Odpowiedź prawnika: Pozwolenia na budowę a rozbudowa
Do rozbudowy budynku należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, nie zwalnia inwestora z tego obowiązku fakt, że sąsiad wcześniej zgodził się na budowę głównego budynku. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy prawo budowlane, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jak więc wynika z powyższego wyłączną przesłankę korzystania ze statusu strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę jest fakt znajdowania się w obszarze oddziaływania obiektu (wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2006 r., OSK 936/2005).
W procesie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, organ administracji publicznej zobowiązany jest wziąć pod uwagę m.in. zgodność z prawem podejmowanych inwestycji, co oznacza też ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1996 r. ( III ARN 73/95), zakres ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich [...] obejmuje także pozbawienie lub ograniczenie na sąsiedniej nieruchomości dopływu dziennego światła do znajdujących się na niej upraw. Ochrona taka najczęściej wyraża się również w odległościach i oddziaływaniu inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 1982 r. ( SA/Kr 234/82), zgodnie z którym, organ administracji orzekający w sprawie usytuowania obiektów budowlanych na działce budowlanej (terenie budowy), uwzględniając interes właścicieli sąsiednich nieruchomości, a także innych osób, może, a nawet powinien, sytuować budynki stwarzające uciążliwość dla otoczenia w odległości większych od minimalnych, jeżeli tylko istnieją w danej sprawie odpowiednie ku temu warunki.
Jak więc wynika z powyższego, ustawa prawo budowlane nie przewiduje w procesie budowlanym obligatoryjnego wymogu uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jednakże proces budowy i cała inwestycja, powinny uwzględniać ochronę praw właścicieli nieruchomości sąsiednich. Jeżeli jednak, inwestycja spełnia wszelkie warunki, wymagane prawem (m.in. nie oddziałuje szkodliwie na nieruchomości sąsiednie) wówczas sprzeciw sąsiada nie może udaremnić procesu budowy (rozbudowy). Jeśli inwestycja taka naruszałaby interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości, wówczas ich sprzeciw byłby skuteczny.
Właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządy nieruchomości sąsiadujących z projektowaną budową, aby uzyskać status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, także w trybie szczególnym nieważnościowym, muszą wskazać konkretny przepis, przewidujący w konkretnej sytuacji ograniczenie w swobodnym korzystaniu z ich nieruchomości wprowadzone ze względu na powstanie w ich sąsiedztwie określonego obiektu budowlanego (wyrok WSA z 21 marca 2006 r., VII SA/Wa 1221/2005).Ustawa prawo budowlane wymaga w jednym przypadku uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej. Zgodnie z art. 47 w/w ustawy, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa powyżej, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa powyżej, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, na zasadach ogólnych (zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego).
Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
W opisanym stanie faktycznym konieczne będzie jednak uzyskanie pozwolenia na budowę, albowiem jest to rozbudowa budynku, nie zaś budowa nowego wolnostojącego budynku. Naszym zdaniem nie ma innej możliwości powiększenia przedmiotowego budynku zgodnie z przepisami prawa budowlanego, jak uzyskanie pozwolenia na budowę. Sąsiedzi znajdują się w strefie oddziaływania inwestycji, a w związku z tym muszą brać udział w postępowaniu, w innym wypadku postępowanie, a w konsekwencji decyzja o pozwoleniu na budowę, byłyby nieważne.
