Służebność przejazdu
Pytanie:
"Stanisław B. od 1986 r. użytkuje w celach przejazdu na własną posesję 50 m kw. sąsiedniej działki, która nie jest jego. Początkowo właścicielką działki była Agata P., która wyrażała zgodę na taki stan rzeczy. Po jej śmierci właścicielem został Władysław P., który w 2002 r. przyjął od Stanisława B. kwotę 500 zł tytułem udostępnienia mu przedmiotowej części działki na przejazd i pisemnie potwierdził, że nie będzie rościł pretensji z tego powodu (Stanisław B. jest w posiadaniu tego oświadczenia), jednakże już następnego dnia wycofał się z tej zgody (pieniędzy nie oddał nigdy). Od tamtej pory Władysław P. kilkukrotnie żądał usunięcia ogrodzenia Stanisława B. znajdującego się na jego działce i zaprzestania użytkowania jego gruntu, a w chwili obecnej złożył do sądu pozew o wydanie zajętej części działki. Stanisław B. uznaje prawo własności Władysław P., jednakże zrezygnowanie z przejazdu przez jego działkę byłoby dużym problemem. Działka Stanisława B. przylega co prawda do tej samej drogi publicznej co działa Władysława P., jednakże jest wąska i długa, a dom posadowiony na niej przy drodze uniemożliwia przejazd na jej dalszą część. Gdyby Stanisław B. przeniósł swoje ogrodzenie znajdujące się na działce Władysława P. na faktyczną granicę działek, to aby przejechać obok własnego domu na dalszą część działki musiałby rozebrać schody prowadzące do domu i przenieść drzwi wejściowe na inną ścianę domu, co byłoby bardzo kosztowne, a nawet wtedy przejazd byłby możliwy tylko samochodem osobowym, ale ciągnikiem z przyczepą już nie. Z tych powodów Stanisław B. będzie dążył do zawarcia ugody sądowej i wykupienia używanego gruntu, jednak nie ma pewności czy Władysław P. się na to zgodzi. Czy w tej sytuacji ( mając na uwadze, że jego działka przylega do drogi publicznej) Stanisław B. może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przejazdu przez działkę Władysława P., czy istnieją ku temu przesłanki dające szansę powodzenia?"
Odpowiedź prawnika: Służebność przejazdu
Zagadnienie służebności drogi koniecznej uregulowane zostało w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z nią:
Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Stanisław Rudnicki w publikacji pt. „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” (Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX)) wskazuje, że: „Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje w przypadku braku dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Chodzi tu o dostęp prawnie zagwarantowany. Toteż dostęp prekaryjny nie może zastąpić dostępu, o jakim mowa w tym przepisie, prekarium bowiem jest ułatwieniem czysto grzecznościowym. Dochodzeniu roszczenia opartego na art. 145 jednak nie sprzeciwia się nawet dostęp oparty na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, nie byłby to bowiem dostęp trwały, a o taki właśnie chodzi w art. 145. Takie też stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu wydanym jeszcze na podstawie art. 33 pr. rzecz. (orz. z 7 lutego 1958 r., 4 CR 1021/57, OSN 11/59, poz. 51), wyjaśniając, że czasowa możność dojazdu do drogi publicznej przez grunt sąsiadów nie wyłącza dochodzenia ustanowienia służebności drogi koniecznej, ponieważ przez brak dostępu do drogi publicznej należy rozumieć takie położenie nieruchomości, w którym nie ma prawnie zapewnionego i nieskrępowanego wolą osób trzecich dostępu do drogi publicznej. Sąd Najwyższy uznał ten pogląd za aktualny także na podstawie art. 145 k.c. (orz z 9 grudnia 2004 r., II CK 233/2004, Biul. SN 11/2005, s. 47)”.
Służebność drogi koniecznej może więc być ustanowiona na rzecz takiej nieruchomości, która:
- nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej
- nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich
Służebność taka może powstać na trzech podstawach, a mianowicie:
-
umowie między stronami,
-
decyzji administracyjnej,
-
orzeczeniu sądu.
Z opisu stanu faktycznego wynika, iż wskazana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Jej zabudowanie w taki sposób, że właściciel sam utrudnił sobie dojazd do tejże nie może obciążać konsekwencjami, w naszej ocenie, właściciela działki sąsiedniej. Warto tu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r., III CKN 609/97: „Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, wywołany wzniesieniem budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej”. Dlatego też wątpliwym jest, aby sąd zdecydował się na ustanowienie służebności. Nie ma jednak przeszkód, aby strony zrobiły to w drodze umowy cywilno-prawnej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?