Obowiązki właściciela i zarządcy w związku z utrzymywaniem obiektów budowlanych

Jakie są ogólne zasady utrzymywania obiektów budowlanych?

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W szczególności należy mieć na względzie wymagania takie jak np.: wymagania bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami oraz oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród. Należy także zwracać uwagę na warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz energię cieplną i paliwa, usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów, a także możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego. Należy także zapewnić niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich. Oprócz tego, zakresem obowiązków zarządcy lub właściciela objęty jest również wymóg zapewnienia bezpiecznego użytkowania, w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku którego następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi,bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Chodzi tu o takie zdarzenia jak np. wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne czy silne wiatry.

Jakie obowiązki spoczywają na właścicielach i zarządcach obiektów budowlanych?

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:

1. okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

   • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

   • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

   • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),

2. okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

3. okresowej kontroli w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m²oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

4.  kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia ,wymienionych wcześniej, czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt .

5. okresowej kontroli, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

           a)co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,

           b)co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem

Kogo nie obejmuje obowiązek kontroli?

Obowiązek kontroli, w zakresie dotyczącym sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

• obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego,

• obiektów budowlanych, gdy ich budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia.

Właściwy organ może - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska - nakazać przeprowadzenie kontroli , a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Kto powinien dokonywać kontroli?

Kontrole powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,

• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.