Obowiązki właściciela lokali i zarządcy nieruchomością wspólną - opinia prawna

9.7.2006

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Stan faktyczny

Jestem właścicielem lokali mieszkalnych w ilości 15 mieszkań funkcjonujących w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Wnoszę opłaty zgodnie z podjętą uchwałą właścicieli na koszty zarządu jak i na fundusz remontowy wg udziału w nieruchomości. Zarządca nieruchomości żąda również wpłat na centralne ogrzewanie i za wywóz nieczystości za moich najemców. Czy koszty eksploatacyjne nie będące i nie dotyczące części wspólnej takie jak energia, antena TV, woda, ścieki, opłaty za CO powinien ponosić Zarządca czy najemca, czy użytkownik lokalu?

Porady prawne

Opinia prawna

Obowiązki właściciela

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903) wyraźnie określa, że to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Jest on między innymi zobowiązany do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, a także uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art.13). Art. 14 wyżej wymienionej ustawy zawiera przykładowe wyliczenie tego co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną i są to:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

  • opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali,

  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

  • Obowiązek ponoszenia wydatków, o których mowa w pkt. 2, 4, może jednak zostać przeniesiony, co się zwykle praktykuje, na najemców w drodze odpowiedniej umowy (umowy najmu). Jest to możliwe, ponieważ na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.

    U. z 2001r. Nr 71, poz. 733) przewidziano, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać opłaty niezależne od właściciela, a takimi są właśnie: opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych (art. 9 ust. 5).

    Przytoczony wyżej przepis nie znajdzie jednak zastosowania w sytuacji, gdy korzystający z lokalu będzie miał zawartą umowę bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług i temu dostawcy opłacał będzie należności z tytułu wykorzystania mediów i usług (art. 9 ust. 6).

    Co do zarządu, to jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, tak jak w analizowanym przypadku, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

    Obowiązki zarządcy

    Do zarządu należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

    Generalnie rzecz ujmując zarządca będzie zobowiązany do pobierania czynszu, czy opłat, do organizowania w imieniu właścicieli akcji odśnieżania chodników itp. Zarząd lub zarządca jest także obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz ewidencję zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Ma także obowiązek dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, czy też zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30).

    Do obowiązków zarządcy nie będzie jednak należało zawieranie umów najmu, ani też umów, które konkretyzują umowę najmu (np. dotyczących regulowania innych niż czynsz opłat). Jest to bowiem umowa zawierana ściśle pomiędzy właścicielem - wynajmującym, a najemcą, chyba, że zarządca został wyraźnie umocowany do zawierania takich umów w imieniu właściciela lub właścicieli.

    Porady prawne

    Potrzebujesz porady prawnej?

    Zapytaj prawnika:

    Dodaj załącznikDodaj załącznik

    Oświadczenia i zgody RODO:


    Porady prawne