pod wynajem, co oznacza dla nas brak podatku w tym roku. W Internecie znaleźliśmy informację, że można również traktować jako koszt amortyzację mieszkania, jednak stawki uproszczonej amortyzacji są znacznie niższe niż wartość, za jaką kupiliśmy mieszkanie. Proszę o informację, jaki procent wartości mieszkania wynosi amortyzacja w 2008 r. (w poprzednich latach było to 2,5 lub 1,5%)? Jaki dokument/ustawa/etc. o tym mówi? Czy umowa kupna z developerem może posłużyć jako podstawa wartości wyliczenia amortyzacji? (kosztem będzie wartość z umowy x obowiązująca stawka amortyzacji). Jakie deklaracje/druki i inne dokumenty należy składać do urzędu skarbowego w związku z osiąganiem korzyści z wynajmu. Deklarację o wyborze formy opodatkowania już złożyłem przed rozpoczęciem najmu. Skoro koszty przewyższają przychody, czyli w roku 2008 r. de facto poniosę stratę, czy muszę uiszczać comiesięcznie zaliczkę?

Masz inne pytanie do prawnika?

22.5.2008

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Amortyzacja wynajmowanego mieszkania

Najem jako odrębne źródło przychodów wymieniony jest w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Jeśli najem nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej podatnik nie może wybrać opodatkowania liniowego (19%), a więc dochód z najmu będzie opodatkowany na zasadach ogólnych - według skali podatkowej (w bieżącym roku 19%, 30%, 40%). Podstawą opodatkowania jest przy tym dochód a więc różnica między przychodami z najmu (czynszem) a kosztami podatkowymi. Jeśli koszty przewyższą przychód, to wystąpi strata, a więc nie wystąpi konieczność zapłaty podatku dochodowego (ani zaliczek w trakcie roku). Jeżeli wynajmujący uzyska stratę z najmu, to może ją rozliczać przez pięć kolejnych lat (maksymalnie 50% w jednym roku), pomniejszając odpowiednio uzyskiwane z najmu dochody (zob.: Jak w podatku dochodowym od osób fizycznych pokrywa się straty?).

Kosztem najmu mogą być odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu. Mieszkanie (lokal będący przedmiotem odrębnej własności) oddane do używania na podstawie umowy najmu może stanowić środek trwały. Podatnik zamierzający amortyzować wynajmowane mieszkanie powinien też sporządzić ewidencję środków trwałych w formie określonej w art. 22n ustawy o PIT, zawierając w niej wszystkie wymagane przez ten przepis dane.

Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych wymaga ustalenia wartości początkowej wynajmowanego lokalu. Wartość początkową można ustalić stosując metodę określoną w art. 22g ust. 1 ustawy o PIT lub w sposób uproszczony (art. 22g ust. 10 ustawy). Według zasad ogólnych za wartość początkową lokalu mieszkalnego przyjmuje się cenę nabycia, jeżeli lokal został nabyty w drodze kupna. Cena nabycia to kwota zapłacona sprzedawcy (wynikająca z umowy lub faktury) powiększona o koszty związane z nabyciem, naliczone do dnia przekazania rzeczy do używania (np. odsetki od kredytu, prowizje, opłaty notarialne, koszty montażu), i pomniejszona o VAT (tylko jeśli podatnik mógł go odliczyć). Uproszczona metoda ustalania wartości początkowej polega na tym, że oblicza się ją jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową przyjmuje się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Od ustalonej wartości początkowej podatnik nalicza odpisy amortyzacyjne, stosując odpowiednią roczną stawkę amortyzacyjną. Wynosi ona dla lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność 1,5%. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w równych ratach co miesiąc, co kwartał lub raz na koniec roku. Można je naliczać od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmowany środek trwały został oddany do używania, do końca tego miesiąca, w którym suma odpisów amortyzacyjnych zrówna się z jego wartością początkową (albo w którym zostanie sprzedany lub zlikwidowany).

Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych, ale poza działalnością gospodarczą nie muszą prowadzić żadnej dokumentacji księgowej (poza ewidencją środków trwałych, ani składać deklaracji w trakcie roku. Ponieważ podatnicy są jednak zobowiązani do wpłacania w ciągu roku zaliczek na podatek, muszą je w jakiś sposób wyliczać. Powinni więc zbierać i przechowywać wystawione dokumenty (np. wystawione rachunki za czynsz) i otrzymane dokumenty, a stosowne wyliczenia przeprowadzać przykładowo w notesie.

Warto również przeczytać:

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Rencista płatnikiem VAT – opinia prawna

Rencista płatnikiem VAT – opinia prawna

Stan faktyczny   Zarejestrowana działalność w 2000 roku (PKD  7020Z i  7020). Wynajmowałem do listopada 2003 r. 2 lokale użytkowe. Jestem płatnikiem VAT. Aktualnie wynajmuję 1 użytkowy (95 m2). Drugi z uwagi na brak chętnych przeznaczyłem na lokal mieszkalny dla dziecka. W ubiegłym (...)

