Odpowiedź prawnika: Oplaty za umieszczenie w prywatnej dzialce obcych urządzeń
Na wstępie należy zauważyć, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego (SN) już od pewnego czasu zmierzało w stronę wzmożonej ochrony właścicieli, których własność uległa ograniczeniu wskutek działalności „przedsiębiorców przesyłowych” np. elektrowni, wodociągów etc.. Problemem w podobnych sytuacjach zawsze było wyważenie interesu publicznego, który przejawia się w zaspokajaniu potrzeb społeczności lokalnej na energie czy wodę z interesem właściciela nieruchomości. W warunkach rozwoju cywilizacyjnego granice wyłączności władania rzeczą przez właściciela oceniane być muszą z uwzględnieniem najogólniej pojętego interesu publicznego, stąd też we współczesnych ustawodawstwach nie sposób wskazać takiego uregulowania, które czyniłoby z prawa własności prawo o charakterze absolutnym (…) W obszernym katalogu ustaw zawierających ograniczenia w korzystaniu z prawa własności mieści się ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W art.6 pkt 2 tej ustawy uznano, że budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z nich, służy celom publicznym. Taki ich charakter, zgodnie z art.124 ust. 1 i 6 u.g.n., uzasadnia ingerencję w sferę własności i może przybrać postać decyzji administracyjnej wydanej przez starostę." Arbitralny charakter omawianych ograniczeń własności nie pozbawia właściciela roszczeń, których źródłem są przepisy, ogólnie rzecz ujmując, o ochronie własności. W myśl art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli założenie i przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w art. 124 ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie umowy, własność nieruchomości. (dotycy to co do zasady inwestycji publicznych np. wodociągów) .Sąd Najwyższy stwierdził, iż omawiany artykuł znajduje zastosowanie także wówczas, gdy montażu owych urządzeń przesyłowych dokonano kilkadziesiąt lat wcześniej. Warto przytoczyć fragment przepisu, którego dotyczy to orzeczenie:
Art.124. (...)
5 .Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Należy także wskazać na nowelizacja Kodeksu Cywilnego z 2008 r., która miała na celu uregulowanie powszechnego w obrocie problemu tzw. służebności przesyłu. Wydaje się to uzasadnione w przypadku prywatnych przedsiębiorstw. Zagadnienie to regulują Art.3051 -Art.3054 KC. Najogólniej można stwierdzić, że służebność przesyłu jest służebnością pozwalająca na umożliwienie prawnego uregulowania dostępu do cudzych nieruchomości, na której postawione są przykładowo słupy wysokiego napięcia, przez które przechodzą napowietrzne linie energetyczne, sieci wodociągowe, gazowe oraz inne urządzenia – wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe (np. energetyczne). Zgodnie z zamiarem ustawodawcy przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której umieszczone są urządzenia przesyłowe w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tychże urządzeń (art. 3051 KC)
Art.3051. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Art.3052.§1.Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2.Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Wspomniana umowa powinna w szczególności określać treść ustanowionej służebności, jak również powinna ujmować ewentualne wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. Ze zrozumiałych względów, rzadko zdarza się by właściciele nieruchomości godzili się na obciążenie swojej nieruchomości bez jakiegokolwiek wynagrodzenia. Wydaje się, że wynagrodzenie to powinno uwzględniać:
• szkody poniesione przez właściciela nieruchomości (brak możliwości zabudowy i czerpania z przedmiotowej nieruchomości pożytków) na skutek wybudowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych;
• zakres ograniczeń własności nieruchomości i powodowanych uciążliwości (tj. rozmiar, rodzaj, położenie, właściwości i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych,
• rodzaj, przeznaczenie i powierzchnię nieruchomości należącej do właściciela nieruchomości;
• niemożność korzystania z nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe w sposób zgodny z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem;
• przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• konieczność zachowania stref ochronnych wyłączonych spod zabudowy wskutek wybudowania urządzeń przesyłowych;
• ograniczenie zdolności inwestycyjnych na nieruchomości;
• obniżenie jakości, funkcjonalności i wartość nieruchomości gruntowych, na których posadowiono urządzenia przesyłowe.
Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do Sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Kwestia wysokości ewentualnych odszkodowań i czasu zależy już od okoliczności faktycznych i nie może być przedmiotem naszej opinii.
Uchwała SN z 28 lutego 2002 r. o sygnaturze: III CZP 1/02
