Egzekucja

Ochrona najmu na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja – opinia prawna

Stan faktyczny

Brak wpisu w księdze wieczystej z powodu nieuiszczenia zapłaty za ten wpis, akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości zawarty w 2001 r. w kancelarii notarialnej, obecnie prowadzona egzekucja w stosunku do poprzedniego właściciela i wpis do hipoteki zobowiązań poprzedniego właściciela mimo informacji o niezgodności prawnej i prowadzenie egzekucji z zakupionej nieruchomości z tytułu zobowiązań poprzedniego właściciela. Odrzucenie skargi na czynności komornika. Ponadto z właścicielem, który nie został ujawniony w księdze wieczystej, firma nasza zawarła umowę najmu na okres 10 lat. Czy w przypadku sprzedaży w licytacji nieruchomości, mimo braku ujawnienia tego właściciela w KW i po zgłoszeniu tego faktu do prowadzonej licytacji, będziemy mieli prawo do kontynuacji umowy najmu (dzierżawy)? Czy ewentualnie nowy właściciel nie będzie zobowiązany do wypełnienia jej postanowień? Jakie czynności prawne należy wykonać do ochrony kontynuacji dzierżawy u nowego właściciela po sprzedaży w licytacji skierowanej do właściciela, który nie jest wierzycielem?

 

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

  • Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy z osobą, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką od dłużnika, ale nie została wpisana  do księgi wieczystej jako nowy właściciel. W konsekwencji, w księdze wieczystej nadal figuruje dłużnik jako właściciel. Rozważając Pana położenie jako najemcy w świetle przepisów regulujących nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu lub dzierżawy w postępowaniu egzekucyjnym należy mieć na względzie treść księgi wieczystej.

1/ W księdze wieczystej widnieje nadal poprzedni właściciel, czyli dłużnik przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, a nie został wpisany nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu i nie zostało uwidocznione Pana prawo najmu.

W takim przypadku treść księgi wieczystej nie daje podstaw do dostatecznego zabezpieczenia Pana interesów jako najemcy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Nie może Pan bowiem skorzystać z możliwości przewidzianej w przepisie art. 1002 kpc, który stanowi, iż nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, a zatem normuje sytuację, w której licytant w postępowaniu egzekucyjnym nabywa nieruchomość będącą własnością dłużnika, z którym najemca zawarł umowę najmu/dzierżawy. W Pana sprawie nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy nie jest dłużnikiem osobistym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym i nie przeciwko niemu jest ono prowadzone. Mógłby on występować jedynie jako dłużnik hipoteczny, ale jest to wykluczone skoro nie widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. 

Innymi słowy, skoro nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy,  nie został wpisany w  treści księgi wieczystej, nie może on w ogóle występować jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, a tym samym Pan nie może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 1002 kpc. Komornik ma obowiązek kierowania się treścią księgi wieczystej i tytułem wykonawczym, który został wystawiony jedynie na poprzedniego właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem.

W rezultacie, według treści księgi wieczystej, nadal jej właścicielem, a jednocześnie jedynym dłużnikiem i to zarówno osobistym, jak też hipotecznym  jest poprzedni właściciel, co oznacza, że przepis art. 1002 kpc nie znajdzie zastosowania. Nie zawarł Pan bowiem umowy z osobą występującą jako dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, a z osobą trzecią, która nie figuruje ani w księdze wieczystej ani na tytule wykonawczym. Wniosek wynikający z tego faktu jest taki, że osoba, która nabędzie nieruchomości na licytacji nie wstąpi w stosunek najmu łączący Pana z nowym właścicielem nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej, gdyż umowę zawarł Pan nie z dłużnikiem, a z osobą trzecią w stosunku do stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela i dłużnika.

Dalszą konsekwencją nie ujawnienia w księdze wieczystej zarówno nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez nowego właściciela, jak też Pana prawa najmu jest to, że skutki umowy najmu łączącej Pana z nowym właścicielem nie rozciągają się na kolejnych właścicieli nieruchomości, którzy nabędą ją na licytacji.

Nie ma podstaw prawnych do tego, by związać osobę, która nabędzie nieruchomość na licytacji prawami i obowiązkami wynikającymi z prawa najmu, które nie zostało uwidocznione w księdze wieczystej. W świetle art. 1002 kpc zgłoszenie przez Pana w toku postępowania egzekucyjnego, iż jest Pan najemcą nieruchomości, spowodowałoby wstąpienie nabywcy w prawa i obowiązki wynajmującego tylko wtedy, gdyby zawarł Pan umowę najmu z właścicielem uwidocznionym w księdze wieczystej.