Więcej tanich mieszkań na wynajem - projekt idzie do Sejmu

Więcej tanich mieszkań na wynajem - projekt idzie do Sejmu

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, przedłożony przez ministra rozwoju. Rząd chce wspierać najemców mieszkań, którzy nie mają pieniędzy na opłacenie czynszu, bo z powodu pandemii COVID-19 (...)

Więcej mieszkań na wynajem

Więcej mieszkań na wynajem

Ustawa dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe (...)

Więcej tanich mieszkań na wynajem?

Więcej tanich mieszkań na wynajem?

Impuls dla gospodarki Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów, wakacje czynszowe w TBS, możliwość dojścia do własności nowo budowanych mieszkaniach (...)

Więcej tanich mieszkań na wynajem

Więcej tanich mieszkań na wynajem

Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów, wakacje czynszowe w TBS, możliwość dojścia do własności nowo budowanych mieszkaniach społecznych, wsparcie (...)

Więcej mieszkań na wynajem

Więcej mieszkań na wynajem

Sejm uchwalił społeczną część pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszu dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe w TBS, możliwość (...)

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – spółki, które w porozumieniu z samorządem budują i wynajmują mieszkania z przystępnym czynszem

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – spółki, które w porozumieniu z samorządem budują i wynajmują mieszkania z przystępnym czynszem

Bezzwrotne granty na pokrycie do 35% kosztów inwestycji, dodatkowe wsparcie z puli 1,5 mld zł oraz możliwość zasilania co roku Funduszu Dopłat kwotą do 1 mld zł, a także dostęp do gruntów z zasobu KZN. To nowe instrumenty wsparcia samorządów, które we współpracy (...)

Dodatek mieszkaniowy - Jak uzyskać, komu przysługuje i ile wynosi dodatek mieszkaniowy

Dodatek mieszkaniowy - Jak uzyskać, komu przysługuje i ile wynosi dodatek mieszkaniowy

Masz kłopoty finansowe i przez to masz problem z opłacaniem mieszkania? Skorzystaj z dodatku mieszkaniowego. Sprawdź, kto może dostać taki dodatek i jak go uzyskać. Dla kogo przewidziano dodatki mieszkaniowe? Jeśli Twoja sytuacja materialna jest trudna, możesz skorzystać z pomocy w formie dodatku (...)

Twoje mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS)

Twoje mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS)

Poziom realizacji przez państwo polskie zadań o charakterze socjalnym nie jest może taki jak w niektórych zachodnich państwach opiekuńczych, niemniej jednak rząd podejmuje pewne próby w tych sprawach. Taką próbą jest ustawa o niektórych formach popierania budownictwa (...)

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny (...)

Kiedy można starać się o mieszkanie komunalne?

Kiedy można starać się o mieszkanie komunalne?

  Co to jest mieszkaniowy zasób gminy? Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań gminy. Gmina powinna zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich (...)

Uprawnienie do mieszkania a uregulowania najmu i praw spółdzielczych po śmierci spadkodawcy, czyli co nie wejdzie do masy spadkowej

Uprawnienie do mieszkania a uregulowania najmu i praw spółdzielczych po śmierci spadkodawcy, czyli co nie wejdzie do masy spadkowej

Brak odpowiedniej ilości mieszkań w Polsce powoduje, że w przypadku dziedziczenia kwestia lokalowa nierzadko staje się poważnym problemem. O ile w sytuacji, gdy spadkobranie opiera się na ustawie, najbliżsi spadkodawcy zazwyczaj uzyskują po nim lokum, o tyle dziedziczenie testamentowe nie daje (...)

Rząd pomoże wynajmować mieszkanie

Rząd pomoże wynajmować mieszkanie

Ruszyły konsultacje publiczne programu dopłat do czynszu Od nowego roku ruszy system dopłat do czynszu dla najemców nowych mieszkań i mieszkań na obszarach poddanych rewitalizacji. Dopłaty otrzymają osoby spełniające kryteria dochodowe zapisane w ustawie. Wysokość dopłaty będzie (...)

Kto może ubiegać się o dodatek osłonowy?

Kto może ubiegać się o dodatek osłonowy?

17 grudnia 2021 r. Sejm przyjął ustawę o dodatku osłonowym. Jest to kluczowy element rządowej "tarczy antyinflacyjnej", który ma zniwelować rosnące ceny energii, gazu i żywności. Wsparcie obejmie blisko 7 mln gospodarstw domowych, co stanowi prawie połowę wszystkich gospodarstw (...)

