Ulga odsetkowa w praktyce (obowiązująca do końca 2006 r., później na zasadzie kontynuacji)

W miejsce zlikwidowanych ulg budowlanych w ustawie o podatku od osób fizycznych wprowadzono tzw. ulgę odsetkową, która umożliwia odliczenie od dochodu wydatków poniesionych przez podatnika, przeznaczonych na spłatę odsetek od kredytów lub pożyczek zaciągniętych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Skorzystanie z tegoż odliczenia obwarowane jest całym szeregiem warunków, które trzeba spełnić łącznie, co w praktyce prowadzi do eliminacji wielu odsetek od kredytów, jakie mogłyby zostać odliczone od dochodów, które to odsetki wynikają również z zaciągnięcia kredytu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.  

Z jaką inwestycją musi być związany kredyt (pożyczka), aby móc skorzystać z ulgi odsetkowej? 

Ustawodawca przewiduje, że kredytowane „własne potrzeby mieszkaniowe”, od których przysługuje ulga odsetkowa, to:

• budowa budynku mieszkalnego albo

• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo

• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo

• nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne (np. strychu, suszarni), w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego,

i żadne inne.

Wydatki na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na jedno ze wskazanych przedsięwzięć muszą być faktycznie poniesione. Fakt ten (wysokość oraz termin zapłaty) muszą być udokumentowane dowodem wystawionym przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową (SKOK).

Czy odsetki od kredytu na zakup gruntu oraz budowę nowego mieszkania też można odliczyć? 

Nie można odliczyć odsetek od kredytu zaciągniętego na finansowanie zakupu gruntu, nawet jeśli na zakupionym gruncie byłaby realizowana inwestycja objęta ulgą. W takim przypadku trzeba wydzielić z kwoty kredytu kwotę przeznaczoną na zakup gruntu i od dochodu odjąć tylko odsetki od tej części kredytu, która została przeznaczona na wskazany w ustawie cel. Dotyczy to także tej części kredytu, która została przeznaczona na zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu pod inwestycję objętą ulgą odsetkową. 

Jakie są inne warunki do skorzystania z ulgi odsetkowej? 

Wszystkie wskazane poniżej obwarowania trzeba spełnić łącznie, aby skorzystać z ulgi odsetkowej. Dotyczą one także pożyczek. I tak:

1. Odliczeniu podlegają tylko odsetki od kredytu udzielonego po 1 stycznia 2002 roku, co oznacza, że ważna jest data zawarcia umowy kredytowej, a nie uruchomienia środków kredytowych;

2. Kredyt musi być udzielony przez profesjonalistę w zakresie kredytów,  czyli podmiot uprawniony do udzielania kredytów (pożyczek) na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo–kredytowych. Pożyczka od innej instytucji czy osoby fizycznej, choćby była oprocentowana i sformalizowana nie wchodzi w grę;

3. Z umowy kredytu musi jednoznacznie wynikać, że dotyczy ona jednej z inwestycji przewidzianej ustawą;

4. Inwestycja musi mieć miejsce na terytorium RP, a teren inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo, jeżeli planu nie ma, w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, musi być przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe;

5. Z ulgi nie można skorzystać, gdy podatnik lub jego małżonek korzysta lub skorzystał wcześniej z nieistniejących już w ustawie ulg mieszkaniowych (np. dużej ulgi budowlanej, ulgi na nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne, przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz ulgi na wykończenie mieszkania czy ulgi na kasę mieszkaniową) - ulgi te nie podlegają kumulacji, co może zachwiać planami małżeńskimi niejednej pary, która korzysta bądź korzystała z dobrodziejstw odliczenia, choć oczywiście nie powinno. Jak wynika bowiem z wyjaśnień Ministra Finansów warunek ten (niekorzystania z ulg mieszkaniowych) dotyczy także okresu przed zawarciem małżeństwa;

6. Przeznaczone do odliczenia odsetki nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku;

7. Przeznaczone do odliczenia odsetki nie zostały wcześniej odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (dotyczy osób płacących podatek w tej formie).