Odpowiedź prawnika: Zakończenie budowy obiektu budowlanego
Niestety jeśli garaż został postawiony bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, to należy liczyć się z koniecznością dokonania jego rozbiórki. W aktualnym stanie prawnym podstawą do wydania decyzji o rozbiórce budynku jest art. 48 prawa budowlanego.
Art. 48. 1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.
(…)
Przy czym zgodnie z art. 103 ust. 2 prawa budowlanego przepis ten nie znajdzie zastosowania do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy (1 stycznia 1995 r.) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. W Pani przypadku więc stosuje się poprzednie przepisy, bowiem postępowanie w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę zostało wszczęte na początku lat 90. jeszcze przed wejściem w życie aktualnego prawa budowlanego.
Zastosowanie znajdzie więc przepis art. 37 nieobowiązującej już ustawy prawa budowlane z 1974 r.
Art. 37. 1. Obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:
1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub
2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.
(…)
Fakt, że budowa garażu byłaby zakończona nie ma znaczenia dla treści decyzji PINB. Bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor w ogóle nie mógł zacząć prac budowlanych. Nie może więc Pani interpretować sformułowania z decyzji - Nakazuje rozebrać niedokończony budynek garażu - interpretować na swoją korzyść, jeśli chodziłoby o zakończoną budowę.
Co do kwestii zakończenia budowy wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 czerwca 1996 r., sygn. SA/Wr 2735/95, w którym stwierdził, że „O zakończeniu budowy w rozumieniu art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414) świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 ust. 1 cyt. ustawy. W sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane wobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy /art. 57 prawa budowlanego/ „
W przypadku wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 31 stycznia 2008 r., sygn. II SA/Sz 1089/2007 sąd twierdzi, że „O zakończeniu budowy świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Obiekt powinien być w takim stanie techniczno-budowlanym, by mógł być przeprowadzony jego odbiór i aby można było go przekazać do normalnej eksploatacji i użytkowania.” Ponadto w uzasadnieniu orzeczenia znajdziemy odwołanie do innego wyroku tego sądu, który zauważył, że przez zakończenie budowy obiektu budowlanego w rozumieniu przepisu art. 103 ust. 2 należy rozumieć doprowadzenie go do takiego stanu, że obiekt spełnia warunki oddania go do użytkowania, zgodnie z jego przeznaczeniem. (wyrok WSA w Szczecinie z 25 listopada 2005 r., sygn. II SA/Sz 494/2005).
Na zakończenie można przytoczyć jeszcze jedno orzeczenie sądowe. W wyroku z NSA z 31 października 1996 r., sygn. SA/Kr 2859/95 sąd stwierdził, że „Przez pojęcie obiektu, którego budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414), tj. przed dniem 1 stycznia 1995 r., należy rozumieć zarówno obiekt całkowicie wykończony, jak i obiekt nie ukończony lub jego część wybudowaną pod rządem Prawa budowlanego z 1974 r., przy którym, po wejściu w życie prawa budowlanego z 1994 r., żadnych robót wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia nie prowadzono.”
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w jednym ze swoich stanowisk słusznie zauważa, że ocena czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona należy do właściwego organu nadzoru budowlanego.