Rezydencja podatkowa i zakres obowiązku podatkowego osób fizycznych w Polsce

Rezydencja podatkowa i zakres obowiązku podatkowego osób fizycznych w Polsce

29 kwietnia 2021 r. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał objaśnienia podatkowe dotyczące rezydencji podatkowej oraz zakresu obowiązku podatkowego osób fizycznych w Polsce. Dowiedz się: na czym polega ograniczony i nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, co (...)

Nabycie mieszkania z lokatorem - opinia prawna

Nabycie mieszkania z lokatorem - opinia prawna

Stan faktycznyW zeszłym tygodniu kupiłam dla siebie mieszkanie na rynku wtórnym. Mieszkanie było wcześniej wynajmowane, na ogół studentom, i wymaga generalnego remontu. Oczywiście przed podpisaniem aktu notarialnego zapoznałam się z odpisem z księgi wieczystej (nie były tam wpisane (...)

Zmiany w PIT na 2007 rok

Zmiany w PIT na 2007 rok

Ustawa z dnia 27 października 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wchodzi w życie w zasadzie 1 stycznia 2007 roku. Poniżej wskażemy najważniejsze z nadchodzących zmian. Według jakich skal będziemy płacili (...)

Rezygnacja z wyjazdu do hotelu w związku z koronawirusem

Rezygnacja z wyjazdu do hotelu w związku z koronawirusem

W ostatnim czasie konsumenci mają problem m.in. z rezygnacją z wyjazdu do hotelu w związku z koronawirusem. ##baner## Wykupiłam nocleg w hotelu. W związku z koronawirusem chcę bezkosztowo odstąpić od umowy. Czy mam taką możliwość? Mamy tu do czynienia z samym noclegiem, a nie z imprezą turystyczną, (...)

Ułatwienie repatriacji Polaków ze Wschodu?

Ułatwienie repatriacji Polaków ze Wschodu?

Do Sejmu przesłano rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o repatriacji oraz niektórych innych ustaw. Ma on stworzyć odpowiednie warunki do powrotu i osiedlania się w Polsce osób polskiego pochodzenia. Chodzi o osoby zesłane bądź deportowane przez władze ZSRR do Armenii, Azerbejdżanu, (...)

Wakacje czynszowe

Wakacje czynszowe

1 stycznia 2022 r. weszły w życie tzw. wakacje czynszowe dla mieszkańców mieszkań czynszowych w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), a wcześniej TBS. To ułatwienie dla wynajmujących mieszkania, przewidziane w tzw. społecznej części pakietu mieszkaniowego, którego poszczególne (...)

Eksmisja będzie prostsza, lokatorzy pójdą na bruk

Eksmisja będzie prostsza, lokatorzy pójdą na bruk

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza tylnymi drzwiami instytucję eksmisji na bruk - twierdzi senator Zbigniew Cichoń. Dzisiaj odbędzie się głosowanie nad przyjęciem nowelizacji „prawa lokatorów". Ustawa - wprowadzająca tzw. „najem okazjonalny" (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Wynajem prywatny a amortyzacja

Wynajem prywatny a amortyzacja

Prowadzę firmę od 10 lat. Jestem małym podatnikiem. Poza firmą wynajmuję prywatnie lokale w kamienicy, która jest moją własnością. W koszty najmu prywatnego ujmuję energię, którą potem refakturuję, remonty, wyposazenie. Aktualnie wymieniłem kocioł c.o. w kamienicy. Koszt 12.000 zl. Czy (...)

Koszty uzyskania przychodów przy wynajmie lokalu

Koszty uzyskania przychodów przy wynajmie lokalu

Chcę wynajmować mieszkanie jako osoba fizyczna dla firmy. Co mogę zaliczyć w koszty uzyskania przychodów, rozliczając się na zasadach ogólnych? Odsetki od kredytu, wyposażenie, remont budynku, jeśli nie ma funduszu remontowego, amortyzację - jeśli tak, to jak ją naliczyć, od jakiej kwoty, (...)

Wynajem mieszkań a podatek od wynajmu

Wynajem mieszkań a podatek od wynajmu

Jestem właścicielem dwóch mieszkań. Zastanawiam się nad ich wynajmem. Istnieją dwa sposoby rozliczenia się z podatku od wynajmu: ryczałtowy (dwa progi podatkowe) oraz na zasadach ogólnych, doliczając dochody do zeznania rocznego. Przy tym drugim sposobie istnieje możliwość rozliczenia kosztów. (...)

Koszty uzyskania przychodu z najmu mieszkania

Koszty uzyskania przychodu z najmu mieszkania

Osiągam przychody z najmu mieszkania. Rozliczam się na zasadach ogólnych. Czy można ująć w kosztach przychodu wydatki poniesione na ubezpieczenie mieszkania. Czy jako dokument potwierdzający wystarczy polisa. W kosztach uzyskania przychodu z najmu chciałbym ująć amortyzację lokalu. W jaki (...)

