Jakie prawa i obowiązki spoczywają na członku spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu?

Celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków oraz ich rodzin przez budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków praw do lokali. Prawa, które spółdzielnia najczęściej ustanawia na rzecz swoich członków to spółdzielcze prawa do lokali, tj. spółdzielcze lokatorskie oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ustanowienie tych praw jest korzystne dla członków, gdyż są one względnie tanie, co szczególnie znajduje wyraz w prawie lokatorskim. Niemniej jednak związane jest to z pewnymi ograniczeniami dotyczącymi możliwości korzystania i rozporządzania tymi prawami. Nie stanowią one bowiem pełnego prawa własności. Dlatego istnieje również możliwość ustanowienia na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu. Lokal, co do którego przysługuje to prawo, jest odrębną od gruntu nieruchomością lokalową, przez co właściciel ma prawo rozporządzać takim przedmiotem, a także korzystać z niego w sposób dowolny, chyba że konkretne przepisy prawne pewnych działań mu zakazują.

Odrębna własność lokalu, znajdującego się w budynku będącego własnością lub współwłasnością spółdzielni może być jednak ustanowiona wyłącznie na rzecz jej członka. Zatem zainicjowanie tego prawa, podobnie jak i praw spółdzielczych jest nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni. Różnica jednak między nimi jest zasadnicza, gdyż odrębna własność lokalu może następnie istnieć po zerwaniu więzi ze spółdzielnią, a spółdzielcze prawa do lokali nie. Zatem w budynku stanowiącym własność spółdzielni mogą być wyodrębnione lokale, co do których własność przysługuje zarówno członkom spółdzielni, jak i osobom ze spółdzielnią nie związanym. Poniżej zajmiemy się uprawnieniami i obowiązkami właścicieli lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, którzy są członkami spółdzielni mieszkaniowej. Generalnie uprawnienia i obowiązki takich członków można podzielić na te związane z członkostwem spółdzielni oraz na takie, które są związane wyłącznie z nieruchomością lokalową.

Jakie uprawnienia przysługują właścicielowi lokalu, który jest członkiem spółdzielni, w stosunku do organów spółdzielni?

Członek spółdzielni, któremu przysługuje odrębna własność lokalu ma te same uprawnienia w stosunku do organów spółdzielni, co członkowie, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali.

Ma to uzasadnienie w tym, iż prawa te związane są z samym stosunkiem członkostwa. Do praw tych możemy zaliczyć:

• prawo do bycia wybranym do organów spółdzielni, tj. zarządu i rady nadzorczej,
• prawo współdecydowania o istotnych sprawach spółdzielni przez uczestnictwo w walnych zgromadzeniach i wyrażanie tam swojego stanowiska podczas podejmowania uchwał,
• prawo zwołania walnego zgromadzenia, jednakże tylko na wniosek co najmniej 1/10 członków spółdzielni, nie mniej niż trzech,
• prawo odwołania się od uchwał w sprawach między członkiem a spółdzielnią w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, np. w sprawie wykluczenia członka ze spółdzielni; postępowanie to polega na odwołaniu się od decyzji określonego organu do innego organu określonego w statucie spółdzielni; zasady i tryb takiego postępowania reguluje statut, a w szczególności terminy wnoszenia i rozpatrzenia odwołania,
• prawo zgłaszania skarg na działalność zarządu do rady nadzorczej spółdzielni,
• prawo zaskarżenia do sądu uchwały walnego zgromadzenia z powodu jej niezgodności z prawem lub z postanowieniami statutu, czyli prawo wniesienia do sądu powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia; prawo to również przysługuje właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, jednakże w takim tylko zakresie, w jakim uchwała dotyczy jego prawa odrębnej własności lokalu.

Jakie inne uprawnienia przysługują właścicielowi lokalu, jako członkowi spółdzielni?

Właściciel nieruchomości lokalowej, będący członkiem spółdzielni ma prawo:

• korzystać z wszystkich świadczeń spółdzielni określonych w statucie, w szczególności z prowadzonej przez spółdzielnię działalności kulturowo – oświatowej,
• w deklaracji członkowskiej lub w późniejszym pisemnym oświadczeniu wskazać osobę, której spółdzielnia po jego śmierci wypłaci udziały w majątku spółdzielni; w wypadku tym roszczenie o zwrot udziałów nie wejdzie do spadku po zmarłym członku spółdzielni,
• wystąpić ze spółdzielni w każdym czasie za wypowiedzeniem dokonanym w formie pisemnej, co nie pociągnie za sobą w przeciwieństwie do praw spółdzielczych utraty prawa odrębnej własności lokalu; w przypadku odrębnej własności lokalu jego członkostwo jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem,
• przeglądać rejestr członków spółdzielni, zawierający dane osobowe innych członków, a także dane co do wielkości udziałów i wkładów,
• żądać wydania przez zarząd spółdzielni odpisu statutu oraz zaznajomić się z regulaminami wydanymi na podstawie statutu,
• żądać przeprowadzenia lustracji spółdzielni, w zakresie legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania; nastąpi to dopiero na żądanie co najmniej 1/5 członków spółdzielni.