Ustawienie zakazu wjazdu do lokalu przedsiębiorcy w spółdzielni - opinia prawna
Stan faktyczny
Posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, w którym prowadzę gastronomię. Lokal znajduje się w patio budynku postawionego na planie litery U. Patio jest podniesione w stosunku do ulicy o pół piętra. Wejście do lokalu jest tylko z wewnątrz patio, nie ma bezpośredniego wejścia z ulicy. Tak samo jedyna droga zaopatrzenia możliwa jest tylko przez wjazd na patio. Powierzchnia patio jest technicznie przygotowana do ruchu pojazdów. Dostałem pismo ze spółdzielni, która na wniosek kilku mieszkańców mojego bloku, dla których wjazd samochodem dostawczym na patio stał się uciążliwy, że w połowie lipca zamykają wjazd na patio dla samochodów dostawczych. Praktycznie zamyka mi to lokal, noszenie dostaw z ulicy, gdzie stoją zakazy zatrzymywania się, jest niemożliwe. Działalność prowadzę pięć lat, od momentu zasiedlenia budynku. Szkodliwość dla mieszkańców jest dyskusyjna, ale jak komuś coś przeszkadza to nie ma rady. Ale jest prawo. Czuję się ograniczony w prawie do korzystania z lokalu, który od początku był lokalem użytkowym, a za tym logiczne jest, że musiał mieć przewidziany dojazd. Proszę o wskazanie podstaw prawnych, by prawidłowo negocjować ze spółdzielnią i mieszkańcami.
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm),
-
Ustawy z dnia z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Analizując przedstawiony przez Pan stan faktyczny proponuję na początek próbę ugodowego rozwiązania konfliktu zarówno z mieszkańcami jak i spółdzielnią. W odpowiedzi na pismo spółdzielni dotyczące zamknięcia wjazdu na patio samochodów dostawczych w połowie lipca, proponowałabym wystosowanie odpowiedzi do spółdzielni zawierającej kwestie opisane poniżej.
W odpowiedzi powinna być zawarta propozycja ugodowego załatwienia sprawy, a to poprzez np. wspólne ustalenie z mieszkańcami budynku terminów (dni i godzin) dostaw towarów do Pana lokalu, może ona być poprzedzona ustaleniem tej kwestii z mieszkańcami lub proszę sformułować propozycję dostaw i zawnioskować, aby spółdzielnia przeprowadziła rozmowę z członkami spółdzielni zainteresowanymi sprawą.
Ponadto, aby nakreślić spółdzielni Pana sytuację oraz możliwości prawne Panu przysługujące, w odpowiedzi, należy wskazać czynności prawne jakie Pan będzie zmuszony podjąć, w przypadku braku reakcji ze strony spółdzielni lub negatywnej odpowiedzi na proponowaną przez Pana ugodę.
Zgodnie z art. 251 w zw. z art. 222 Kodeksu cywilnego przysługuje Panu względem spółdzielni roszczenie negatoryjne, którego funkcją jest ochrona własności przed naruszeniem.
Art. 251 Kodeksu cywilnego mówi, iż „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Art. 244 Kodeksu cywilnego zawiera katalog ograniczonych praw rzeczowych, wśród których widnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ponadto ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 17 ust.1 potwierdza, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Ochronę własności reguluje dział V Kodeksu cywilnego, a przedmiotem Pana zainteresowania jest w szczególności art. 222 par. 2 Kodeksu cywilnego - „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem
i o zaniechanie naruszeń.”
Z powyższego przepisu wynika ochrona sądowa prawa własności, a w Pana przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Naruszenie tego prawa może nastąpić w postaci immisji pośrednich i bezpośrednich. Immisje pośrednie potraktowane zostały przez ustawodawcę jako zagadnienie tzw. prawa sąsiedzkiego, ponieważ są zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiednich w stosunku do nieruchomości wyjściowej, z której pochodzą. Zakaz takich immisji zawiera art. 144, zamieszczony w tytule I, dziale II księgi kodeksu cywilnego pt. „Treść i wykonywanie własności”. Art. 144 zawiera w swojej hipotezie opis zabronionego wykonywania własności w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich, które stanowi podstawę prawną żądania ochrony własności w drodze roszczenia negatoryjnego (art. 222 par.2 KC).