Postanowienie o przysądzeniu własności, które otrzyma nabywca nieruchomości w licytacji, będzie podstawą do wprowadzenia go w posiadanie nieruchomości, a tym samym Pana prawo do posiadania nieruchomości wynikające z umowy najmu będzie musiało ustąpić prawu własności nabywcy, który ma prawo nieruchomość faktycznie posiadać. Jeśli ma Pan zamiar korzystać z wynajmowanej nieruchomości, proszę zwrócić się do licytanta, który nabędzie nieruchomość, z prośbą  o zawarcie nowej umowy najmu/dzierżawy. Jeśli nabywca nie zechce z Panem zawrzeć umowy najmu/dzierżawy, pozostaje Panu zwrócić się do właściciela, z którym zawarł Pan umowę najmu, z roszczeniem o odszkodowanie na podstawie art. 471 kc z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Wszak wskutek zaniedbania przez niego obowiązku wpisu w księdze wieczystej prawa własności nie może on wywiązać się z umowy najmu, tj. zapewnić Panu możliwości korzystania z nieruchomości jak najemca skoro zmuszony jest Pan do znoszenia egzekucji wskutek której może utracić posiadanie nieruchomości.

2/ W Pana interesie leży uporządkowanie treści księgi wieczystej i doprowadzenie do sytuacji, w której zostanie w niej wpisany jako właściciel kontrahent, z którym zawarł Pan umowę najmu, a w dalszej konsekwencji Pana prawo najmu. Może Pan zatem podjąć próbę doprowadzenia do zawieszenia postępowania egzekucyjnego do czasu uporządkowania treści księgi wieczystej.
W tym celu powinien Pan w trybie art. 10 UKW wnieść do sądu rejonowego pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie osoby, z którą zawarł Pan umowę najmu jako właściciela i jednocześnie o zabezpieczenie powództwa poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego. W uzasadnieniu powinien Pan powołać dokument w postaci umowy sprzedaży zawartej między poprzednim właścicielem nieruchomości, który występuje jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym a nowym właścicielem, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy oraz samą umowę najmu/dzierżawy. Umowa sprzedaży jest dowodem na okoliczność, iż rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest nie dłużnik z postępowania egzekucyjnego, a osoba, z którą zawarł Pan umowę najmu. 

Należy dodać, iż ta droga postępowania będzie wymagała od Pana cierpliwości, ale jeśli  sąd zdecyduje się zawiesić postępowanie egzekucyjne, zyska Pan czas, w którym będzie mógł korzystać z nieruchomości jak najemca/dzierżawca. Jeśli uda się Panu doprowadzić do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wówczas będzie Pan miał otwartą drogę do wpisania Pana prawa najmu w księgę wieczystą, a tym samym będzie Pan mógł skorzystać z art. 1002 kpc, co zabezpieczy Pana interesy w postępowaniu egzekucyjnym. Właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy zostanie wpisany w księdze wieczystej, a tym samym stanie się dłużnikiem hipotecznym w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. W takiej sytuacji ten, kto nabędzie nieruchomość na licytacji w myśl art. 1002 kpc wstąpi w stosunek najmu/dzierżawy w miejsce dotychczasowego właściciela będącego dłużnikiem hipotecznym.

Należy jednak zwrócić uwagę, że nabywca nieruchomości na licytacji, wstępując w stosunek najmu/dzierżawy, może wypowiedzieć go według przepisów o wypowiedzeniu przy zbyciu rzeczy wynajętej, tj. przepisu art. 678 kc. Jako nowy właściciel nabywca nieruchomości może nie być zainteresowany kontynuowaniem umów najmu/ dzierżawy, dlatego przepisy dają mu możliwość wypowiedzenia takich umów. Zawarta przez Pana umowa najmu/dzierżawy jest umową na czas określony, co oznacza, że jeśli dodatkowo zawarł ja Pan w formie pisemnej z datą pewną, tj. potwierdzoną urzędowo, np. przez notariusza nabywca nieruchomości - zgodnie z art. 678  § 2 kc - nie będzie  mógł wypowiedzieć zawartej przez Pana umowy najmu tylko z tego powodu, że nabył nieruchomość i nie chce jej wynajmować czy dzierżawić.

Na koniec jeszcze raz należy jednak podkreślić, iż taka ochrona Pana prawa najmu/dzierżawy będzie możliwa tylko wtedy, gdy uda się Panu doprowadzić do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.  W przeciwnym razie pozostaje Panu rozwiązanie opisane w punkcie 1.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: