Odpowiedź prawnika: Amortyzacja wynajmowanego mieszkania
Najem jako odrębne źródło przychodów wymieniony jest w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Jeśli najem nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej podatnik nie może wybrać opodatkowania liniowego (19%), a więc dochód z najmu będzie opodatkowany na zasadach ogólnych - według skali podatkowej (w bieżącym roku 19%, 30%, 40%). Podstawą opodatkowania jest przy tym dochód a więc różnica między przychodami z najmu (czynszem) a kosztami podatkowymi. Jeśli koszty przewyższą przychód, to wystąpi strata, a więc nie wystąpi konieczność zapłaty podatku dochodowego (ani zaliczek w trakcie roku). Jeżeli wynajmujący uzyska stratę z najmu, to może ją rozliczać przez pięć kolejnych lat (maksymalnie 50% w jednym roku), pomniejszając odpowiednio uzyskiwane z najmu dochody (zob.: Jak w podatku dochodowym od osób fizycznych pokrywa się straty?).
Kosztem najmu mogą być odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu. Mieszkanie (lokal będący przedmiotem odrębnej własności) oddane do używania na podstawie umowy najmu może stanowić środek trwały. Podatnik zamierzający amortyzować wynajmowane mieszkanie powinien też sporządzić ewidencję środków trwałych w formie określonej w art. 22n ustawy o PIT, zawierając w niej wszystkie wymagane przez ten przepis dane.
Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych wymaga ustalenia wartości początkowej wynajmowanego lokalu. Wartość początkową można ustalić stosując metodę określoną w art. 22g ust. 1 ustawy o PIT lub w sposób uproszczony (art. 22g ust. 10 ustawy). Według zasad ogólnych za wartość początkową lokalu mieszkalnego przyjmuje się cenę nabycia, jeżeli lokal został nabyty w drodze kupna. Cena nabycia to kwota zapłacona sprzedawcy (wynikająca z umowy lub faktury) powiększona o koszty związane z nabyciem, naliczone do dnia przekazania rzeczy do używania (np. odsetki od kredytu, prowizje, opłaty notarialne, koszty montażu), i pomniejszona o VAT (tylko jeśli podatnik mógł go odliczyć). Uproszczona metoda ustalania wartości początkowej polega na tym, że oblicza się ją jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową przyjmuje się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Od ustalonej wartości początkowej podatnik nalicza odpisy amortyzacyjne, stosując odpowiednią roczną stawkę amortyzacyjną. Wynosi ona dla lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność 1,5%. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w równych ratach co miesiąc, co kwartał lub raz na koniec roku. Można je naliczać od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmowany środek trwały został oddany do używania, do końca tego miesiąca, w którym suma odpisów amortyzacyjnych zrówna się z jego wartością początkową (albo w którym zostanie sprzedany lub zlikwidowany).
Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych, ale poza działalnością gospodarczą nie muszą prowadzić żadnej dokumentacji księgowej (poza ewidencją środków trwałych, ani składać deklaracji w trakcie roku. Ponieważ podatnicy są jednak zobowiązani do wpłacania w ciągu roku zaliczek na podatek, muszą je w jakiś sposób wyliczać. Powinni więc zbierać i przechowywać wystawione dokumenty (np. wystawione rachunki za czynsz) i otrzymane dokumenty, a stosowne wyliczenia przeprowadzać przykładowo w notesie.
Warto również przeczytać:
