Niepoinformowanie o faktycznym stanie prawnym działki. - forum prawne

OPIS SYTUACJI

Dnia 29.08.2008 roku, za pośrednictwem Agencji Nieruchomości z którą nawiązaliśmy współpracę, dokonaliśmy podpisania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, w naszym przypadku dokonywaliśmy wraz z żoną zakupu działki.

Zgodnie z ustaleniami i podpisaną umową z Agencją Nieruchomości, poszukiwaliśmy działki z możliwością zabudowy pod dom jednorodzinny.

W dniu oględzin wyszukanej działki, sprzedawca tejże nieruchomości przedstawiał nam dokumenty, z których wynikało że działka znajduje się w terenach oznaczonym symbolem ?IIa? o następujących ustaleniach POTENCJALNE TERENY BUDOWNICTWA MIESZKANIOWO - USŁUGOWEGO według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Na obszarze, na którym znajduje się działka, brak jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Z wyżej wymienionej działki miała zostać wydzielona działka, którą mieliśmy później zakupić.

Po dokonaniu wydzielenia, upewniałem się w Starostwie czy nowa działka, która powstała z poprzedniej, również znajduje się na terenach oznaczonym symbolem ?IIa? o następujących ustaleniach: POTENCJALNE TERENY BUDOWNICTWA MIESZKANIOWO - USŁUGOWEGO według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Poinformowano mnie, że dokładnie taki zapis posiada. Dopytywałem się również, czy stoi coś na przeszkodzie aby uzyskać warunki zabudowy dla wybudowania domu jednorodzinnego. W starostwie informowano mnie, że raczej nie powinno być problemów, gdyż działka leży przy drodze gminnej, w niedalekiej odległości jest sąsiedztwo i już wydano w tym obszarze warunki zabudowy. Jak również poinformowano mnie, że jeśli nie będzie problemów z doprowadzeniem energii elektrycznej to w zasadzie uzyskanie tzw. warunków zabudowy nie stanowić będzie większego kłopotu, gdyż jak podkreślono, ten teren zaczyna się rozbudowywać i planują zwiększać moc eklektyczną do nowo powstałych budynków (w taki mniej więcej sposób to nam przedstawiono). Ogólnie nie było żadnych sygnałów ani na papierze ani przekazanych słownie o jakiś większych problemach związanych z uzyskaniem warunków zabudowy.

Dnia 18 października 2008 roku przed Notariuszem dokonaliśmy podpisania Umowy Warunkowej Zakupu już wydzielonej dla nas działki. U notariusza zostały nam przedstawione dokumenty potwierdzające dokładnie taki sam i ten sam stan prawny działki, który widzieliśmy podczas oględzin, tyle tylko że już dotyczył konkretnie naszej działki tzn. działka znajduję się na terenach oznaczonym symbolem ?IIa? o następujących ustaleniach POTENCJALNE TERENY BUDOWNICTWA MIESZKANIOWO - USŁUGOWEGO według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast w Wypisie Rejestru Gruntów figurowała ona w klasie: Łąki trwałe IV i Pastwiska trwałe IV.

Dnia 09.01.2009 podpisaliśmy Umowę Przenoszącą Prawo Władności

Dnia 04.11.2009 roku złożyłem w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy. Podczas składania wniosku dowiedziałem się w gminie że szanse na budowę domu są w zasadzie znikome i na 99 % nie uzyskam pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.

Poinformowano mnie, że działka znajduje się w obszarze Natura 2000, jak również pokazano mi mapę tzw. ?inwentaryzacja przyrodniczą gminy?, na której moja działka znalazła się w obszarze zaznaczonym na kolor niebieski, co oznacza, że są to cenne siedliska chronione przez Natura 2000. Ta mapka została dopiero dostarczona gminie jakieś 2 miesiące przed moim złożeniem wniosku o warunki zabudowy tzn. ok. wrzesień-październik. I w dodatku jest ona dopiero w opracowaniu i prawdopodobnie dopiero w styczniu 2010 będzie ona oficjalną mapką.

Reasumując:

Pierwszą rzeczą jaką sobie pomyślałem, to jeśli ta Natura 2000, która została powołana na tym terenie od dnia 21 lipca 2004 roku ma taka moc prawną, że zabrania na mojej działce budować to dlaczego nie zostało to ujęte w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego? Moim zdaniem powinna być taka informacja że działka znajduje się w obszarze Natura 2000 o takich i takich ustaleniach. Ponadto adekwatnie nie powinno być zapisu w studium o tym że ta działka znajduje się na terenach oznaczonym symbolem ?IIa? o następujących ustaleniach POTENCJALNE TERENY BUDOWNICTWA MIESZKANIOWO - USŁUGOWEGO gdyż taki zapis wprowadza w błąd. Skoro działka położona jest w granicach specjalnej ochrony ptaków Natura 2000 jak również specjalnej ochrony siedlisk natura 2000 powołanej 21 lipca 2004 roku na tym obszarze i w związku z powyższym nie można na tej działce budować, to powinienem taką informację uzyskać od gminy podczas kompletowania dokumentacji u Notariusza.

Absolutnie nie zostałem poinformowany, szczególnie przez gminę, o Naturze 2000.
Jak na razie jestem w trakcie oczekiwania na decyzje środowiskowe.

W związku z powyższym uważam, że powinno mi się należeć odszkodowanie za niedoinformowanie mnie przez gminę, a tym samym wprowadzenie mnie w błąd co do faktycznego stanu prawnego zakupionej działki.

Zdecydowanie mając taką wiedzę jak dziś posiadam na pewno nie zakupiłbym tej działki, gdyż szukałem działkę pod budowę domu jednorodzinnego.

PYTANIE JEST NASTĘPUJĄCE:

Czy należy mi się odszkodowanie i od kogo?:

Czy od Ochrony Środowiska za opieszałość przez co mnie narazili na straty?
Czy od gminy za zatajenie i nie poinformowanie mnie o faktycznym stanie prawnym działki (Natura 2000)?
Czy od Agencji Nieruchomości, która można przypuszczać że nie sprawdziła rzetelnie działki choć i tak bazowała ona na dokumentacji dostarczonej od gminy i te dokumenty w całości zostały przedstawione w akcie notarialnym?