Kaseton - inwestycja, czy środek trwały

Kaseton - inwestycja, czy środek trwały

Prowadzę działalność gospodarczą. W ubiegłym roku byłem na PKPiR i VAT. Obecnie od stycznia jestem na ksiegach rachunkowych. Od lipca dokonuję inwestycji w obcy srodek trwały (adaptacja lokalu wynajmowanego na retaurację). Lokal jest już czynny, ale ja nie zakończyłem jeszcze inwestycji (...)

Eksmisja najemcy prowadzącego działalność. Jak i co robić?

Eksmisja najemcy prowadzącego działalność. Jak i co robić?

11 maja 2006 zawarłem umowę najmu lokalu (mieszkania) dla podmiotu mającego prowadzić w nim działalność gospodarczą - punkt sprzedaży pieczywa. Umowa zawarta została na piśmie na czas nieokreślony z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz miał być płatny miesięcznie (...)

Niewypłacalny najemca

Niewypłacalny najemca

11 maja 2006 zawarłem umowę najmu lokalu (mieszkania) dla podmiotu mającego prowadzić w nim działalność gospodarczą - punkt sprzedaży pieczywa. Umowa zawarta została na piśmie na czas nieokreślony z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz miał być płatny miesięcznie (...)

Inwestycja w obcym środku trwałym

Inwestycja w obcym środku trwałym

Na podstawie umowy najmu używamy ośrodek wypoczynkowy. Aby w pełni korzystać z dóbr, które tam były, musieliśmy dokonać adaptacji, modernizacji, remontu, aby przystosować pokoje hotelowe, restauracje itp. do potrzeb naszych klientów. Do adaptacji poddasza i restauracji potrzebny był projekt (...)

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Prowadzę firmę - działalność gospodarczą. Czy w koszty mogę wliczyć amortyzację mieszkania, którego jestem właścicielem? Co w takim przypadku, jeżeli po jakimś czasie chciałbym wyrejestrować działalność gospodarczą? Amortyzacji podatkowej nie podlegają budynki mieszkalne lub lokale (...)

Wyposażenie lokalu jako koszt uzyskania przychodu

Wyposażenie lokalu jako koszt uzyskania przychodu

Prowadzę działalność gospodarczą opartą przede wszystkim na wynajmowaniu budynku dla innej firmy. Czy mogę zakupić wyposażenie kuchni (tzn.: piekarnik, zmywarkę, płytę ceramiczną) i zakup ten wziąć w swoje koszty i odliczyć podatek VAT? Potrzebę takiego wyposażenia zgłosiła firma (...)

Prawa właściciela i najemcy a remont lokalu

Prawa właściciela i najemcy a remont lokalu

Na podstawie aktu notarialnego kupna nieruchomości sporządzonej przez notariusza z dniem 04.10.2007r. staliśmy się właścicielami lokalu mieszkalnego w pewnej kamienicy w R. Osoba mieszkająca w kamienicy od 30 lat otrzymała wypowiedzenie umowy najmu na podstawie prawnej w postaci art. 11 ust. (...)

Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu

Wynajęliśmy prywatnie mieszkanie, podpisując umowę na rok z możliwością wypowiedzenia tylko w wypadku złamania jej postanowień przez którąś ze stron. Najemcy jednak postanowili się wyprowadzić już po miesiącu obowiązywania umowy i opuścili mieszkanie zabierając swoje rzeczy. Nie dokonali (...)

Vat przy wykupie mieszkań od gminy

Vat przy wykupie mieszkań od gminy

Zamierzam wykupić od gminy zajmowane mieszkanie znajdujące się w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. Czy oprócz wartości tego mieszkania będę musiała zapłacić podatek vat od gruntu lub od całości? Jeżeli sprzedaż dotyczy mieszkania nowego, jego sprzedaż będzie najprawdopodobniej opodatkowana (...)

Prawo pierwokupu wynajmowanego lokalu

Prawo pierwokupu wynajmowanego lokalu

Od 18 lat wynajmujemy mieszkania w należącym do gminy budynku, płacąc czynsz za lokale mieszkalne. W budynku znajdują się 4 mieszkania bez samodzielności lokalowej (wynika to z faktu, iż pomieszczenia mieszkalne nie mają określonej normą wysokości 2,50m lecz jedynie 2,45m). Rada gminy podjęła (...)

Egzekucja mieszkania a umowa najmu

Egzekucja mieszkania a umowa najmu

We wrześniu bieżącego roku zawarłem umowę o najem lokalu mieszkalnego, w której zobowiązałem się do zapłaty z góry 4000 PLN za pierwsze 6 miesięcy. Kwotę powyższą uiściłem. W umowie został zawarty punkt, w którym wynajmujący oświadcza, że lokal jest przedmiotem jego wyłącznej (...)