Zasiedzenie własności nieruchomości zabudowanej

Pytanie:

"Proszę o odpowiedź na pytanie dotyczące ewentualnych obaw co do ruchów ze strony administracji lub lokatorów. Jeśli nie ma takiej ewidencji przydziałowej a stosownego przydziału lokatorzy nie posiadaliby, to czy fakt ich zamieszkiwania od lat w tym lokalu należy uznawać za zgodny z jakimikolwiek przepisami (nawet ówczesnymi?). Nie wiem jak długo tam mieszkają (zapewne minimum 20 lat), ale zastanawia mnie czy mogli (kiedy, jak?) przejąć to mieszkanie (zawsze było we współwłasności, a wyodrębnione zostało dopiero parę miesięcy temu) na zasadzie zasiedzenia? Wysokość czynszu jaki płacą administratorowi nie jest czynszem stosowanym wobec współwłaścicieli, ale mogą ten lokal traktować jak \"własny\", mogą tam przecież mieszkać nawet i 30 lat a ja nie mogę tego nigdzie sprawdzić (administracja także nie posiada ich przydziału, a wręcz twierdzi, że ten przydział i tak na nic mi się nie zda!)."

Odpowiedź prawnika: Zasiedzenie własności nieruchomości zabudowanej

Przesłankami zasiedzenia, zgodnie z art. 172 ustawy Kodeks cywilny są: posiadanie samoistne i upływ czasu (termin zasiedzenia, jeśli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze, wynosi 20 lat, jeśli w złej wierze - lat 30). Orzecznictwo dopuszcza zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości, samoistni posiadacze części nieruchomości mogą więc nabyć udział we współwłasności, mimo że posiadana przez nich część nieruchomości nie jest odrębnym przedmiotem własności (nie jest, a przynajmniej nie była do niedawna wyodrębnionym lokalem). Na przeszkodzie zasiedzeniu udziału we współwłasności przez najemców w opisywanej sytuacji stoi jednak fakt, że posiadaniu tych najemców nie można przypisać przymiotu samoistności. Posiadanie samoistne to takie posiadanie, które wyraża wolę bycia właścicielem rzeczy, zachowywanie się jak właściciel w stosunku do rzeczy. Nie ma charakteru samoistnego posiadanie rzeczy przez najemcę, dopóki płaci on czynsz, przez co uznaje, że właścicielem rzeczy jest inna osoba. Zmiana kwalifikacji posiadania z zależnego (jak najemca), na samoistne (jak właściciel) mogłoby nastąpić, gdyby najemca zamanifestował swoja wolę władania rzeczą jak właściciel (np. przez zaprzestanie płacenia czynszu, argumentując, że właściciel, od którego wynajął mieszkanie nie jest już właścicielem). Nie zmienia jednak kwalifikacji posiadania jako zależnego (czyli nie mogącego doprowadzić do zasiedzenia) fakt, że najemca zaprzestał płacenia czynszu z powodu trudności majątkowych. Jeżeli zatem zachowanie najemców nie wskazuje na ich wolę władania rzeczą jak właściciel, przede wszystkim jeśli uiszczają czynsz najmu, zasiedzenie nieruchomości jest niemożliwe, niezależnie od czasu, przez który zajmowany jest lokal przez tych najemców. Jeśli chodzi o znaczenie dokumentu przydziału dla oceny, czy lokal jest zajmowany przez najemców zgodnie z prawem, to należy uznać, że przydział jako dokument ma charakter dowodowy, a zatem jego brak nie przesądza o legalności bądź bezprawności zajmowania lokalu przez najemców. Jeżeli najemcy zdołają udowodnić w inny sposób, że zajmują lokal na podstawie ważnej umowy najmu (ważnego przydziału), brak dokumentu najmu nie będzie mógł być przesłanką uznania, że najemcy zajmują lokal bez tytułu prawnego. Jeżeli jednak istnieje niepewność co do istnienia stosunku prawnego, możliwe jest (na podstawie art. 189 ustawy Kodeks postępowania cywilnego) żądanie ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa przez sąd, gdy powód ma w tym interes prawny (istnienie interesu prawnego może być wynikiem np. spodziewanego kwestionowania jego prawa własności). Właściciel nieruchomości, który kwestionuje istnienie stosunku najmu ze względu np. na brak dowodów potwierdzających legalność zajmowania lokalu przez najemców, może zatem zwrócić się do sądu o ustalenie, czy istnieje stosunek najmu, na podstawie którego zajmowany jest lokal, będący jego własnością.


Michał Włodarczyk

Radca prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • marek 2013-12-31 08:50:39

    Czy posiadanie części działki bezumownie i bez opłacania jakichkolwiek opłat właścicielowi a dodam że był tylko opłacany czynsz za mieszkanie na terenie tej nieruchomości ,jest posiadaniem samoistnym ,pytanie dotyczy działki nie mieszkania.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika